リースバックのデメリットとトラブル最近の不動産会社のCMで【リースバック】という手法がさかんに宣伝されてい売ます。
リースバックとは「家を売却した後でもそのまま住み続けられる!」という方式です。
高齢で老後資金がない親にはとても魅力的な方式かもしれません。
でも、世の中はそんな甘い世界ではありません。
リースバックにはデメリットも多く、トラブルも多いので気を付けて判断してください。

リースバックのメリット

リースバックのメリット

リースバックのメリットはなんといっても
家の売却代金がすぐに得られること
売却後もそのまま住み続けられること
です。

これは
老後資金が乏しい高齢の親
引っ越しは絶対に嫌がる高齢の親
にとってはとても魅力的に感じることでしょう。

リースバックのデメリット

リースバックのデメリット
リースバックのデメリットはなんといっても
売却後は家賃を支払っていかなければならない
売却代金が周辺衆生相場よりかなり安くなる
ということです。

意外と高く感じるかも?リースバックの家賃

リースバックだから家賃が高い?というわけではないこともあります。
もともと立派なお家に住んでいるわけですからそれ相応の家賃となります。
そもそも高齢の親だけの暮らしで「そこまでの広さが必要なのか?」は大きな課題です。

また、あくまで買い取ってそのまま売主に賃貸するわけですから大家である買取不動産会社もビジネスです。
ある程度の収益は見込まないといけません。
ですから、周辺相場より格安で貸し出すことはできません。
リースバック後の家賃を安くすればするほどその売却価格はどんどん安くなってしまいます。
持ち家だった当時は負担するのは毎年の固定資産だけ(年間数万円)で済んでいたかもしれません。
しかし、リースバック後は毎月きちんと家賃を支払っていかなければなりません。

リースバックで得たお金をものの数年で使い果たす方も多い

せっかくリースバックで得たお金でも、ものの数年で使い果たす方も多いのです。
もし、家賃を払えず滞納すれば退去させられてしまいます。
仮に2000万円で売却しリースバックて家賃15万円とした場合、10年で支払い家賃は1800万円になります。

笑顔の江本

このあたりの計算はしっかりとシュミレーションしておいてください

意外と安く買い叩かれる?リースバックの売却価格

リースバックでの売却は一般の売却とは異なります。
極めて特殊な買主(不動産会社・不動産投資家)での不動産売買になります。
ですから、普通の市場相場価格での売却とはいきません。

あなたの実家をリースバック方式で買い取った不動産会社はリースバック終了後は売却して換金化し投下資金を回収します。
※もちろんそこにはたっぷりの利益を上乗せします。
※訂正:たっぷりの利益といっても金利や売却益の税金など諸経費を考えれば必ずしも大きいともいえないのですが、もともとの売却価格を知っている売主からすればびっくりするくらいの価格です。

不動産市況は年々変化しますし、今は人口減少傾向も止まらず不動産価格は下落傾向です。
上昇しているのは都会の便利な一部だけです。
そのリスクを考えれば現在の市場相場価格よりもかなり安く買い叩かないビジネスとして成立しないのです。

リースバックの家賃と売却価格の関係

リースバックは買取をする不動産会社や不動産投資家にとってはリスクを背負った投資案件です。
ひとつの目安が年間利回り10%程度です。
1000万円なら年間100万円(月額8.33万円)
2000万円なら年間200万円(月額16.6万円)
これだけのリターン程度は見込めないといけません。
リースバック家賃が安ければ安いほど買取価格は低くなることがご理解いただけるでしょうか。
10年間というスパンで考えてみてくださいね。
10年以上住むのであれば逆に損をすることにもなります。

リースバックのトラブル事例

ースバックのトラブル事例
リースバックでのトラブルの事例も散見されます。

勝手に転売されて所有者が変わった

リースバック物件は賃貸中ですから不動産投資案件になります。
また市況や新所有者の資金繰り事情によって転売されることもありますし、それを止める方法はありません。売却時の契約書の特約条項で「リースバックが終了するまで売却を禁ずる」なんて書くことも可能ですが、ただでさえ安く買いたたかれる傾向のあるリースバック方式ですのでそんな特約まで付けたらだれが購入するでしょうか?

家賃の値上げ交渉がきた

「もともとの所有者だった!」
そんなことはもう関係ありません。
リースバック後はただの店子(たなこ)賃借人でしかないのです。
これは普通の賃貸借契約をなにも変わりません。

早く資金を回収したい!?
そんな不動産会社であればあえてそんな嫌がらせをしてくるかもしれません・
さきほどの新しい所有者に売却されたら今までの経緯は関係なくなるかもしれません。

リースバックの際の賃貸s択契約書をしっかりと確認して下さい。
おそらく「周辺相場に応じて家賃は変動する」という旨がかかれているはずですし、普通の賃貸契約書にも書いてあることです。
これに対抗するには
・裁判をする
・家賃を供託する
などの方法がありますが、高齢の親にそんなことができるでしょうか。

リースバックで失敗しないためには?

リースバックで失敗しないために
状況によってはリースバックは魅力的かもしれません。
ただ、リースバックで失敗や後悔をしないためにはしっかりと確認しておいて欲しいことがあります。

現在の市場相場価格を調べる


リースバック方式で提示された売却価格と現在の市場相場価格の差がどれだけあるのか?
このことは非常に重要です。
一般的にリースバックのビジネスモデルを考えれば相当安いはずです。

安い価格での売却になるデメリット

リースバックのメリット
・引っ越しをしなくてもいい
・すぐにお金が入る
・残された片親の生活
両者を冷静に比べて判断してください。

このあたりはリースバック会社から提示された売却価格と現在の市場価格相場を確認してください。
今はこのあたりは簡単にインターネットの不動産ポータルサイトでも調べられます。
不安な方で関西圏の物件ならお気軽に弊社に相談してみてください。

リースバックの賃貸契約書をしっかり確認

リースバックの賃貸契約書をしっかり確認
リースバックの賃貸契約では
・期限が決まっっている定期借家契約
・普通借家契約
ばあります。
定期借家契約はあらかじめ定められた賃貸借期間がすぎれば退去しなければいけません。
普通借家契約でも、「更新料の有無」「家賃の変更」「修理・補修事項」など確認しなければいけない事項はたくさんあります。

雨漏りなどの修繕は一応は家主の義務と考えられますが、このあたりもしっかりと確認しておいてください。
また例えば風呂釜が故障交換の際にはどうなりますか?
結構な費用がかかりますよ。
実家のリースバックの場合は築古オンボロな場合が多く、あちこちに修繕箇所が出てくる可能性があります。このあたりをファジーにしておくと後でトラブルにもなりかねません。

リースバック方式以外の選択肢はないですか?

リースバック方式以外の選択肢

私個人的にはあまりおすすめできないのがリースバック方式です。
しかし、老後の資金も乏しい高齢の親にとっては背に腹は代えられません。

とりあえず子供の誰かが親に経済的援助をして相続の時に清算する

いつもする私のご提案は
経済的に余裕のある子供が親の援助をして、遺産相続の時に清算する
という案です。

法律では子供はみんな平等な相続権です。
いくら親に経済的援助をしてきたからといってそれが必ず清算できるとは限らないのです。
ですから、子供たちもうかつに親への経済的援助もできません。
さらには子供自身の老後資金にも不安がある状況で自分の貯金を切り崩してまで親への援助は難しいです。
※まず奥様がお許しになりません。

親子、兄弟姉妹で相続のことを話し合う

「親父やおふくろの困窮しているのはわかった。
 ここは長男である俺が毎月●万円 援助していこうと思う。
 ただし、それは相続の時にこの実家を売った代金から清算して欲しい!」


そんな話し合いはできないでしょうか?
もちろんそこには
市場相場価格
親たちが亡くなるまでの推定期間
などもしっかりと考慮しなければなりません。
また、あくまで口約束ですから100%相続時の清算が実現できるとは限りません。
必要によっては遺言書まで」書かなくてはいけないかもしれませんが、そこは血を分けた兄弟姉妹です。
信用してあげることはできませんか?

泣く江本

でもリースバックみたいな奇策を考えるよりも王道の対策はこれなんですけどね・・・