戸建賃貸

相続税対策のための賃貸アパートマンション建築は実は反対派の私だが、
最近戸建賃貸住宅のメリットを痛感してしまった

笑顔の江本

私は仕事柄、不動産の相続税対策・土地活用で賃貸アパート・賃貸マンション建設のセカンドオピニオンを
求められることが少なくありません。
そして、実は私は賃貸アパートマンション建設には慎重派いやズバリ反対派なのです。
今回の相続税改正(改悪)を絶好のビジネスチャンスとしてあの手この手で(セミナー・飛び込み)
猛烈な営業をかけまくっているハウスメーカー
ゼロ金利で新規融資先もない金融機関は絶好の融資先として
親からの不動産相続した?または相続する予定の人を狙って超積極的にプローチしてきている銀行
そんな事情から、あちらこちらで建てられる賃貸アパート賃貸マンションなのですが、
決してうまくアパート経営ができていない?
いわゆる『相続税は節税できたがそれ以上に損失が生まれていて、このままでは相続倒産』
ともいえる地主家主がどれだけ多いことか?
少子化・人口減少というこれからの時代では明らかに
これからの賃貸アパート経営は過剰供給で大家さんも厳しい競争にさらされてくるのは
火を見るよりも明らかです。
これは私の意見ではなく政府がそんな危機を政府も察知して警鐘を鳴らしています。
まあ、あまり報道されていませんですから、ご存知ない方も多いんですけどね

バブルの懸念ぬぐえぬ賃貸住宅の増加
 賃貸住宅の建設が増えている。日銀のマイナス金利政策などで住宅が建てやすくなっているためだ。目先の景気にはプラスだろうが、首都圏を中心に空室も増えているだけにバブルの懸念はないのか心配な面もある。

 国土交通省によると、昨年の貸家の着工戸数は前年よりも4.6%増えた。今年に入っても6月までの累計で前年同期を8.7%上回っている。好調な賃貸住宅が住宅投資を下支えしている。

 賃貸住宅が増え始めたきっかけは2015年1月の相続税の増税だった。アパートのような住宅は賃借人の借地権と借家権が生じるため、現金や預金、更地の不動産を保有している場合に比べて相続税を課す際の評価額が下がる。

 ここに着目し、節税対策として団塊世代などを中心にアパート経営に乗り出す人が増えている。

 マイナス金利政策で住宅を建てる資金を手当てしやすくなっていることも一因だ。金融機関も一般的な住宅ローンに比べて貸出金利を高めにしやすいアパート建設向け融資に力を入れている。

 一方で住宅需要が高まっているわけではない点は要注意だろう。すでに全国には820万戸の空き家があり、その半分強は賃貸用の住宅だ。首都圏を中心に空室率が一段と上昇している。

 それでも新規物件が増えている背景には、サブリース(転貸)方式でのアパート建設があるのだろう。土地を保有する個人などが建てたアパートを、業者が長期間にわたって一括で借り上げる契約方式だ。一定期間、家賃収入を保証する場合が多い。

 新築時には入居者を確保できたとしても、時間とともに空室は増える傾向がある。その結果、地主に約束していたはずの家賃収入を業者側が大幅に減額したり、契約を解除したりしてトラブルになる事例が、目立っている。

 国交省は9月から制度を見直して、地主との契約時に将来の家賃水準などが変わる可能性がある点を「重要事項」として説明するよう、サブリースを手掛ける大手業者などに求める。トラブルを未然に防ぐために必要な措置だ。

 周辺の他の物件は空室が目立つのに、自分のアパートだけは大丈夫と考える方がおかしい。節税が目的だとしても、アパート経営には相応のリスクがあることを土地の保有者はしっかりと自覚すべきだろう。
引用元:日経新聞

また、こんな風にニュース番組でも特集されてたりもしたのですが、
相続税の事ばかり気にしている賃貸アパート経営にはズブな素人さんばかりで
ハウスメーカーさんの美味しい話には耳を傾けても、こんな耳の痛い番組など観ていない方がほとんどでしょうね。

人口減少・不景気・少子高齢化などなど良い材料など何もない今の時代に
あえて大きなリスクを抱えて賃貸アパート・賃貸マンション建設はすごく慎重にならざる負えないのです。
賃貸アパート経営が長期的・安定的な事業だなんてはるか昔の話です。
(巷にどれだけの空室があるのか?ご存じないのはあなただけかもしれない)
でも、こんなことばかり言うから「ガンガン賃貸アパート・賃貸マンションを建てろ!建てろ!」という
ハウスメーカーさんからお呼びがかからないですね。
(この業界ではちょっとは名の知れた私ですけど、悲観的・ネガティブな発言ばかりする私をセミナーに呼ぶハウスメーカーはいません)

実際の戸建賃貸住宅建設という土地活用の現場を見ての感想はというと?

笑顔の江本

最近、某ハウスメーカーさんとお知り合いになり、
実際に戸建賃貸の実例を何件か拝見させて勉強させていただいた私は
ちょっと認識を改めることにしました。
「まあ、すべての方にこの戸建賃貸住宅建設がお勧めというわけではないけれど、
 意外とこれが良い選択かも?という方って多いんじゃないかな?」

と思ったのです。


戸建賃貸住宅建設という土地活用

最初に聞いた設定募集家賃は「えっ?高っ?そんな高い家賃で借りる人おるんかいな?」と心配したが

戸建賃貸の家賃設定は高かった勉強させてもらった戸建賃貸物件の募集家賃を知ると
「えぇぇ・・?つ、つ、強気の家賃設定やなぁ・・
 このロケーションでその家賃はいくらなんでも?」

なんて心配したのですが
そんな余計なお世話の心配など関係なく
あっさり満室になってしまっていました。
恐るべし戸建賃貸貸家の人気にただただ驚きました。
ただ、駐車場付きという(しかも目の前の玄関先に停めれますし)事も含めればその家賃でもトータル的には決して高くはないかもしれませんね。
確かに今は貸家はすごく人気があるのにも関わらず決してその需要に対する供給は少ないのも事実。
「うちには小さい子供がいて、その子供たちが走りまわる音が近所迷惑にならないかと気兼ねまでする
 共同生活の賃貸マンションは嫌だから貸家が良い!」
「ペットを飼うために貸家を探している!」
なんて方もうちの店にもたくさん来られます。

しかし、貸家といってもほとんどがオンボロ?長屋?ばかりで普通の住宅に近い建物での貸家なんてほんとにありませんからね・・。
現実的になんちゃって戸建ではなくもはや建売住宅並の一戸建レベル?という貸家の需要と供給では、圧倒的に需要はたくさんあります。
そのあたりも強気の家賃設定ができる理由でしょうか?

で、「どんな人がこの戸建賃貸のお部屋を借りに来たんですか?」と興味津々に聞いてみると?

戸建て賃貸住宅を借りることができる人は高収入な方が多い私も不動産屋の端くれですから今後の勉強のために
「どんな人が借りに来たんですか?」
と質問すると驚くような属性の方ばかり。
会社役員・大学教授・上場企業などなど高属性の方ばかり
今はかなり少なくなってきた転勤族用に一流会社が社宅として借りるケースも多いようです。
確かにそこそこの幹部であれば?
ましてその家族のことも考えれば
変な物件に嫌々転勤させられる社員を住まわせるわけにもいきませんよね。

まあ、普通の貸家ならなんとか探すことができても
ここまで至れり尽くせりのお洒落で綺麗な貸家は
ちょっと探すのは難しいですからね。
極端に言うと
「家賃なんて二の次、三の次
 とにかくこだわりの住環境を望んでいる」
そんな方なら良い物件だと思います。


笑顔の江本

「そらそうやわなぁ・・普通の方にはちょっと家賃高いし・・」
と納得もしたのですが、こんな高属性の方を相手にするならぜひうちに管理もさせて欲しいくらいです。
しかし、これはいくらなんでもど厚かましい申し出でしょうね(笑)
ご批判を覚悟で正直に私の考えを言うと
「貧乏人を相手にするビジネスよりも金持ち相手のビジネスのほうが楽で儲かる?」
というのが何十年もこの激動の不動産業界に携わってきた私の気付いた商売の本質です

学生・新社会人をターゲットにワンルームや安い家賃の賃貸物件はトラブルも多いものですからね

泣く江本

うちも賃貸管理業務もしておりますが最近はあまり積極的には管理物件を増やそうとはしておりません。
なぜならめちゃくちゃ手間がかかるからなんです。
手間がかかるわりには賃貸管理料は家賃の5%程度、これでは割に合わないくらい大変なんですよね


携帯電話代は絶対に滞納しない若い学生さんですが住んでる家賃は簡単に滞納します。
やはり、携帯電話が止まればすぐに生活に支障が出ます。それくらい今の若者に携帯電話は不可欠です。
それに比べて家賃を支払う優先順位がちょっと低くなってきているような感じがするのはおっさんの私の勝手な思い込みでしょうか?

安い賃貸物件に住んでいる方は決して経済的に安定しているとはいえません。
非正規社員でリストラされたりして、なにかあった途端に家賃滞納になってしまいます。

また、安い物件には非常識な方も多くて悩まされています。
騒音・ゴミ出しなどなど入居者さんには共同生活のためにルールを守っていただきたいのですが、そんなことお構いなしのモンスター入居者さんも安い物件には入居してしまいます。
※最近は特に精神を病んだ方が多いのですが、これが見た目には一切わからないので防げません。
そんなモンスター入居者のせいでせっかく苦労して探し出した入居者の方が退去してしまうことも結構あります。

笑顔の江本

その点、こんな高属性の方ばかり住むような賃貸物件なら賃貸トラブルも少ないことが予想できて
こんな賃貸物件の管理なら喉から手が出るくらい欲しいものです。
まして、平均居住期間の短いワンルームマンションと比べて2LDKや3LDKは
5年10年住み続ける方も多く、まして愛する家族を路頭に迷わせるような家賃滞納も考え難いですからね。
最近 いったん空いてしまった空室を埋めるのに四苦八苦している私ですから切にそう思います。

エレベーターも無いし、掃除は入居者さんがしてくれる!こりゃぁ管理運営がラクで低コストですみますわな

最近、エレベーターの寿命が来て、取替え工事の見積もりにびっくりした私です。(見積もり金額500万円超)
見積書を大家さんに持っていく私もすごく気が重かったのですが、入居者様の安全はお金には換えられません。

また、掃除が行き届いてない賃貸アパートや賃貸マンションはすぐにスラム化してしまいます。
エントランスの集合ポスト付近で散らかっているチラシなどは空室の内覧希望者からすれば
第一印象が最悪になり賃貸契約まで持っていくのはほぼNGですよ。
でも、これって意外と難しいのです。
掃除しても掃除してもすぐにこんな状態になってしまうのです。(まあ、ワンルームマンションは特に酷いものです。)

実際の現場はもっとひどいですよ・・(汗)


これには私も頭を痛めていて、月に一度の定期清掃では追いつかないのです。


入居者が清掃
でも、もはや自分の家?という感覚になる戸建住宅なら、まず自分の玄関先を入居者がある程度は掃除してくれると思います。
また、モラルを守ってくれる人が多いようです。
そう考えたら戸建賃貸住宅って共用部分も少なくて管理運営コストや手間を考えたらずいぶんラクになりますね。

でも、なにがなんでも土地活用は戸建賃貸住宅建築が良い!
わけじゃないからこんな人に向いていると思います

メリットがあれば必ずデメリットもあります。
だから、『こんな人には戸建て賃貸住宅建設は向いているし、こんな人には向かないかもしれない?』こともお話しておきますね。

こんな事情があるなら土地活用として戸建賃貸住宅が良いかもしれない

親の土地の相続税対策や土地活用にお悩みお方も多いですが、私は今の時代「それほど親の土地に執着しなくてもいいのでは?」とも思うのですが、やはり人にはそれぞれの諸事情ってものがあるものですよね。

親の気持ちや他の親戚の目があって今すぐに売却はできない

泣く江本

昔の人の土地に対する気持ちは相当なものがあります。
また親自身も相続してきた土地なら「先祖伝来を後世に継がせる」という気持ちもあります。
でも、たくさん子供さんから相続の相談を受けてきた私が知っている現実は
「子供にとってはお金なら欲しいけど、そんな土地なんて相続したくない!いやむしろ迷惑な話しである!」
という現実があるのですが、とてもそのことを親御さんの前では口が避けても言い出せません。
また、ちょっと田舎になれば親戚の目もありますよね。

とにかくここ十年二十年くらいの間の時間稼ぎ?ができるのが戸建賃貸住宅かもしれません。

将来1区画ずつバラ売りも可能だし、子供たちそれぞれで遺産分割もしやすい

区画割りをきちんとしておける方法もあるのが戸建て賃貸住宅で知った事実です。
土地をきちんと1区画ずつ分筆、各区画で建築確認を取って戸建賃貸て住宅を建設するのは分譲マンションの所有形態に似ていますよね。
※もちろん土地の分筆費用や各建築確認申請費用は余分にかかってしまいますが、それを補って余りあるメリットですね。

子供たち各自でそれぞれを相続できる!
これって分割し難い土地建物の不動産相続のデメリットをうまく解消できますよね。

その相続した区画をずっと賃貸に出していようがタイミングをみて売却しようがそれは相続した人が各自自由に決めることができます。
よくあるのがひとつの不動産を複数の相続人で共同で所有する「共有」という状態で相続することは遺産分割しにくい不動産では珍しくないのですがこれが後々トラブルになるのです。
売りたい人!売りたくない人!それぞれの意見調整でいつも困ってしまう私です。
もちろんそのなかで誰か1人でも反対なら売却はできません。

笑顔の江本

ただ、売却するにしても賃貸中での売却は購入する方も投資として利回りだけの評価になりますから決して売却に有利とはいえません。
どうしても古くなれば家賃もある程度下がるのも考えておかないといけませんよね。
そうすると利回りは低下しますから投資用物件としても売却値段も低下するのは当然です。
しかし、利回りではなくその時の相場で売れるのが一般住宅なんです。(中古投資物件ではまず難しい35年の長期ローンは一般住宅では普通です)
空室になった時にその時の状況を見て売却?または「売却と賃貸の両建て」もいいかもしれません。
いくら不動産投資ブームといっても賃貸物件を購入する方は普通のマイホーム購入の方に比べたら圧倒的に少ないです。
ですから普通の戸建の売却のほうが売れやすいのも事実です。
この必要な時に必要な分だけ売却可能ってなにがあるかわからない今の不安定な時代にすごく魅力的だと思うのですがいかがでしょうか?

10年後20年後は実家に帰るかも知れない?

戸建て賃貸住宅は木造ですから耐用年数は鉄筋コンクリート造鉄骨造と比べると短くなります。
また入居者も未来永劫ずっと入居しているわけではないので、ある程度の期間(10年後?20年後?)が経ったら
入居者募集を控えて自分達がUターンして居住する?取り壊して建て替える?という選択肢も可能です。

多くの借金をしてまで相続税対策のリスクを負いたくない

相続税対策の借金のリスクは大きい
やはり最大限まで相続税を節税したければドッカーンとでかい堅固な鉄筋コンクリート造の賃貸マンションを建設したほうが相続税節税効果は大きいです。
しかし、それには建築資金も膨大になり大きな借金をしないといけませんからそのリスクは大きくなります。
その点、戸建て賃貸住宅は木造2階建て(または3階建て)程度ですから建築資金は鉄筋コンクリートや鉄骨造に比べては小さいものです。

大きなリスクは背負わず、ほどほどの相続税節税効果でよい!
という方には向いていると思います。

親の土地がこんな風なら土地活用として戸建賃貸住宅が良いかもしれない

まずは親の土地をどうしよう?という土地活用において、親の土地がどんなものか?で変わってきます。

親の土地はそれほど大きくはない

この戸建賃貸住宅は1件(つまり1室)から建てられます。
だから25坪程度(70平米程度)から建築できますよね?

不整形地・旗竿地など地形が悪い

旗竿地
旗竿地賃貸マンションの設計において地形ってかなり重要です。
うまく設計プランが入らない土地って多いんですね。
その点、戸建て賃貸住宅は柔軟なプランが可能です。

旗竿地、いびつな地形の不整形地でも戸建て賃貸住宅がうまくハマるケースも多いのです。

賃貸マンションなら共用廊下やエレベータの位置、日影規制などで設計段階でかなり制約されますから
旗竿地や不整形地の設計プランニングも難しくなるものです。
そうなってくると有効面積と共用面積の比率(レンタブル比)も悪くなり
高い建築費をかけても収益性が落ちてしまいます。

実家が広すぎて親がもてあましている

大きすぎる広すぎる実家の土地活用
いくら「相続税対策が必要だから!」といっても住み慣れた実家から親が離れたがらない?
のはよくあるケースです。
そんな場合は敷地の一部だけに戸建て賃貸住宅を建築して相続税評価を下げることも衣可能です。

駅から少し離れている住宅地


まあ、やはり近所にあふれかえっている賃貸マンションよりもハイグレードな貸家の人気は高いのも事実。
まして、学生向けのワンルームでは交通至便性が最重要事項ですが、
3LDK4LDKのファミリータイプなら駅からの距離も需要ですが、それと同じくらい快適な住空間を求めます。
だから少々の駅からの距離でも入居者を確保できるともいます。

駅から徒歩15分以上離れているなら、もはやそこは学生向けのワンルームマンション建設には適していない?
なんていうと叱られるかもしれませんが、
現実に駅から徒歩15分以上かかる?のならば私はもう田舎である?なんて考えています。

好立地過ぎる場所では戸建賃貸は向かないかも?

駅前の好立地では戸建賃貸に向かないかもしれません。
なぜならその土地のポテンシャルを100%発揮できないからです。

容積率の高い駅前商業地は向かない

「容積率」という言葉を知ってるのは建築設計に関わる業種か不動産屋だけかもしれません。
容積率とはその土地の建築物が建てられる延べ床面積の事です。通常であれば200%のところが一般的です。
つまり容積率200%の地域であれば、100坪の土地に200坪までの建物が建てられるということです。
この容積率って駅前の商業地などは高く設定されているのです。(大阪の御堂筋沿いなんかはなんと1000%です。)
この容積率は役所の都市計画課で調べられますが、まあまわりを見渡せば簡単にある程度はわかります。
近隣が5階建てなど高い建物が建ち並ぶ地域では高い容積率の商業地域や近隣商業地域に指定されているのです。
せっかく5階建て以上建つような場所にせいぜい2階建てや三階建て程度しか建てれない戸建賃貸住宅はその土地のポテンシャルを活かしきることはできません。

とにかく一度実際の戸建て賃貸住宅の現場を確認したり、
詳しく話を聞いて見ませんか?

私も自分の勉強も兼ねて、戸建て住宅内覧会にも積極的に参加しています。
ただ、やはり土地ってそれぞれ十人十色で同じものはひとつもありません。
ですから、戸建賃貸住宅に向いているか?向いていないのか?
やはり私たち不動産屋的視点も重要です。

まあ、そのあたりは私もズバズバと意見を言わせていただきますので
お気軽に相談してみてください。

とにかく、百聞は一見にしかずですから実際の戸建て賃貸住宅がどんなものか?
いくらかかり?いくらで貸せるのか?
をあなたの目で実際に確認されてはいかがでしょうか?

よかったらあなたのお近くで戸建て賃貸住宅の内覧会があったのならお知らせいたしますから
一度私に相談してみてくださいね。

笑顔の江本

もし、強引な営業マンが怖い?
なんていう不安がありましたら、私とご一緒に内覧会に参加されてはいかがですか?
もしご興味があるのであればご連絡くださいね。