親から相続した実家を売却すると
「えぇ!そんな税金を支払わないといけないのぉ!」
とみなさん驚かれます!
なぜなら居住用財産の譲渡であれば3000万円までの譲渡所得は税金がかかりません。(確定申告は必要)
でも相続した子供はそこには住んでいないので居住用財産の3000万円控除は使えないのです。

泣く江本

不動産を売却して譲渡益が発生すると、
その譲渡益に税金がかかります。
所有期間によって税率が変わります。
5年超であれば20% 5年未満であれば39%
これってけっこう大きな金額です。
そんな不動産の売却に伴う譲渡所得に
かかってくる税金ですが大きな軽減措置があります。
居住用不動産を売却する時に売却益から3000万円控除できるものです。
しかし、これって親が住んでいて親が売主の場合なのですが
親が亡くなってしまったらどうなるのでしょうか?
相続する子供はそこに居住していないのですから
居住用とはいえないので居住用の3000万円控除は使えません

「耐震リフォーム」or「建物取り壊し」のいずれかをすれば
空き家の3000万円特別控除が使えます

解体工事

まあ、現実的に「耐震リフォーム」をしてから売却するというのは少ないと思います。
何百万円もかかる耐震リフォームをしたからといってその分高く売れるとは限りません。
とにかく親の住んでた家って築古でオンボロな家がほとんどですから、そこに耐震リフォームをしたからといって購入希望者が現れるとは考え難いですね。

空き家の3000万円控除の主な適用要件

  • 相続により土地及び建物を取得したこと
  • 相続直前に被相続人が1人で居住していた
  • 昭和56年5月31日以前の建築された区分所有されていない家屋
    ※分譲マンションはだめ!ということですね
  • 相続から売却までに事業・貸付・居住の用に供していない
    ※要はずっと空き家の状態だったということですね
  • 譲渡対価が1億円以下であること
  • 相続人が「耐震リフォーム」または「家屋の取り壊し」をして売却すること
  • 相続の開始があった日から3年目の12月31日までに売却すること

なかな厳しい適用要件ですがうまく適用できればかなり税金が安くできますからぜひ調べてみてください。

いつ家屋を取り壊せばいいの?

「空き家の300万円特別控除」の適用を受けるためには
「家屋を取り壊し後にその敷地を譲渡すること」
となっています。
ですから
「土地売買契約」
「建物解体取り壊し工事の請負契約」
のどちらが先でもかまいませんが
「物件の引渡し日」までに建物解体がされていなければいけません。

譲渡所得の確定申告をしなければいけませんが、その譲渡の日を
「引渡し日」ではなく「売買契約締結日」とする場合は
売買契約日までに建物取り壊しが完了していなければいけない
ことにご注意ください。

この「空き家の3000万円特別控除」は
相続開始の日から3年目の12月31日までに売却すること
が条件です。
実際 親が住んでいた実家を売却するかどうか?
相続人同士がなかなか話し合いを進めるのはのは難しいのも現実です。
まだまだ親を亡くした悲しみが癒えてはいないのに実家の売却話はなかなかできないものです。
でも、そんな悠長なことも言って入られません。
三年なんてあっという間に過ぎてしまいますからね。

笑顔の江本

しかし、今はなかなかすぐには売却できないのが不動産市況です。
できるだけ高く売りたい!というお気持ちも痛いほど理解できますが期限があるのである程度は「損して得とれ」で値段交渉も覚悟せざる終えないかもしれませんね。

建物解体り壊し工事は誰がする?

この誰が解体取り壊し工事をするか?は定められていません。
ですから売主・買主どちらでもよいのですが
現実的には売り主がするものです。
まだ購入してもいない物件にリスクを冒してまで解体工事をする買主はいませんからね。

ただ、この建物解体取り壊し工事費用は意外と高額になります。
今は解体工事に伴う廃棄物処分費用もどんどん高くなってきています。
また前面道路が狭ければ大型重機も入らず人力での解体にでもなればその費用は目をむくほど高いです。
通常の木造建物なら坪当たり3.5万円程度なのですが最近は解体費用の高騰のため
きちんと見積もりをとらないと怖くて売却話も進めることはできません。

確定申告で空き家の3000面円特別控除を受けるには
市町村交付の被相続人居住用家屋等確認書が必要

まあ、あくまで特別控除といっているようにあくまで特別に控除してあげるよ!という趣旨の税金軽減の措置なので必要書類も別途必要です。

それは市区町村で「亡くなった親が住んでた家ですよ」という被相続人居住用家屋等確認書というものを貰わなければいけません。

この空き家の3000万円特別控除を確定申告で適用を受けるには

  1. 売買契約書
  2. 建物解体取り壊しから譲渡までの敷地の状況がわかる写真
  3. 建物解体取り壊し工事請負契約書の写し
  4. 被相続人(亡くなった親)と相続人の住民票
  5. 電気ガス水道などライフラインの閉栓証明書など
  6. 固定資産税課税台帳の写し

等が必要になります。

実家の売却で空き家の3000万円特別控除を受けるにはいろいろ難しい適用要件や手間もかかるが税金が安くなるのですからやる価値はあります

親自身も祖父などから相続した土地建物の不動産なら取得原価は限りなくゼロに近いと思います。
大正明治なら坪数百円という契約書だったり
そもそも契約書が見つからない場合はみなし取得原価として売買金額の5%とされます。
こうなってくると売買金額のほとんどが税金の譲渡所得対象になってきてしまいます。
ですから、この空き家の3000万円特別控除を活用しないと高い税金を支払わなければいけなくなるのです。

笑顔の江本

まあ、いろいろと手間もかかりますがそこはあまりも文句を言わず協力してくださいね。
とにかく相続が発生したら?できれば相続が発生する前に?
親の家をどうするか?としっかりと話し合っておくことが大切です!


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参考:実家など親の不動産売却は手順、寂しい気持ち、他の相続人との遺産分割協議が難しいから相続専門の不動産会社に任せるほうが良い理由
参考:「この空き家だけ相続放棄します!」という自分勝手は通用しません

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