じめまして
公認不動産コンサルティングマスター|相続対策専門士の江本圭伸と申します。

ひょっとして、今あなたは
「不動産屋が親の老後・介護・相続・実家の処分に本当に役に立つのか?」
なんて疑っているかもしれませんね?
でも、
「弁護士や税理士より相続に強い不動産屋にまず相談してみるのもいい?」
ということもあります。

それは、まず不動産屋である私とご一緒に親の老後・介護・相続について問題点を探すことから始めるからなんです。

『親の老後・介護・相続について、どこが問題なのかわからない』という方がほとんどだから

親の老後・介護・相続で「なにが問題点なのか?」
それがわかっていれば誰も苦労しませんし、
問題点がわかっていれば簡単に解決策は見つかります。

問題点がわかっていれば相談すべき相続の専門家はすぐにみつかります
遺言書を作りたければ、弁護士や司法書士
相続税のことなら税理士
その他 相談すべき相続の専門家は明確になりますよね。

でも、意外とそうだと言えないこともあります。

まあ「全ての弁護士や税理士がこうだ!」とはいえませんが、あくまで一般論として考えてみてくださいね。

弁護士は相続でもめてもらわないと仕事にならない?

弁護士のお客さんは相続でとことん争う人

弁護士の主な仕事ってなんでしょうか?

やっぱり裁判沙汰のもめごとの解決ですよね?

もう相続人同士がもめにもめて裁判にまで発展する?
そんな状況にまでならないと弁護士は儲かりません。

もめにもめた相続で裁判沙汰にまでなり、
そこで勝ち取った依頼人の相続財産(遺産)の何十パーセントが弁護士報酬に? という話も聞きます。

もちろん、相続でもめないようにと『遺言書の作成』などの業務もありますが、
その報酬はたかがしれています。 といってしまうと叱られますね・・・・

でも、一番ベストな相続はもめない相続だと思いますが、いかがでしょうか?

税理士の本音は相続税の仕事はしたくない?

相続の仕事はやりたくないのが税理士の本音

「近い将来に相続がおこりそうだ?」
「相続が発生した!」

そんな方の一番の悩みは、やっぱり『相続税の申告はどうなる?』ですよね?

相続税という税金が関係してくるのですから、やっぱり
「税理士に相談するしかない!」
とお考えですよね?

でも、意外とその税理士があてにならないこともあるのです・・・

相続税の申告などやったことがない税理士も多い

こんなことをお話しすると、驚かれるかもしれませんが、
相続税の申告を経験したことが無い税理士もたくさんいるのです。

日本で相続税がかかってくる人の割合は、ほんの7%程度といわれています。

そして、人間1人が亡くなって家族や親戚に相続させるというケースは、人生においてたった一度きりなのです。

ですから、現在日本にたくさんいる税理士(平成26年で約7万5千人)で相続税申告業務を経験した人は意外と少ないのです。
あったとしても、この数年間でほんの数件だけ・・
それでは相続税のスペシャリストとはいえないかもしれません。

そこそこの税理士事務所でも、相続税申告業務をするのは、年に1件あるかないか?
が普通なんですね。

『相続税に詳しい税理士って意外と少ない!』

それが、現実なのです。

割に合わない面倒な相続税の申告業務

他の税法と同じように、相続税の税法にも細かな改正が頻繁にあります。

そして、相続税の申告という業務はめったに遭遇しない税理士がほとんどですから、常に最新の動向をチェックしているとは限りません。 そんなめったに使いもしないことを一生懸命に勉強しても無駄なことだ!と考えているかも知れません。

ですから相続税の申告に関しては、いくら税金のプロである税理士でも、 どこの書籍にも書いてあるようなあくまで基本的なことしか知っていない?ということもあるのです。

一番のポイントはあまり儲からないということかもしれません。

相続税の申告報酬は遺産総額のたった0.5%~1%程度が相場といわれています。

仮に遺産総額が5000万円程度なら、相続税の申告報酬は25万円から50万円程度です。

それに引き換え、実務はかなり面倒で手間がかかりますし、 その依頼人からは1回ぽっきりの単発の仕事です。

相続財産の調査
相続人の確定調査
相続人との何度も何度も行う打ち合わせで時間もとられます

などなどたくさんすることがあって、とても面倒な割に全然儲からないのです。

不動産のことはあまり詳しくない弁護士・税理士も多い

不動産といっても、土地・建物・マンションなど多岐にわたります。
また、【自分で住む?】【賃貸に出す?】という利用形態もあります。

そして、この不動産は机上の理論だけではわからないことってたくさんあります。

例えば、都市計画法や建築基準法、そして道路法など税法以外の分野も多いのです。
税法の改正には敏感でよく勉強されている税理士の方でも、この都市計画法や建築基準法や道路法のことなどは詳しくない方も多いのです。

そして、この都市計画法・建築基準法・道路法などが
相続税の財産評価に大きな影響を与えることも多いのです。

まして、その市場価値である相場なんて税理士の方には中々わかりません。
一般的な相続財産評価方法である路線価よりも相場の方が安かった?なんていうケースも
この都市計画法・建築基準法・道路法や現地の状況や市場の動向によってあるのです。
それなら、土地た建物などで相続するよりも売却してお金で相続するほうが有利なこともあるのです。

「えっ?それなら不動産鑑定をして、税務署にその不動産の真の価値を説明すればいい!」
って思われましたか?
先にもご説明したように、相続税申告の報酬は税理士にとってそれほど美味しい業務ではありません。
何度も不動産鑑定士と打ち合わせをして、何度も税務署に足を運んで担当者とカンカンガクガク激論を交わす?
なんてしませんよ!
※もちろん不動産鑑定士に支払う鑑定報酬も結構高いですよ。

また、
『賃貸マンション・賃貸アパートを建てれば相続税対策になりますよ!』
『タワーマンションを購入すれば相続税の節税になりますよ!』

なんて安易に勧める税理士もいます。

もちろん、それが相続税対策で有効になる場合もありますが、必ずしもそうではないケースもあることも知っておいてくださいね。

それがかえってとなっている方も多いのをご存知ですか?
賃貸アパートを建てて困っている地主さん、
値下がりの激しいタワーマンションをご存知ですか?

参考HP:アパート経営失敗は大家さんに原因がある? | 賃貸アパート経営満室術

税務調査がよくある相続税申告で管轄税務署から目をつけられてはかなわない?

相続税の申告をすると、かなりの確率で後日(半年後~1年後)に税務調査があります。

そこで、あらたな申告漏れを税務署から指摘を受けることもよくあります。

しかも、多くの方が税理士を警戒して本当の相続財産の教えてくれないこともあるのです。
※ どうしても税理士は税務署側の人間!と一部の相続財産を税理士に秘密にしがちです。

そんなことで後日に税務調査が入り、管轄の税務署から目をつけられてはその税理士の業務にも支障が出てきます。

できれば常日頃、顔を合わせている『税務署とは無駄な喧嘩はしたくはない!』というのが税理士の本音ではないでしょうか?

弁護士も税理士も一番大事なお客は
やっぱり『お金持ち?』だけ?

あなたと仲の良いお知り合いに【弁護士】【税理士】はいますか?

ちょっと気になることがあれば気軽に相談できる【弁護士】【税理士】がいる?
そんな方は少ないと思います。

結局、そんな気軽に相談できるのはお金持ちだけでは無いでしょうか?
毎月、きちんとお金を支払ってくれる顧問先であれば弁護士や税理士も目の色を変えて協力してくれるんですがね・・・・

普通の方には縁遠い存在が「弁護士」「税理士」ではないでしょうか?

不動産屋でも、いや街の不動産屋だからこそ気軽に相談できて介護・相続で役に立つ?

もちろん、全ての不動産屋が相続に詳しいというわけではありません。
ほとんどの不動産屋は相続の「そ」の字も知らない人がほとんどです。

でも、不動産と相続って切っても切れない関係なんですけどね・・・・・

そんなこともあって、最近では私のような相続対策専門士の出番が増えてきています。

相続対策専門士(公認不動産コンサルティングマスター)って何?
テレビでもこの相続対策専門士が紹介されました。

では、 なぜ不動産屋が相続の時に力になれるのか? をご説明いたします。

相続でもめるパターンはよく似ているケースばかり

このようなパターンが一番多いです。

しかも、どれも予め少しの対策で回避できたものばかりです。

不動産屋的発想の 親の老後・介護・遺言書・相続・実家の処分のやりかた

では、私みたいな不動産屋がどんな風に
親の『老後』『介護』『遺言書』『相続』『実家の処分』を考えているか?
少しだけお話を聞いてもらえませんか?

相続財産の中で最も大きなウェイトを占めるのが不動産

相続財産の中で一番大きくて高価な物?
それは親が所有している土地や建物、マンション等の不動産です。

ではそれを遺産分割しようとするとしたらどうしますか?

まずは、しっかりとその市場価値(相場)を調べなければいけません。


ですから、こんなサービスもご提供してお手伝いしています。

実家の市場価値を調べる不動産査定サービス

不動産査定サービス

実家の登記名義は誰?親の借金などの抵当権?相続登記はきちんとできている?

親父の家だと思っていたが登記簿をみたら、未だ何十年も前に亡くなった祖父名義のままだった。(相続登記は大変です)
親父がこの家を◎◎銀行に◎◎千万円の借金の抵当権がついていた。
というのはよくある話です。

空き家活用|親の持ち家(実家)をどうする?売却処分?賃貸?子供が住む?

結局、「実家をどうするか?」は
子供の誰かが住む?
売却する?
賃貸にだす?

の3つしか選択肢はありません。

よくご相談いただくのが
実家が関西でもう帰る予定のない方です

実家が関西でもう帰る予定の無い人