空き家の実家をどうする

空家になってしまった親の持ち家(実家)の活用
頭を悩ませる子供達が急増中!

親が老人ホームへ入所した
親が亡くなった
さまざまな事情で、空家になってしまった実家のことについて頭を悩ませる子供たちが急増しています。
それは持ち主である親やその相続人である子供ちだけの問題ではなく、周辺住民のご近所さんにも大きな迷惑をかてているからです。

空き家活用は所有者の義務!空家のまま放置している親の持ち家(実家)は社会問題化しています。

最近はこの空家の実家をどう活用すべきか?
よくテレビでも取り上げられるほど社会問題化しています。

『いつかはどうにかしよう・・・?』を思っていてもなかなか腰が重くなりがちです。

うまく空き家を活用できる方法はないのでしょうか?
しかし、その選択肢は限られています。

  • 選択肢① 子供の誰かが住む。
  • 選択肢② 賃貸にだして家賃収入を得る。
  • 選択肢③ 売却処分してお金に換える。

この3つしかありません。

しかし、なかなか決断も行動もできないでいる!
そんな方がほとんどですよね?
では、現実にどんな時に決断し行動するのでしょうか?

親が入院した!親が老人ホームなどの介護施設に入所した。

親の入院・介護老人ホームあなたをこの世に産んでくれた両親も年齢には勝てず、
病気で入院
介護の為に老人ホームなどに入所

することになってしまったらどうしますか?

そんなことにでもなったのなら、
いきなり
介護や老人ホームなどにかかるお金
入院などによる病院代

そんなお金の問題が突然あなたを襲います。


この場合、売却するか?賃貸にだす?しかない

介護費用や入院代が賄えないのならば選択肢は2つしかありません。

①賃貸にだして家賃収入を得る。
②売却処分してお金に換える。



親は既に亡くなってしまったが・・・

亡くなった親
遺産分割は円満にお済になりましたか?

「うちは相続税のかかるほどの遺産じゃなかったから、そのままです!」

そんな方も多いのでは・・・?

でも、そのまま放置しているといずれ大きな問題になることもあるのですよ!

参考記事:相続登記はいつまでに?決まりはないが放置しておいてよいことは何も無い

いつも口を酸っぱくしてみなさんにお願いしているのですが

早めにきちんと遺産分割の手続きは済ませておきましょう。

この遺産相続の手続き(相続登記)を放置している方がどれだけ多いことか・・・・
そして実家売却や空家の実家の活用を専門としている不動産屋である私にご相談があった時には、このためにどうしようもできないことになってしまうことがかなりあることにもご注意くださいね。

この場合、子供の誰かが住む?売却するか?賃貸にだす?しかない

きちんと遺産分割の手続きを完了するためには3つの選択肢があります。

①子供の誰かが住む
②賃貸にだして家賃収入を得る。
③売却処分してお金に換える。



親がまだ元気なのだが、将来が心配

最近、よくご相談を受けるのは
ひとりっこ(一人っ子)で親とは離れて暮らしている方からも増えています。

他の兄弟姉妹にも頼れないので、問題は深刻ですよね。

まして、女性の方ならいずれ夫の実家の親の面倒もみなければいけません。

自分の親と義理の親
両方の老後の世話をみるなんてとても大変なことは容易に推測できますよね?


親の10年後20年後を想像してみましょう

今はまだピンピン元気でも、10年後?20年後の親の状況はどんな風に想像できますか?

日本は今、世界最高水準の超高齢化社会です。

男性も女性も平均寿命は、年々伸びてきています。

しかし、健康寿命=平均寿命ではありません。

これが意味するものは、『親が長生き』すればするほど『介護が必要な期間』もどんどん長期化していくんですね。

たとえ1日でも長生きして欲しい自分の親ですが、本音を言えば介護は本当に大変で相当な覚悟が必要です。


避けては通れない!それが『介護』

人間は年をとれば、いずれは介護が必要になってきます。

その現実からは誰も避けることが出来ません。



親の持家(実家)を4つの条件で考えてみよう

将来のことも考えたのなら親の持ち家のことを4つの視点から考えてみましょう。

立地条件

あなたの両親はどんな所にお住まいですか?

交通機関は便利なところですか?

駅まで徒歩数十分の所なら、病院やスーパーなどへの買い物に行くのもいずれ大変になってきます。

距離的条件

あなたの両親の家は、あなたの居住地からどれだけ離れていますか?

いずれ介護が必要になった時、気軽に顔を出せる距離にありますか?

なにか万一の事態になった時、すぐに駆けつけることが出来ますか?

危険度・事故発生度の条件

高齢の親のケガ事故まだお若い方には理解できないかもしれませんが、高齢者にとって
ほんのちょっとの段差でも危険なんです。

うっかりちょっと軽く転んだだけでも、大怪我になります。(骨折にまでいたるケースも?)

バリアフリーの最新マンションと比べて、一戸建は危険がいっぱいです。

特に築古の戸建は要注意?!

ちょっとの段差で転んで、足を骨折して入院?
それがきっかけで寝たきりになってしまった?なんていう話は珍しくありません。

必要度の条件

広いお庭、広いお家に住んでいるのは老夫婦二人だけ?

あるいはどちらかが既に亡くなられて、独り暮らしを続けている親御さんも多いです。
また、この独居老人の問題は社会問題にもなっています。

そして、ほとんど使っていない部屋ばかりのお家が、はたして必ずしも必要でしょうか?

高齢になれば、お掃除などの維持管理だけでも大変なご負担になってしまいます。

都会でそんなお家を維持していこうとしたら、かなりの費用(固定資産税など)もかかってきていますよね?


親の住み替え・引っ越しまでも視野に入れて考えましょう。

おそらくご両親は、
「今さら引越し?住み替えなんて嫌だ!絶対に嫌だ!
と大反対されることでしょうね。

でも、いまの決断しなかった事が10年後、20年後になって大きな後悔になることもあります。

参考記事:老後・介護・相続を考えたら親の持ち家(実家)は早めに売却処分しよう!その5つの理由

老後介護相続を考えたら親の実家は早めに売却しようSmall


親の持家(実家)を空き家で放置しておくことは危険がいっぱいなんです!

「確かに空き家で放置しておくのはよくないけれど・・・・」

でも、放置せざるおえない事情もよくわかります。

なぜなら、昔の住宅ってはっきりいって質は良くありません。

「住めればいい?」

そんな感覚で建てられてお家も多いのです。

ですから、倒壊も時間の問題?みたいな空き家で放置されている親の持ち家(実家)も多いです。
台風・地震・火災などで倒壊してしまって、ご近所にご迷惑をかける空き家も多いんですね。

「そんなオンボロなら壊せばいいのに?」とは簡単にいかないのが今の事情です。

建物がある状態と取り壊した更地の状態では、固定資産税が6倍も違うんですからね・・・・。(汗)

で、そんなこんなで空き家のまま、何年も放置している状態が続いてしまうのですが・・・・。

しかし、空き家のまま放置しているとろくなことはありません。



家というものは住む人がいないと傷むのは早い

そもそも「人が住んでナンボ?」というのが家なんです。

本当に住まなくなってから放置しているとあっという間に傷んでしまい、次に住もうかと思っても
もはや人間が住める状態に簡単には戻せない?

それが現実です。

私が経験した事例も少しお話しておきます。

庭の雑草が伸び放題で近所からクレームが来た

怒りの近隣住民
「オイ!コラ!ちょっと待てぇ!」と怒声が飛んできたぁ!(驚)

「相続した親の空家で悩んでいます!」
そんなご相談を受けて現場を確認しに来たら、血相を変えて近所の人が飛び出してきました。

話を聞くと、その空き家の庭に雑草が生え(もはや草というより木と表現した方が適切?)
虫(ヤブ蚊・ムカデ・蜂の巣・ゴキブリなど)や蛇やイモリが大発生して、とても困っているそうです。

連絡しようにも、もはや誰も住んでいないし相続人の連絡先を誰も知らない状態では対策は打てません。

何年にもわたって蓄積された怒りが、
たまたま相談を受けただけの一介の不動産屋である私にぶちまけられました。

直接関係の無い不動産屋である私が平謝りする始末・・・・

その後、ご売却となったのですが土地の隣地境界の確認でそのお隣さんと会わなくてはいけなかったのですが
長年の怒りのせいか?
土地の境界確認のハンコをもらうのには大変でした。

屋根の瓦が小学生の通学路に落ちてきて危機一髪だった

これも同じく隣地の人から怒りの電話が・・・?

「ちょっと私、離れて住んでますし仕事も忙しいので代わりに話を聞いてきて!」との依頼です。

子供のケガその物件は割りと広い道路に面してまして、小学校の生徒の通学路だったんです。

しかし、その物件は長い間の風雪にさらされて幽霊屋敷状態。

そして、ある日 屋根の瓦が道路に落下!してしまったそうです。

見上げれば、他の瓦も落下寸前状態!

たまたま、人に当たらず事故には至りませんが、
これがもし通学途中の小学生の頭にでも落ちていたら・・?
と思うとぞっとします。

もし誰かの頭にでも当たってしまったら、そら裁判沙汰になるかもわかりません。


物件の売却の相談を受け、鍵を借りて現地の内部を確認したら床がブヨブヨになってしまっていたこともありました。

ふと、見上げると天井には雨漏りのシミがはっきりと残っています。

まだそれほど築年数が経っていない物件でしたが、床の状態を考えればとても一般の普通の買主には売却できません。
※これを売主の瑕疵負担責任といいます。

床の状態を確認するには、全てめくって確認しないと、修復にどれだけ費用がかかるのかも判明できません。

かなりお金をかけた注文住宅の物件でしたが、結局 【土地値】-【建物解体費用】でしか売れませんでした。


火事・不審火の危険

放火・不審火空家や空地は不審者による放火の危険性があります。

消防庁における日本全国の総出火件数のうち、
出火原因の第1位は『放火』です。
実に総出火件数の約12.1%にもなっています。
さらに出火原因が不明で『放火の疑い』を含めると総出火件数の19.3%にもなり、
約5件に1件の割合にもなります。
(平成24年1月~12月調べ)

なぜ空家や空地が不審者による放火の標的になるのか?

それは、燃えやすいものが目の前に放置されているからなんですね。

郵便ポストにあふれかえっているチラシなどは格好の標的です。

また、頭の痛い問題が次の不法投棄によるごゴミなんです。

こんなのが家の前や中に放置されていたら、
「イライラしてこの世の中に仕返ししてやろう!」なんて思っている不届き者がストレス解消なのか?
パッとライターで火をつけて逃げていくんですね!(怒)



不法投棄

不法投棄01
今は何を捨てるのにもお金がかかる時代です。

そんな理由からか?
ちょっと目を離すと、あれよあれよという間にゴミの山が出現?

私も本業が不動産屋なので仕事柄、頭を悩ませています。

わざわざトラックで乗り付けてゴミを不法投棄していく輩もいるので困っています。


無駄な出費が積もり積もって莫大な金額に?

毎年 役所から請求される固定資産税や都市計画税

年間数万円でも、ひと月に換算すれば数千円

それほど痛い出費でないかもしれません。

また分譲マンションであれば、管理費や修繕積立金

これは結構な金額では無いでしょうか?

1年や2年ならいざしらず5年~10年にもなるとかなりの金額に積もり積もってきます。

『もったいない・・・!』と感じるのは私だけでしょうか?




空き家になってしまった親の持家(実家)

『売る?』『貸す?』『住む?』のメリット・デメリットは?

空き家になってしまった親の持ち家(実家)をどうするのか?

頭の痛い問題ですし、
・子供の誰かが住む?
・賃貸にして家賃収入を得る?
・売却処分してお金に換える?
どれを選択しても、それにはメリットデメリットがあることも知っておいてください。


『子供の誰かが住む』という決断

子供の中にはしがない賃貸暮らし?の方もいます。

たとえ持ち家でも、今の自分たちの家と比べたら、親の家のほうがはるかに広くて快適?という子供もいると思います。

『この際、空き家になった親の家に俺達家族みんなで引っ越して暮らそう!』

そんな決断をすることもありますよね?


メリット

親の家に引越しをして暮らすことのメリットを考えてみましょう。

自分たちの生家(生まれ育った家)が残るということ

やっぱり自分たちが生まれ育った場所です。

思い出はお金には換えれません。

長年 ご両親と生活を共にした思い出がいっぱい残っているあなたの実家です。

自分たちのバックボーン・故郷を失うのは耐え難い悲しみかもわかりません。

やっぱり広いお家に住んでみたいですよね。

昔の家である親の持ち家(実家)は大きく広いことも多いです。

同程度のマイホームを手に入れようとしたら、どれほどのお金が必要になることでしょうか?

帰省した時には、「やっぱり親の家は広いなぁ!」といつも実感したことでしょう。


デメリット

できれば、自分の親の家は残しておきたい!

そうできれば一番ベストなのことだとは思うのですが、こんなデメリットもあります。

他の子供達から不平不満が出ることもある。

今の日本の相続遺産の中で不動産の占める割合が一番多いというデータがあります。

相続財産のほとんどが親が所有していた不動産(土地・建物・マンション)だけである?
そんな場合がほとんどです。

ですから、子供の誰かが親の家に住むことによって、他の子供達(相続人)から不平や不満がでてくることもあります。

これは、数年後~数十年後に出てくることが多いので気をつけてくださいね。

「親の面倒を最後までみてきたのは私だから・・・・」
「親と長年同居してきたのは私達家族だから・・・・」
「俺が長男だから・・・・」

だから、俺が(私が)親の家に住む!(住み続ける!)

そんなこともあるでしょう。

でも、それにはきちんと遺産分割の話も話し合って決めてくださいね。

そうしないと後々トラブルの元凶となります。

でも、親の家は分けられないから「とりあえず子供達で共有ということにしておこう!」というのはあまりお勧めできません。

不動産の遺産相続トラブルの元凶!それは共有という所有形態

不動産は相続人で分けようにもそのままでは分けることができません。

そのため、
「とりあえず共有名義にしておこう!」
というケースがどれだけ多いことか・・・・(汗)

これが後々 遺産相続トラブルになることをいやというほど経験してきました。

我々、不動産屋は登記簿謄本等で権利状態を確認した時に
対象不動産が共有名義であったら、かなり慎重になります。
正直、
「事前に誰か独りの単独名義に予め変えておいてくれませんか?」
とお願いしています。

なぜなら、不動産の共有状態にはなにも良いところはないからです。
参考記事:もめて初めてわかる!土地の相続の恐ろしさ
実家

ですので、共有を避けた遺産分割を行うためには、
他の相続人に対して代償分割といって
親の持家(実家)を誰かが相続する際には、その差額をお金で弁償することも多いです。

でも、その金額の根拠で良くもめるんですね。

『貰う方は1円でも高く!』
『支払う方は1円でも安く!』

この微妙なボタンの掛け違いで、今まであれほど仲の良かった兄弟姉妹間で関係がギクシャクすることも多いのです。

いざ、誰かが親の持ち家を売却処分することに反対して、
「それだったら私が住むわ!」と言い出したものの
他の相続人である兄弟姉妹に支払うお金をどこから調達するのか?
それも頭の痛い問題です。
もちろん最長35年低金利の住宅ローンは使えませんのであしからず・・・


相続人である子供の誰かが「親の家に住む!」ことになった場合には、
きちんと遺産分割の話をまとめておかないといけない!ことも覚えておいてください。



親の家は時代遅れの古家です。莫大なリフォーム費用がかかることもあります。

せっかく住もうと考えたのですから、ある程度のリフォームは必要です。

もう建築されてから何十年も経っている親の家ですから、あちこちガタもきていますし、
今のライフスタイルに合っていないところもたくさんあるでしょう。

でも、そのリフォーム見積もりを見て、驚くのではないでしょうか?

特に、水周りがお金がかかることは覚悟しておいて下さいね。
お風呂・キッチンをも全改修すれば、それだけでも100万円はかかると思います。

その他、内部だけでなく外壁まで改修工事するとしたら、おそらくリフォームローンを組んでまで資金調達しなければいけません。

せっかくそこまでお金をかけて行ったリフォームですが、
数年後に相続人の誰かから
『そろそろ兄貴の住んでいるこの親の家を売って、お金で分けてくれないか?』
なんて言われたらどうします?



以上、空き家になってしまった親の持ち家(実家)に『子供の誰かが住む』場合のメリット・デメリットでした。

次に『賃貸にして家賃収入を得る』ことのメリットとデメリットも考えておきましょう。


『誰かに貸す!賃貸にして家賃収入を得る』という決断

「親の家といって築何十年と経っています! そんなオンボロな家に借り手なんかつくんですか?」
とご心配される方も多いので、実際の例をご覧になってみてくださいね。

私のお客様達に、よりご理解を深めていただくために時折こんなオンボロ戸建の再生の現場を確認していただく内覧会を行っています。

その模様です。

しかし、いきなり完成の状態をみてもなかなかイメージが湧かないかもわからないので、
リフォーム前の状態での内覧会も時々行っています。
毎回 たくさんのご参加をしていただいています。

このリフォーム前の内覧会では、
「こぉーーんなオンボロじゃあ無理じゃない?」という印象の方も多かったです。

毎回、多くの方の内覧会参加していただていますが、人がたくさんいるとどれだけリフォーム前がひどい状態であったか?
わかりにくいですよね?

実はこんな感じでした・・・・
リフォーム前はこんな状態でしたので、そう思われるのも無理はありません。

他のオンボロ戸建再生の事例も紹介しておきます。

こんな風にこちょこちょリフォームをしたらこんな風に大変身したので、いつもの内覧会!
いつも多数のご参加を感謝しています。

もうひとつおまけにこんな感じに・・・

こんなリフォーム事例の内覧会も時々企画していますので、機会があればご参加してみてくださいね。

自分が住むわけじゃありませんでの、徹底的にコストダウン!コストパフォーマンス重視!でリフォームをしています。
※借りていただいた方、ごめんなさい!

お金をかければかけるほど高い家賃がとれるわけではないのが現実ですからね!

いかがですか?

自分達がオンボロと思っていた親の持ち家(実家)も、やり方次第で大変身するのをわかっていただけたでしょうか?

これなら十分 人に貸して家賃収入を得ることもできるのです!

もちろん、分譲マンションだったら、もっと簡単です。


メリット

ご説明するほどのことではないのですが、親の持ち家(実家)を人に貸して家賃収入を得ることのメリットを再確認しておきましょう。

意外と簡単に家賃収入は得られる。

やっぱり『貸家』は、すごい人気があります。

「できれば、アパートや賃貸マンションよりも戸建に住みたい!
という方は非常に多いんですね。

その理由は色々ありますが、やっぱり今の空前のペットブームのせいかもわかりません。


賃貸管理は賃貸アパート・賃貸マンションよりも簡単

戸建賃貸物件に入居するターゲットは、やっぱりファミリー層です。

ですから学生相手のワンルームなどよりも、「家族をに雨露などにはさらすことなどできない!」と家賃滞納も少ないです。
近隣トラブルも少ないです。

また、清掃掃除なんかもほとんど入居者が行ってくれます。

安心の老後生活のための家賃収入

介護の費用
老人ホームへの費用

それは馬鹿にはならない費用です。
まして、そこそこの老人ホームに入ろうと考えたらそれなりの費用が覚悟しなければいけません。
参考記事:特別養護老人ホーム(特養)への費用料金と入所手続きについて知っておこう
自宅で介護費用は払えない

意外と公的な老人ホームでもかなりの費用がかかるものです。
ましてや、介護サービスの充実している民間老人ホームならなおさらです。

また、今後の少子高齢化を考えれば年金もどんどん減額されてしまうかもわかりません。

親が豊かで余裕のある老後生活を送るためにも、ある程度の収入も必要です。

そんな時に毎月数万円だけでも定期的な家賃収入があれば、どれほど助かることでしょうか?


デメリット

こんな良いことだらけの『空き家になった親の持ち家(実家)を賃貸にして家賃収入を得る』ことなのですが、
そこにはやはりマイナスのデメリットも知っておいてくださいね。


意外と大きい初期投資の金額

状態によりかなりリフォーム費用は変化しますが、そこそこのリフォームだったとしても
やはり100万円超は覚悟しなければいけません。
普通の工務店などに見積もりを出したのなら、軽く2百万円~3百万はかかってしまうのです。
※一度 お知り合いの工務店がいらっしゃれば相談してみてください!その金額に目玉が飛び出すこと間違いなしです!
 そこをいかに抑えるかが私達の腕の見せ所です!

まして、今はこんな時代です。
昔みたいな保証金・敷金など高額な金額はとれません。
また我々みたいな悪徳?不動産業者への手数料もたっぷり支払わないといけません。

ですから、初期投資だけでも回収するにはある程度の時間もかかります。

親が亡くなった後のことまで考えたら賃貸管理は誰が?家賃収入の配分は?

親の介護や老後生活資金のために決断して行った賃貸ですが、
その親が亡くなった後のことはどうでしょうか?

誰がその貸家の賃貸管理を行いますか?
いくら簡単といっても、不動産業者との打ち合わせや連絡や家賃管理やクレームの処理は大変です。

毎月入ってくる家賃収入の配分はどうしますか?
わずか数万円を何人もの子供で分けるのも意外と面倒です。
また、風呂釜が壊れた?雨漏りが発生した?などの突然の出費を拒む相続人も出てきます。
※そんな家主の物件は不動産屋が一番嫌います。入居者からのクレームによる文句を一番言われるのは我々不動産屋ですからね・・・

それらのことも予め考えておかなければいけません。

一度、賃貸に出したら売るに売れなくなります。

いろいろな事情が発生してしまって、急に「売却処分してお金に換えたい!」という状況も起こりうります。

しかし、今は借り手はしっかりと借地借家法という法律で守られています。

家主の事情で「出て行ってくれ!」とはいえません。

ですので、いざ売ろうとしても『賃借人がいる状態』での売却は難しくなります。

売却のタイミングは、入居者が退去した時に限られてきます。

ファミリー層が入居している貸家の賃借人のサイクルは長いです。
下手をすれば十数年も借り続けてくれることもあります。
安定収入が確保できて嬉しい反面、いざ急に売却となったら困ることもあります。

賃貸は立地条件が命!賃貸需要のあるところでしか成立しません。

貸家は大変人気のある物件なのですが、

それでも立地条件は大切です。

どこでも可能というわけではありません。


相続対策専門士江本圭伸

もちろん、
ご相談いただいた場合にはプロの不動産業者としての視点から
アドバイスさせていただきますのでご安心ください。




以上、『空き家になった親の持ち家(実家)を賃貸にして家賃収入を得る』ことのメリット・デメリットでした。

最後に、『売却してお金に換える』ことにも考えてみましょう。



『売却処分してお金に換える』という決断について

私自身は、「やはりこれに勝るものはないのじゃないかな?」と考えています。

「えぇ?こんなオンボロでも売れるんですか?」
とびっくりされる方も多いのですが、私の本業は不動産屋でして、しかも少し普通の不動産屋とはかなり毛色が異なります。
それは不動産投資にも強いのです。
ですから、普通の方なら絶対買わない?ような物件でも、それを喜んで購入していただけるお客様もたくさんいます。

わずか土地面積10坪ちょっとのオンボロ長屋連棟
雨漏りの発生した物件
親のガラクタ?で溢れかえっている残置物で足の踏み場も無いような物件

そんな普通の人なら絶対買わないような物件でも、売却のお手伝いをさせていただいています。

相続対策専門士江本圭伸ただし・・・・・?
それなりの値段になってしまうのはやむおえませんけど!

ただ、そのまま放置して毎年無駄な固定資産税や維持管理に要する費用を考えれば、
思い切って処分される方も多いのが現実です!



そんなことをいうと「お前は自分の不動産屋としての商売を優先してるいだけじゃないか!」と叱られそうなのですが・・・・・。
また、相続発生後の実家の売却はけっこう難航することも多いのでご注意くださいね。

実家売却可能金額査定サービス



メリット

私がそう考えるのには、それなりの理由もあります。

では、空き家になってしまった親の持ち家(実家)をあっさり売却処分してしまうこともメリットを考えてみましょう。

相続税の納税資金に

家や土地などの不動産という財産はあっても、金は無い!

そんなご家庭をたくさんみてきました。

相続財産のポートフォリオを調べると、
遺産といえる相続財産のほとんどが不動産で占めているのでは、
いざ相続が発生して相続税がかかってきたらどうしますか?

あわてて売って現金を用意しますか?

親がもし認知症にでもなってしまっていたら売るに売れませんよ?
(後見人を任命するには家庭裁判所で煩雑な手続きと時間がかかります。)

相続人がたくさんいれば、その売却に反対の方も出てきますよ!

そうなればスムーズな相続手続きも難しくなり、数々の相続税軽減措置の適用もできなくなります。
そのため、支払わなくてもよい相続税を払う羽目にもなります。

だから、早目に売却処分しておけばいざという時の相続税納税資金を確保できます。


『財産がお金である!』ということのありがたさ

どんなに立派な家や土地などの不動産を持っていても、それだけでは空腹は満たされません。

お金に換えることで、初めてその価値が発揮されるのです。

十分な介護サービスを受けるために老人ホームなどの介護の費用
病気を患った時の入院費用
豊かな老後生活

それを実現するためには
やっぱり潤沢なお金が必要になってきます。

残念ながら、まだまだ日本の介護事情は厳しいものがあります。
また、今の日本はまだまだ不景気ですから、子供達も自分の生活だけで精一杯です。

自分の老後は自分で守らなければいけない!
自分の親の介護は、自分の親のお金で賄わなければいけない!

それが現実なんです。



1円単位まで分けることのできる相続財産はお金だけ

相続は争族になる!といわれているようにもめるのが相続なんです。

何を?
誰が?
どれだけ?

これに頭を抱えるのが遺産分割です。

子供達に不平や不満がでないようにするために最良の方法は、できるだけ相続財産は現金や銀行預金がベターです。

なぜなら、1円単位まできれいに分けやすいからです。


遺言書に書く遺産分割の方法も簡単でシンプルに書ける

これは自分が相続させる!遺産をあげる立場の方だけ読んでくださいね。

私は相続対策専門士と活動しています。
『エンディングノートの書き方講座』なども開催しています。

そんな私がお勧めしてるのは、早めに遺言書を書くことです。
あまりに年をとってから遺言を書くことを私はお勧めしていません。
年をとりすぎてからでは的確な判断や決断もできません。
また、書いたとしても自分で書く自筆遺言証書ならば
「あの時はもう呆けていた!」
「無理やり書かせた遺言じゃないか?」

なんて他の相続人からイチャモンをいつけられることも少なくないのです。

そして、過分な遺産を遺して亡くなる方のご家族ほど遺産相続トラブルが多く発生しているように感じます。

そして、こんなアンケート結果もあります。
参考記事:親の遺産をアテにする子供は4人に1人、自分達で使ってしまうとする親は半分以上

また、遺産相続トラブルは年々増加しています。それも4件に3件が5000万円以下の遺産で裁判になるまでもめているのです。
参考記事:お金持ちじゃなくても遺産相続トラブルに巻き込まれるのです!

「そんなことになるなら遺産なんて残さなければよかった?」
そんなことをあの世から思っている亡くなった親は本当にたくさんいることでしょうね。
(相続の仕事をしている私にはそう思えてしかたありません。)

そんなことになるのなら、自分たちの世代で使い切ってしまうのも得策かもわかりません。

子供達には遠慮せずに、自分たち夫婦のために豊かな老後の生活をすることもできます。

それこそハッピーリタイアメントです。

長年 苦労をかけた奥様と旅行に出かけたり
現役中にはしたくてもできなかったことに熱中したり
また、晩年はお金の心配をせずに、高級老人ホームで十分な介護サービスを受けたり
いろいろお金があればこそ、できることはたくさんあります。

そのうえで、
「残ったお金は仲良く兄弟姉妹でこんな風に遺産分割しなさい」
とだけ遺言書に書けばよいのですからね。

そして、お金は使ってしまうごとに減っていきます。

ですから、お金という形であれば、
長男に◎◎%
介護に尽くしてくれた長女には◎◎%
次男は◎◎%
と割合だけ表示しての遺言書が可能になります。



親の土地建物という不動産は、相続税評価ではあやふやなグレーな評価

相続税の評価では親の持ち家(実家)である土地建物の不動産の評価はかなりあやふやです。

相続税を申告する税理士次第で相続税額も大きく変わることがあります。

また、相続税評価が実際の価値とはかなり異なっていることもあります。

不動産の価格は景気に大きく影響されて、大きな値上がりも値下がりもあります。

「5000万円だと思って相続したら、実際は3000万円の価値も無かった!」
「兄貴が相続した親の持家(実家)は、相続評価の何倍にも値上がりしている!」

そんな不平や不満が残された子供達のわだかまりになって兄弟姉妹間の仲がぎくしゃくしたりもします。

売却処分して現金に換えていれば、そんな不平不満は産まれないのです。



デメリット

そうはいっても、なかなかうまくいかないのが親の持ち家(実家)の売却処分なんですねぇ・・・・

価値がわかりにくい

やはり不動産相場というものは一般普通の方には、なかなかわかりにくい世界です。
思っていたほどの価値がなかったり、意外に高額な評価になることもあります。

「いったいいくらの価値があるのか?」

この親の持ち家(実家)の価値を把握することは簡単ではありません。

相続対策専門士江本圭伸特に一戸建や土地はふたつとして同じものがありません。
それぞれの物件にはそれぞれの価値があるものです。
これが普通の方には理解していただけないのが辛いです。
近所の売り物件のチラシを見て、
「最低でもこれくらいの価値(坪単価)はある!」
と勘違いされていることも多いのです。
ご相談を受けた私が、
「いや、その物件はここと用途地域が異なります!」
「その物件は道路が広くて、ここは狭いんですが・・・」
そんなことをいうと売主の逆鱗に触れてしまうものなのです。



親や親戚の説得が難しい

やはり、先祖代々の土地ならば、親や親戚から売却することに関して反対の意見も多く出ます。

どうしても今までの経緯(愛着・親戚への体裁など)から、売却することには大きな抵抗があることが普通です。



信頼できる不動産屋を見つけることも意外と難しい

私自身、この不動産業界に身を置いて数十年
何度も煮え湯を飲まされてきました。

たとえ大手不動産業者であっても、必ずしも親切で信用できるとは断言できないのがこの不動産業界です。

不動産屋であるこの私が断言します。
「不動産屋を簡単に信じていはいけません!」(この私を含めてそう断言します)



相続人の意見や意思統一が難しい。

やはり、自分の生まれ育った実家を売却してしまうことに対して
他の相続人からの反対意見もよく出ます。

相続対策専門士江本圭伸「じゃあ、親の介護のお金はどうするんだ!」と同居の男兄弟がいっても、
他の所に嫁いでいる姉妹は反対しがちです。
これは私の経験からなのですが、どうも女性の場合 感情だけで判断されてしまいがちです。
論理的に現実を見ていただけないのです。
「それはそれ?これはこれ?」
ただ、親の実家が無くなってしまうことだけに抵抗される女性の方も多いんですね。



親の持家(実家)を売却処分する時の注意点

そして、空き家になってしまった親の持家(実家)を売却するにあたっての注意点もお伝えしておきます。


もし、親が将来認知症になってしまったら売却処分は難しくなる。

認知症になってしまうと、重要な法律行為が禁止されますし、その行為は取り消すことが可能です。

ですから、
介護が必要になった。
老人ホームに入るためにお金が必要になった。

という時に、急には売れないのです。

そんな場合は、後見人を立ててからでないと売却の手続きがとれません。

「えっ?私が権利証も実印も預かっているのになんで無理なの?」
とお叱りも受けるのですが、名義変更の際の登記申請において必ず司法書士が売主(親)の意思確認をします。
その段階で、親が認知症になっていて明確に売却の意思確認ができなかったら売却はできません。

もう一度 言いますが
「権利証と実印だけでは売却はできません!」


不動産の売却処分には時間がかかる

二束三文の叩き売りならいざしらず、1円でも高く売却するためには市場の動向を見ながら、目一杯の価格をつけて売らなければいけません。
また、人気エリアと不人気エリアではそれを欲しいお客様の数も全然違います。

そうすると、やっぱり時と場合によっては売却には時間がかかるものなんです。

価格設定も難しいのですが、
「売却に1年もかかってしまった・・・!」
というケースも物件によっては珍しくありません。

どうしても急いで売る場合には足元を見られてしまいます。


「1円でも高く売却する]」ためには、親が元気なうちの協力が必要

まず、私が現場を見せていただいてアドバイスさせていただくこともあります。

1円でも高く売るためには、それなりの売主の協力や努力も必要です。

それには、それぞれの物件によって異なるのですが、一番わかりやすいケースであれば隣地の土地の境界ですかね。
やっぱり新しく買う人は、後でもめないか?不安がありますから「そのへんは今の所有者で話をつけておいてくれ!」
と希望されることも多いですし、そんな不安要素のない物件ほど高値で売れます。

しかし既に相続が終わってしまっていて、当事者がいない場合にはこの土地の境界でよくもめます。
誰も真実を覚えていないのですから、仕方ありません。

相続人A  :「亡くなった親父からはここが境界だって聞いていた。」

隣地所有者B:「いやいや、何を言うんですか!うちの母親は生前 ここだと言っていましたよ!」

お互いあやふやな記憶で主張するものですから、水掛け論になりがちです。

今までの経緯を全て知っている当事者の親が元気なうちならそんなことは起こらないものなのですが・・・

この他にも我々不動産屋からすれば、売れやすくするためのポイントもたくさんあるのですが、

親がまだ元気でしっかりしているうちに、親の決断や協力を得られるのがベストなことばかりなんです。


一度、空き家になってしまった親の持家(実家)についてご家族みんなで考えてみませんか?

  1. 子供の誰かが住む!
  2. 賃貸にだして家賃収入を得る!
  3. 売却してお金に換える!

どれを選択しても、一長一短があるのが現実です。

しかし、放置しているだけでは問題は解決しませんし、万一の場合はご近所に多大なご迷惑を書ける可能性もあります。

ぜひ一度、
『空き家になってしまっている親の持家(実家)をどうするのか?』
ご家族で話し合ってみてはいかがでしょうか?

といってもなかなか難しい問題です!

『子供の誰かが住む?』

『賃貸にして家賃収入を得る?』

『売却してお金に換える?』

いずれの選択をしようとして、それぞれに一長一短があります。

そして現実には、「決断する」にはあまりにもに「情報が不足している!」と思います。

    相続対策専門士江本圭伸そこで、不動産屋である私が

  • 賃貸にしたら家賃はいくら?
  • 賃貸にするためのリフォームはいくら?
  • 売却するとしたらいくら?
  • プロの不動産屋としての視点からアドバイスさせていただきます!

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ご事情によっては提携業者の協力を求めたりしてご配慮させていただきますのでお気軽にご相談ください。



しかし、
将来住むかもしれない?
法事で年に数回は使う!
親が生存中はこのままにしておいてあげたい!
遺産分割の話がまとまるのはまだまだ先の様子だ!
まだ、どうしようか?迷っている!

そんな方も多いの現実です

そんな方のために、低価格で空き家を管理するサービスもございます。

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老後介護相続を考えたら親の実家は早めに売却しよう


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