実家は借地

実家が借地権付き建物だったら親が亡くなった後のことを考えておいたほうがいい

私の営業エリアである大阪では親の実家 特に実家が借地である場合のご相談が結構多いのですが、意外とこれが私みたいな不動産屋泣かせになるのです。

泣く江本

僕も今現在、何件かの借地の案件を抱えていますが、
時間をかけてじっくりいかざるおえないのが実情です。

とりあえず典型的な実家が借地の場合のご相談をお聴きください。

しかし、これをお聴きになって借地権の権利と経済的価値を誤解しないで欲しいと思います。

確かに地主に買い取ってくれ!と請求もできなくはないが

まずその借地権の発生の経緯を知っておいてくださいね。

天から降ってきた借地権という権利

昔は、まずマイホームなんて夢の夢でした。
普通の方がマイホームを買えるなんて経済的余裕はとてもなかったのです。

そこで、
「この土地に家を建てさしてもらえませんか?地代を払いますから!」(借地人)

「よっしゃ、かまへんで 地代さえ払ってくれるんやったら!」(地主)

そんな感じでたくさん借地の上に建つ建物がたくさん生まれました。

しかし、借地法が制定される前は、地主がその底地(借地権がある土地)を第三者に売却すると
「借地人はみんな出て行け!」
と新しい地主に言われたら、なんと借地人は出て行かねばならなかったのです。

これを地震売買とも例えられています。

そんなことが社会問題化となり借地法が制定されました。

きちんとした借地権というものが保護されたんですね。

でも、これが地主にとっては青天の霹靂
いきなり土地の60%と80%とかという権利を借地権として奪われてしまったのです。

ですから、その後は借地権というものは新たには増えなくなりましたが、そこには問題が残っています。
いきなり「はい!借地権!」というものが降って湧いたようなものですから、借地の契約書には出て行くときのことなんて書いていない契約書が大半なんですね。

土地が値上がりしているときには、こぞって地主が買い取ったものですがなにせこのデフレの時代、地主も買い取るメリットなんてありません。

地主側からすれば、「建物をおたく(借地人)で取り壊して更地にして返してね!」というのが普通です。
しかし、これでは建物所有者である借地人には大きな負担です。

そこで争いが起こるのですが、そもそも契約書にも明文化されていないのですから当事者(借地人VS地主)話し合いでしか解決はできません。

不動産屋からすれば【経済的価値】を見出せない借地権付き建物

まず、借地権付き建物に普通の住宅ローンは無理です。
建物は原則建て替えできません。(地主に高額な建替え承諾料を払う意味はありません)
借地人名義がかわれば普通名義書き換え料を地主に支払うのが一般的です。
もちろんその時には新地代として地代は値上げされるものです。

まして、普通はオンボロなのが借地権付き建物です。
そのリフォーム費用はかなりのものになります。

そこまでして「その借地権付き建物を欲しい!」という人を見つけるのは
私たち不動産屋にとっても至難の業なんです。

おのずから値段はかなり安くなります。
数十万円というケースも多いのですが、これでは手数料商売の私たち不動産屋には骨折り損のくたびれ儲けなんですね。
※50万円の仲介手数料は2万5千円?まして契約書にハンコを押せば不動産屋としての責任も発生します。

借地人も!地主も!そしてそれを買う第三者の買主も!
誰も借地権なんて欲しくないのです。

あっ!もちろんそんな親の実家が借地だった場合の相続人も決して相続なんてしたくはありません。

でも、その借地の親の家だけ相続放棄なんてできません。

欲しいものだけ相続して、要らないものが相続放棄?
そんな風に都合の良いことは相続ではできないのです。

相続するなら全部相続しなければいけませんし、相続放棄するなら親の遺産を全部放棄しなければいけないのです。

リフォームして賃貸?というのも非現実的

私もこのパターンでしばらく時間稼ぎ?とするのですが
大体リフォーム費用に200万円くらいかかります。
大阪近郊では家賃は約5~6万円くらい 新地代は1.5万円くらい
ですから毎月手残りは3.5万円~4万円程度
200万円回収するのに57ヶ月(約5年弱)もかかってしまいます。

私のお客様にはオンボロ戸建を再生して賃貸物件にする投資家もたくさんいますが、買値はかなり低いです。

「こんな借地権物件がありまっせ!」と一声かければたくさんのかたが内覧会にお越しいただけます。

もちろん、それをこんな風に生まれ変わらせます。

しかし、そこにはやっぱりプロというかそれなりのノウハウが無いとなかなか難しいのです。

「タダ同然でも、借地という頭の痛い問題から脱出できればそれでよし!」というのもありかもしれません

「ほんと数十万円だなんて、納得できない!」という借地人の方も多いのですが現実的にそれくらいの経済的市場価値しかないのが現実です。

バブルの再来までずっと地代を払い続けるか?
地主がなにか相続対策としてアパートを建てたりするために立退きをかけてくるのを待つか?
それとも
たとえ二束三文であろうと、見切りをつけて売却するか?
※もちろん、これには地主の承諾が必要です。
建物を解体して借地を地主に返還するか?

それはあなた自身のお考え方次第です。

笑顔の江本

もし、大阪近辺なら一度わたしにご相談してみてください。
なにか良いアイデアが浮かぶかもしれません

に代持ち込むのですが

銃主も要らない

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