実家や親名義の土地建物など不動産の相続がどうしてもめるのか?
ダイヤモンドの指輪の相続に置き換えるとわかりやすいかな?

泣く江本

『このままだときっと相続でもめますよぉ!』
多くの相続の相談を受けてきた私がいくら警鐘を鳴らしても
誰も耳を傾けてはくれません。
そして、いざ相続が発生して相続でももめてから改めて
『江本さん、なんとかなりませんか?』
と相談されても打てる手は限られてしまいますし、なによりいったん争いにまで至った相続はまず『覆水盆に返らず」で円満解決はほぼ無理といわざるおえません。

親が遺してくれた遺産のなかで一番大きなものは何ですか?
やっぱり親名義の土地や建物などの不動産ではないでしょうか?

この実家などの不動産が一番相続で争いにまで発展しやすいのです。
あれほど仲の良かった兄弟姉妹がこの不動産の相続で骨肉泥沼の争いになることも珍しくはないのです。

笑顔の江本

でも、このことをいくら熱く語ってもなかなかご理解や行動を起こしてはくれないものです。だから、もう少しわかりやすいように
『実家の土地建物などの不動産』を『ダイヤモンドの指輪』に置き換えてご説明したらわかりやすいんじゃないかな?と思って少しご説明してみます。

ダイヤモンドの指輪

各自バラバラの資産価値の基準を持っているし、
誰も本当の価値などわからないものです

形見の指輪
『この母さんがつけていたダイヤの指輪
 形見だと思って私がもらうわね』

そう言われて断れる兄や弟はいないと思います。
でも、その価値を各自がどう考えているのでしょうか?

もらった娘の評価は?

「母さん、父さんからこの指輪を買ってもらった時 本当に喜んでいたわね。
 でも、デザインも古臭いし今売っても十万円するかしないかの二束三文よねぇ・・・」

あげた息子の評価は?

「あれはまだ父さんがめちゃくちゃ元気で羽振りのよかった時に 
 父さんが奮発して母さんに買ってあげた指輪だったよなぁ。 
 確か◎◎百貨店の鑑定書もあって確か百万円以上の額だったと覚えてるけど・・・」

笑顔の江本

「いかがですか?同じ指輪でも
 もらったほうとあげたほうでは
 これだけ資産価値評価の差があるのですよ。
 もらった娘は十万円程度?あげた息子は百万円以上?
 こんな誤解から相続はもめるものです。
(しかもそのことをお互い正面切って主張はしないから問題は複雑?)
 これってまったく不動産でも同じなんです!」

もらった不動産の評価は過小評価するし、
あげた不動産は過大評価するものです!

泣く江本

私は「親の呼び寄せ」や「相続した実家の売却」を専門とする不動産屋なのですが、いつもこの各自の価値判断基準の相違で悩まされます。
そして本当の価値をご説明するみなさんご立腹されてしまいます。
でも、現実はチョー厳しい状況なのですがね・・・

『兄さんが相続しようとしている不動産は何千万円?
いや、ひょっとしたら億以上のの価値があるかも?』

どうしても被害者意識がある?相続では損をした?と思っている方ほど他の兄弟姉妹が相続しようとしている不動産を過大評価しがちです。
よくあるケースはもう何十年も前のバブル時代の値段だけを基準にしている人がどれだけ多いことか・・?
※すでももうバブルがどんなものだったか?すら知らない世代もたくさんいるのに・・・?

また、他にもよくあるのが建物の評価も含まれていることがあります。
有名ハウスメーカーで注文住宅を建てれば、それはそれは割高?高額なものになります。
普通の建築坪単価の2倍なんてよくあります。
「親父が建てたこの家は著名設計士と大手ハウスメーカーで建てたこの家
 当時贅の限りを尽くしては建築費も相当なものだったなぁ・・
 今はもうこんな凝りに凝った家なんて建てられないから価値は相当あるぞ!」

と考えている方も多いかと思いますが我々不動産屋的観点からはそれほど評価はできないのです。
いくら設計にこだわった素敵なお家でも何十年も経てば我々不動産屋は評価できないのです。
また凝った建物ほど一般の方からは敬遠されるものなんです。

泣く江本

「えっ?茶室まであるんですか?へぇ~サウナも?すごいですね!」
と顔は笑って査定依頼のお家を拝見しながらお答えするのですが
本心は「こりゃ困ったなぁ・・・」と考えるのが我々不動産屋です。
なぜなら普通の一般の方はそんな茶室やサウナなんて要らないからなんです。それを撤去・改修するにもかなりのお金がかかりますからね

だから二十年~三十年経った建物はもう資産的な評価はできません。
反対に更地と比べて解体取り壊し費用を差し引かなくてはいけないくらいのものです。

でも、そんなことなど耳には入りませんし、いつもいかにこの家が高いものなのか?を熱心に不動産屋の私たちに力説されてきます。。
なぜならいかに高い評価を引き出すことで相続を有利に運びたい!と考えがちなのです。

遺産相続でたくさん欲しい娘


「兄さんが相続するこの家が高く評価されたら、
 反対にその分は私にたくさん相続できるんだから!」

そんな気持ちからかどうしても他の兄弟姉妹が相続する不動産を高く評価してもらいたいのが、その不動産以外のものを相続する相続人の気持ちは仕方ないといえば仕方ありませんよね(汗)。



不動産の相続税評価額
『相続税の計算では「土地は路線価評価」「建物は固定資産税評価額」って
定められているんだからこの家の評価はその相続税評価でいいじゃないか!』

税理士の先生が相続税の申告をする時に使うのがこの「土地は路線価評価」「建物は固定資産評価額」です。
確かに相続税法上では正論なのですが、現実とかけ離れていることは少なくありません。
例えばあなたの相続した?相続するかもしれない?土地の路線価評価額を一度調べてみてくれませんか?

あくまで相続税の申告と遺産分割協議は別個のものと考えなければいけません。

笑顔の江本

だから相続税の節税目的でタワーマンションの高層階がバカ売れしているのはご存知ことだと思います。
これはこの相続税の評価額と実勢価格との乖離を利用するためなんですね。でも、ボクは余り進めていませんけど(汗)

まあ、およその評価額は実勢価格の7割程度のことが多いですが
ただこの路線価は結構実勢価格との乖離が激しいことも多いのです。

急に路線が変わったから路線価もどーんと値上げするなんてことはできないのです。
※私は昔、この路線価評価の算定の仕事もしたことがあります。
あくまでスムーズに上げていってスムーズに下げていかないといけません。
でも、例えば実勢価格は表通りと裏通りで天と地ほど実勢価格の差があるのが普通なんですが、路線価はそんなに差はないことが多いです。

不動産の相続で互いの誤解を解くためには
本当の資産価値(実勢価格)を調べるしかありません。

不動産の価格を調べよう

指輪であれば買い取り業者に持ち込んでみればわかります。
それと同じように不動産もちゃんと査定評価を依頼して調べてみなければいけません。
だから、こちらのサービスもよく依頼されます。

笑顔の江本

「相続する不動産の値段がいくらくらいするのか?」
とヤキモキするくらいなら一度調べてみませんか?

親から相続する不動産の本当の価値を知ってがっかりしないでください

実家の売却査定価格を聞いて悲しむ
『えぇ?その程度の価値しかないんですか!この親から相続した不動産』

いざこちらでお調べした相続する不動産の査定価格を報告すると本当に多くの方ががっかりされます。
でも、それが現実なのです。
あなたが思っているセールスポイントは客観的に判断するとそれほ大きなセールスポイントではないのです。

マンションと比べ戸建てや土地は予想価格と実勢価格のギャップが大きい

マンションならば常に他のお部屋が売り出されていますから、ある程度の相場観は掴みやすいと思います。
でも、土地や一戸建てってひとつひとつの価格の差(これを個別的要因といいます)がメチャクチャ大きいことも珍しくないのです。

地形(間口の広い整形地と間口の狭い土地では評価も異なります。)
地積(広すぎてあまりに大きな土地は購入者が限られます)
道路(古いお家は再建築不可の道路も多いです。)
古いオンボロな家が建っている(取り壊しが必要になりその分価格が下がります)

笑顔の江本

「うちの実家はなんぼやねん?」
と不安な方はお気軽のご相談してみてください