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空き家相続の問題点を相続専門不動産屋がズバリまとめてみた

空き家を相続した後で後悔する人って少なくないのです。
それは「空き家の相続がどれだけ大変なことか?」を知らないからなんですね。
ですから大阪で相続した空き家の問題解決のお手伝いをさせている実家相続介護問題研究所|キーライフジャパンが空き家を相続する時に注意すべきことをまとめてみました。

空き家の相続問題は年々深刻化しています

相続したのはいいけれどそのまま放置されている空き家が社旗問題になっています。
倒壊寸前でご近所さんも大迷惑なんですね。

ではどうして放置される空き家が多いのでしょうか?

その空き家に相続人がいないのではなく相続していることすら知らない人が大半なのだ

実は「相続人がいない空き家」などはなく相続人が見つけられないだけなんです。
その理由はいったいなぜななんでしょうか?
たくさんの空き家問題で頭を悩ませてきた私にはひとつの仮説があります。

相続人のいない空き家の理由は「相続登記」がされなかったから?

相続登記は強制的にしなければならないものではありません。
また相続登記は面倒くさく費用もかかります。
そこで相続登記もせずにそのまま放置している方がどれだけ多いことか・・・(汗)

たとえば相続で誰かがその家を相続する話し合いが決まったとします。
その子供が親と同居していた家かもしれません。
相続した家に住むことにしたかもしれません。
しかし、相続登記をしなかったら・・・
相続登記が完了しないと対外的には法定相続人が法定相続割合で共有している状態なんです。
いくらその時にきちんと相続人間で遺産分割の話がついていたとしてもです。
そんな状態が何十年も続き、その実質的な相続人も亡くなっていたりしたら当時の話し合いの内容は誰もわかりませんし証明もできません。
あの家は長男の◎◎が相続したから私たちには関係ない!
そう考えていてその家のことはもはや忘れ去られていることも多いですし、そのことをきちんと公正の子供たちにも伝えてはいません。
でも法律上は相続登記がなされるまでは共有(準共有)状態なのです。

朽ち果ては空き家の登記を調べればたいていは「◎田●衛門」なんて超昔の名前と住所はその家の住所です。
つまり祖父や祖祖父の名前のまま相続登記すらされずにいるともはやだれが相続人なのか?調べることは簡単なことではありません。
おそら遡って調べた結果判明した相続人が十数名?
そんなことも空き家の売却をよくしている私にはよくあることなのですね。
しかも空き家の売却には相続登記完了が必須ですし、それにはに時間の経過とともにネズミ算的に増えた相続人全員の署名捺印をいただかないといけません。
わずか数百万円のオンボロな空き家の売却価値にそこまで手間暇かけることもナンセンスな話です。

ですから私は
相続放棄した?させた?なら相続登記まで確認しなさい!相続登記しなさい!
と口を酸っぱくして進言しています。
でないと後々の世代に大きな迷惑をかけることになるのですからね。

空き家等対策特別措置法など政府も放置された空き家をどうにかしようとしている

放置されている空き家はとても危険(倒壊・防火・防災)ですから政府も「空き家等特別措置法」を制定して強制執行してでも解体取り壊しができるようになりました。
しかし、費用の負担は相続人を調べ上げてきちんと請求できるのです。
ある日突然
「解体取り壊し費用◎◎百万円」
という請求書が届く可能性もあるのです。
もちろん請求を受ける側も自分がそんな空き家の相続人であることなんて知る由もないのですから寝耳に水の話です。

空き家を相続する理由は「なにもしない相続」が多いから

実は相続税のかかるほどの遺産の相続は7%程度と言われています。
つまり100人い7人程度しか相続税はかからないのです。
相続税に関係しなければ申告や手続きも必要ありません。
相続手続き参考記事:相続は事前に最低これくらいは準備しておく!書類・資料・親と話す

もちろん死亡届や健康保険証返還手続きなどは葬儀社の方のアドバイスもありきちんとされるのですが、不動産などの遺産分割の話やその次の相続登記にまではみなさん頭が回らないのです。

相続放棄は原則親が亡くなってから3か月以内に申し出なければいけません。
それを経過すれば単純証人と呼ばれ、
私たちは相続しました!もちろんその空き家も含めて!
ということになるのです。

おそらく今相続した空き家で悩んでいるあなたも親が亡くなってからもう3か月どころか何年も経過していると思います。ですからいまさら相続放棄なんでできないのです。

空き家の相続件数は右肩上がりで増加を続けている


国土交通省HPより

少々データは古くて申し訳ありませんが国土交通省のホームページでも警鐘を鳴らしています。
そのため総務省でも空き家の所有者の特定探しに躍起になっているのです。


総務省HPより

おそらく逃げ得は国や役所も許さず、徹底的に調べる方向に向かっているのは間違いありません。

地方だけではない!都会でも空き家を相続する人は増えている

もちろん過疎化の進む地方都市ではこの放置された空き家の問題はとても深刻です。
かといって都会で暮らすあなたでもきっと近くを散歩すれば放置された空き家の1件や2件は目にしていると思います。
このように地方だけでなく都市部でも危険な放置された空き家は増えてきているのです。

「この空き家だけいりませ~ん!」という自分勝手な相続放棄はできません

「じゃあ、相続放棄します!」
と都合よく考える方がどれだけ多いことか・・・(汗)
みなさん、相続放棄をきちんと理解されていない方も少なくありません。
当たり前のことながら遺産の中で
「これとこれは相続します!」「あれとそれはいらないから相続放棄します!」
なんて都合の良いことはできません。
「ゼロ」か「全部」か?なんです。
しかも「1円も相続しない!」ことが相続放棄ではありません。
たまたま誰かが相続して、自分は1円も相続しなかったとしてもそれっていわば「相続財産の放棄」であり「相続放棄」ではないのです。
このあたりを誤解しないでくださいね。

「相続放棄」と「1円も相続しない」ことは似て非なるものです。
相続放棄とは親が亡くなってから3ヶ月以内に家庭裁判所に相続放棄の申述書を提出して初めて相続放棄なんですね。
相続放棄とは「私、今回の相続とは一切無関係になります!」という宣言なんです。
また相続放棄したらそれで終わりということではありません。
相続放棄をしたらその時点で相続放棄した人がいなかったものとして新たに相続人を判定します。
子供たちが全員相続放棄したら最初から子供のいない親が亡くなった相続として叔父さんや叔母さん(または従兄弟たち)が相続人になります。ですから相続放棄する時はきちんとそのあたりも親族に伝えておかないといけません。

すべての相続人が相続放棄した空き家は国庫のものとなる

最初の相続人全員が相続放棄して新たに次順位の法定相続人も相続放棄して初めて相続放棄された「誰も相続人のいない」空き家となります。
そんな相続人が不存在となった場合は相続財産は法人化し、相続財産管理人の選任がなされます(民法第951条、第952条)。
選任された相続財産管理人は相続財産の清算等を行い、残った相続財産を国庫に引き継ぎます。
つまり最終的に不動産は国が管理していくことになります。

空き家を相続放棄し所有者でなくなって管理者責任はなくならない

ここで気をつけて欲しいのが
もう相続放棄もしたから私たちは関係ない!
ということにはならないのです。
それはきちんと手続きが完了するまではなにか事故が起こった場合には管理者責任が問われるのです。
【民法第940条】
相続放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。
参考:国土交通省|所有者不明等の空き家の解消に向けた財産管理人制度活用モデル

ただ国も喜んで相続人のいない空き家をもらいたいとも思っていません。
それは「ほとんど資産価値の内空き家」なども多く、その対応は厳しものがあります。
参考:国土交通省「引き取り手のない不動産への対応について

空き家の相続はもはや拒否できない

多くの方が「相続放棄」ではなく「相続放置」をしています。
相続放棄ができるのは相続が起こってから三か月以内!
しかも他の遺産をなにかしら少しでも相続したらその時点で単純承認(負の遺産などすべての遺産も相続された)とみなされるのです。

ですから、親が所有していた空き家になにかに不都合や問題が起こった時に
そんなこと聞いてないしう知らない!だから今回の相続は拒否します!
なんて主張は通らないのです。

空き家を相続して困らないよう正しく法律を理解しておいてください

「そんなこと聞いてない!知らない!」
そんな主張は放置るでは通用しません。
「法律はそれを正しく理解している者には優しく、知らない者には時に残酷なもの」 なんです。

相続放棄したはずの空き家の解体費用が請求された

ここまでで少しはみなさん「相続放棄」の意味をご理解していただけたかと思います。
多くの方が「相続放棄」ではなく「相続放置」している現実を知っておいてください。

「空き家対策等特別措置法」で空き家の解体費用が請求される?

国も放置された空き家の問題にいよいよその対策に乗り出しています。
それが「空き家等対策措置法」です。
これは放置された危険な空き家を行政自ら強制執行して解体取り壊しできる法律です。
もちろん、その費用は相続人に請求されます。
ええ、自分が相続人であったことを知らなくてもです。

空き家の相続は知らない間に共有になっている

相続された実家をどうにか少しでも活用したいと思っても問題になるのが複数の所有者がいる状態、つまり共有なんです、 「売る」にも「貸す」にしてもその所有者全員の意思統一が必要なんです。もちろん誰か一人でも反対したり協力してくれなければなにも話を進めることはできません。
先ほどからお話ししているように
相続登記がきちんと完了していなければ対外的には相続人みんなが法定相続割合で共有
されているとみなされることなんです。

ですから、空き家に関わらず実家の相続があった時には
その家を相続するかしないかは別として必ず登記の名義変更(相続登記)されたかどうかまでを確認する
ことは必須なのです。
相続登記がなされていなければいつまでもその相続は遺産分割協議が終わっていなります。いくら相続人同士で話がきちんとまとまっていてもですそんな宙ぶらりんな状態でまた次の相続が起こるとさらに共有する相続人がネズミ算的に増えていくのです。

実家相続介護問題研究所江本実家相続介護問題研究所 江本

私がお手伝いする空き家の実家の売却でも、いざその空き家の権利を所有する相続人を調べたら十数人?ということは珍しくないのです。
そんなたくさんの相続人一人一人に過去の経緯を話して説得納得してもらうことは至難の業なのです。
それも売却する値段は数百万円程度のことも多く、そのために日本全国に散らばっている相続人(自分が相続人であることも知らない?)たちに辛抱強く連絡を取らなければいけません。

固定資産税や清掃費など相続した空き家の維持管理費用について考えてみよう

相続した空き家の維持管理と固定資産税などの費用について考えてみよう

たとえ誰も住んでいない「空き家」の状態であっても毎年さまざまなお金がかかってきます。
それは毎年役所から請求される「固定資産税・都市計画税」や「清掃費」などがあります。マンションならば「管理管理費・修繕積立金」も毎月かかってくるかと思います。
固定資産税・都市計画税ならば普通のお家で年間10万円弱、これが50万円 十年では百万円近くにもなってしまいます。
マンションならばさらにその維持管理費がかかってきますから毎月で考えれば負担できる金額でも積もり積もるとかなりの大金となってしまいます。

空き家であってもまめに換気をしないとすぐに家は傷むものです。
実家が遠く離れている場合にはその交通費もバカにはできません。
そして放置しているとこんな事態にもなりかねません。

特に雨漏りは発見が遅れると修繕費用が高くなってしまいますから気をつけてくださいね。
私たちも遠く離れた実家が空き家の方のために毎月1回の巡回確認サービスを行なっています。
参考:大阪の空き家を【無料で1年間管理】相続した空き家でお悩みに方へ

なかなかすぐには決断できないことも多いのが「相続した空き家」なことは私たちもすごく理解できることです。 もしお困りならば気軽に相談してみてください。

空き家の実家を掃除しにいく交通費もバカにならない

空き家の実家を掃除しにいく交通費

おそらく親の遠距離介護で費やした交通費って積もり積もってバカにならない金額になってしまった経験はありませんか?
今度はそれを相続した空き家の維持管理で続くことになります。
他の兄弟たちが非協力的ならそれは自腹になります。
そのあたりはきちんと話し合っておきましょう。

相続対策専門士相続対策専門士江本

でも、みなさん相続した空き家の管理をきちんとまめにしていただけるのは最初の1年間程度なんですけどね(汗)

相続した空き家の売却処分は早い方が良い

もちろん、親から相続した家を取り壊したり売却したりすることは少し罪悪感を感じるかもしれません。
でも、それをきちんとしておかないと次世代の孫たちが困ることになるのです。
あなたが相続した空き家の問題はあなたの世代ですべて解決しておきませんか?
確かに相続した空き家をいくらで売却処分するか?
そもそも売却処分なんてできるのか?
それらも私たちを一緒に考えてみませんか?
参考:実家売却の正しい手順には相続専門不動産会社に相談すれば良い
参考:実家相続の活用策は3つ!空き家で放置?売却処分?住む?賃貸?

「親の介護」「老人ホーム」「相続」「実家の売却」のトータル相談窓口としていろいろなサービスをご提供しています

『実家の相続』や『親の介護』や『老人ホーム選び』は百人いれば百通りの考えがあります。
できれば"ご家族みんなで話し合って決めるのが一番ですから無理に私にまで相談する必要はありません。
でも、なかなかひとつの結論を見つけることは難しいのが現実です。
ですから、どうしても「問題解決の糸口が見つからない?」という方だけご相談してください。悩んでいること?迷っていること?を私と一度お話しませんか?すべての選択肢を考え抜いてからでも結論は遅くありませんし焦って決断すると大きな後悔をするかもしれません。必ずしもベストな結果はお約束できませんがよりベターな結論を出すお手伝いならできます!

空き家管理費用無料

【エリア限定】【受託件数限定】ではありますが
大阪で相続した実家が空き家なら1年間無料で管理いたします。


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06-6787-4055 (受付時間 平日10:00~18:00)水曜日定休
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