確かに不動産相続税対策で一番ポピュラーなのが賃貸アパートや賃貸マンションを建てて相続税評価額を引き下げる手法ですけど

泣く江本

いつもながら簡単に信じてしまうお気楽な地主さんも多いのですね。
今は人口減少・高齢化社会でさらに不景気
こんな時代の賃貸アパート経営が簡単じゃないってことは
誰でも知っていることなんですが・・・


相続税対策で建てた賃貸アパート

今は毎週のように日本経済新聞で相続セミナーや不動産投資のセミナーの広告が出ていますよね。
まあ、現実を知っている人であれば
「こんなことで騙される人っておるんかいな?」
なんて冷めた目で見るのですが、これがこれがたくさんいらっしゃるのです。
でないと、あんなに大きな広告を打つための費用を考えれば相当な数や規模じゃないとできる芸当ではありませんからね。

結局「騙された!」と大騒ぎする地主さんだが
大手賃貸アパートメーカー「レオパレス21集団訴訟勃発

レオパレス21で賃貸アパートを建てた地主さんたちが
「話が違う!」「騙された!」
と集団訴訟が起きました。

レオパレス21に集団訴訟相次ぐ
銀行と不動産業者が結託、裏で手数料も

レオパレス21のサブリース契約をめぐって昨年11月以降、数十人~129人規模の集団訴訟が相次いで起こされている。「損しないビジネス」「相続税対策」といった甘い言葉に乗ったものの、家賃の減額を半ば強制されるなど、トラブルになっているのだ。その裏には業者だけでなく銀行との結託も見えてきた。

 今年2月には、愛知県の男性がレオパレス21を相手取り、訴訟を起こした。

 訴状によると、05年にレオパレス21とサブリース契約を結んだ際、30年間は賃料が減少しないとの説明があったのに、リーマンショックによる経営悪化を理由に、10年未満で家賃を減額されたというのだ。

 同じように10年未満で減額されたオーナー約50人が代理人弁護士を通じて、レオパレス側に9月上旬、家賃増額を請求する内容証明郵便を発送。うち2人は9月7日に提訴、残りも返還請求訴訟に踏み切る予定という。

レオパレス21の一部オーナーによって14年に設立された「LPオーナー会」の前田和彦代表はこう言う。

「11年以降、レオパレス側に減額されたオーナーは全国で推定1万人以上います。これから集団訴訟が次々と全国で起こる可能性があります」

 国民生活センターには、業者とサブリース契約を結んでアパート経営を始め、首が回らなくなった家主からの相談が相次いでいる。

 山陽地方に住む70代の女性Cさんは00年に不動産管理会社からしつこい営業をかけられ、アパート経営を始めた。銀行から借金をして購入したアパートは徐々に空室が目立つようになり、入居者は8部屋中3部屋まで減った。

 当初の契約は30年間の家賃保証があったが、契約更新の際、担当者から一方的に賃料を下げると言われた。さらに10年後のリフォームにかかる費用負担の説明が一切なかった。最終的に銀行への返済金が家賃収入を上回り赤字になった。

 国民生活センターには、▽しつこい勧誘▽リスクを明示する重要事項の説明がない▽相続税など節税対策と思って契約したが、契約更新の際、不利な条件がつきつけられた──という相談が並ぶ。
引用元:AERA

しかし、結局は泣き寝入りしかないんじゃないかな?

いくら読めないくらい小さい小さい文字で契約書に書いてあっても・・・
きちんと契約書には書いてあります。
「そんなことは聞いていない!」「営業マンの説明と違う!」
と主張しても果たしてどれだけそれが通用するかどうか?は疑問です。

私自身、賃貸アパートマンション経営のコンサルタントとして活動してきましたし、
それ相応の業界では少々名も通っています。(自信過剰かなぁ・・)

で、よく相続税対策の賃貸アパートマンション建設にセカンドオピニオンとして意見を求められます。
そこにあるハウスメーカーさんのお手盛り満載の超楽観的観測による賃貸シュミレーションでのプレゼンテーションに口を挟むものですから業界の嫌われ者でもあります。(汗)
「そんな絵に描いた餅のような設定条件でこの厳しい賃貸アパート経営の時代に通用するわけないですやん!」
と一言多いから相続ビジネスに関わる大手企業から嫌われるんですね。
ある営業マンからは
「ちゃんとキックバックしまんがな!この地主にうまいこと言うてくださいよ!」
なんて甘い誘惑も日常茶飯事ですがバカ正直の私は首を縦には振れません。
少なくとも百万単位の謝礼のキックバックをドブに捨てる私を同業の不動産屋たちはみなさん「ほんまもったいないことするアホちゃう!?」なんて言われてますけどね。
けれど、それが本当の信頼関係だと思うんですね。

多くの地主さんが言います!
「えっ?30年間一括借り上げサブリースのはずじゃなかったの?」

この手のサブリース一括借り上げ家賃保証のシステムの問題は今に始まったことじゃありません。
この私のブログにも何度も何度も警鐘を鳴らしてきました。
こんな動画まで後悔いや公開しています。


ただやはり相続税対策で賃貸アパートや賃貸マンションの建設や購入は有効なのも事実

笑顔の江本

賃貸アパート建設や購入はなんでもダメといっているわけではなく
やはり効果的で有効な相続税対策なのはこの土地の有効利用である
賃貸アパート・賃貸マンションの建設や購入であることには間違いありません。
ただ、そこにはハウスメーカーや銀行の話を鵜呑みにしない
冷静な目利きが必要なんです。

ところが目先の相続税の金額に気をとられたり
(無理やり相続税をゼロにする相続税対策なんて危険きわまりありません)
また自分の不動産(特に先祖伝来という幻想にとらわれる)に自分勝手な過大評価する親バカな地主さんはメチャクチャ多いのです。

だから駅から徒歩数十分?バス便?なんて交通不便なところであっても
バンバン賃貸住宅建設ラッシュが止まらないのですが・・・
結局数年後には賃貸アパート経営がクラッシュ破綻して頭を抱える地主さんがどれだけ多いことか?
まあ、賃貸アパート建設を受注するハウスメーカーもボロが出ないうちに早めにどんどん建てさせることは業績拡大には必須です。
だって最初の数年間はうまくいきますからね
やはり新築でピッカピカなうちは人気がありますから・・・
でも「畳と女房は新しいほうが良い」ということわざは不動産にも言えることなんですが、
これがなかなか地主さんには見えないことなんです。

だってこんな相談⇒「もうこれ以上賃貸アパートを建てないように父を説得してくれませんか?)」も珍しくないのですが
とにかく先祖伝来の土地は現状維持のまま後世に残すことしか頭に無いのが
昔ながらの地主さんなのでなかなか聞く耳を持ってはくれません。(涙)
その賃貸アパートや賃貸マンションを相続する子供の苦労など毛頭考えてはいないのですからね。