亡くなった親の家を売る前の５つの準簿と対策【円満に売りたいなら】

亡くなった親の遺産は現預金数百万円　残りは実家の土地建物だけ・・・
それが一番　相続でよくもめるケースです。
亡くなった親の家など不動産は遺産分割しにくい遺産の代表でもあります。
「遺産を早く分けて欲しい・・・」
そんな他の兄弟姉妹たちの無言の圧力
空き家の維持管理費（固定資産税・火災保険など）の負担も大きい
そんなあなたの頭をよぎるのが
「亡くなった親の家をそろそろ売ろうかなぁ？」
かもしれません。

相続専門不動産会社である私たち実家相続介護問題研究所｜キーライフジャパンにもそんなご相談がたくさんございます。しかし、亡くなった親の家を売る前の準備ができていない方が多く、それが原因で親の家を売ることができない方もいます。亡くなった親の家を売る前にしておかなければいけない5つのことを知っておいてくださいね。

①亡くなった親の家を売る前に相続登記を終わらせておく

「亡くなった親の家を売りたいのですが・・・
　権利証と親の実印はここにあります。
　えっ？これでは売れないんですか？
　なぜ？なぜ？！」

実はよくみなさん錯覚されるのですが
「権利証 + 親の実印」＝「親の家の所有権」ではないのです。

親が亡くなった時点で法定相続人の共有状態（準共有）になります。
この準共有状態を正すのが相続登記なんです。
亡くなった故人があの世から売買契約書や所有権移転登記の書面に署名捺印なんかできません。
親の家を売る前に売主を確定できるよう相続登記を行う必要があります。

相続登記に必要な書類

親の家など不動産の登記名義を換えるには以下の書類が必要となります。
・故人の戸籍謄本（出生から死亡まで連続したもの）
・相続する人の戸籍謄本と印鑑登録証明書
・遺産相続人全員の住民票
・遺産分割協議書

これらの書類をそろえて管轄法務局に登記名義人を変更する手続きを行います。
ご自分で出来ないこともありませんが、不動産登記の専門家である司法書士に依頼した方が時間と労力の節約になります。
特に遺産分割協議書などは書き方も少し複雑です。

相続人の範囲と法定相続割合

一般的には配偶者（妻or夫）と子供がいる場合だと思います。
その場合は
・配偶者（妻or夫）　1/2
・子供　1/2の頭割り
参考：嫁に行った娘に実家の相続権はない！と主張する跡継ぎ息子（長男）
しかし、今は少子化・・晩婚化で子供のいないご夫婦が増えています。
意外とこのあたりを誤解されている方も多いので再度ご説明しておきます。
まだ親が生きている
・配偶者（妻or夫）　2/3
・亡くなった方の親　1/3（父母で頭割り）
親がすでに亡くなっている。（これが一般的）
・配偶者（妻or夫）　3/4
・亡くなった方の兄弟姉妹　1/4（頭割り）

相続登記を進める上での注意するポイント

亡くなった親の家を売る前に相続登記を済ませていおかなければいけないことはご理解いただけたと思います。
しかし、この相続登記をするうえで気を付けておいて欲しいポイントもあります。

相続税がかかる場合は相続税納税期限は10か月以内

相続税の納付期限は親が亡くなってから10か月以内です。
意外とあっという間に10ヵ月は経ってしまうものです。
相続登記には「いつまでにしなければならない」という期限はないのですが、こと相続税がかかる遺産分割は気を付けるポイントがあります。
相続税の納付期限が迫ってきてあわてて相続登記をされる方もいます。
でも、遺産の分け方で大きく相続税が変わるケースがあるの気を付けてください。
それは
・小規模宅地の特例
・配偶者控除
です。

小規模宅地の特例とは親の家などが建っている土地の相続税評価額を80％減にできる特例です。
これは
①被相続人と生計を一にする親族（同居の配偶者や子供）がその土地を相続する場合
②同居していない相続人が相続する場合（ただし３年以内にマイホームを持っていないこと）
が条件となります。
1億円の相続税評価の土地であれば2000万円に相続税評価額が引き下げられます。
※ただし330㎡以内の部分にのみ
参考：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
配偶者控除は法定相続分（1/2）または1億6千万円までは相続税が非課税になる制度があります。

このあたりも十分に考えて誰を登記名義人として相続させるかも考えておきましょう。

なにも考えずに共有名義にしてはいけない

共有名義とは複数の名前で相続登記することです。
一番多いのが何も考えずに法定相続割合の持ち分で相続登記する場合です。
（子供だけの場合）
・長男（1/3）
・次男（1/3）
・長女（1/3）」
あるいは配偶者がいる場合は
・配偶者（1/2）
・長男（1/6）
・次男（1/6）
・長女（1/6）
さらに長男が親より先に亡くなっていたりすると
・配偶者（1/2）
・長男の子A（1/12）
・長男の子B（1/12）
・次男（1/6）
・長女（1/6）
さらに配偶者が亡くなったり子供が亡くなったりするとネズミ算的に相続人の数が増えていきます。
これの何が問題点かというと次の亡くなった親の家を売る話し合いに大きな支障が出てくるからです。

②亡くなった親の家を売る前に兄弟姉妹間で売却の話し合いをしておく

亡くなった親の家を売る前に兄弟姉妹間で売却の話し合いをしておくことが必要になります。
なぜなら
亡くなった親の家を売る場合には登記名義人全員の了承承諾が必要だからです。

実際のトラブル事例をお聴きになってみてください。

「お金の分け方」に不満があっても、ズバリそのことは言わずのらりくらいの返事をしないのが普通です。

相続登記は次の売却のことまでしっかりと考えて行わなければいけませんし、売却を考えているのなら単独名義がお薦めです。
なぜなら亡くなった親の家を売るタイミングは各相続人で判断が異なることがあるからです。
・今すぐにでもお金が欲しい相続人
・今は売るタイミングではない！と考える相続人
・登記名義では均等だが均等なお金の分け方には反対な相続人
などなど亡くなった親の家の売却に足並みがそろわず「売却できない！」事態になってしまうのです。

私もちょくちょく経験するのですが
・相続人が海外にいたり日本全国に散らばている
ケースもあります。
亡くなった親の家の売却には、契約や残金決済もありますし、相続人全員が揃わないといけないこともあります。
なにより値段交渉があればその決断も瞬時に行わなければいけません。
そんな場合に相続人が揃いにくいのは相続専門不動産会社の私がいつも頭を痛めているポイントでもあります。
参考：相続した遠方の不動産の売却を簡単に終わらせる手順と注意点

大きな不動産ではない場合はとりえず子供の誰かの単独名義にして、売却後に分配することもいいです。
※大きな不動産でナン千万円？ナン億円？の場合は贈与税も気になりますので気をつけましょう。

参考：【相続の話し合い】は法律と不動産に詳しい第三者を入れると良い

③亡くなった親の家を売る前に売却金の分け方を決めておく

とかく「お金」の話はいくら兄弟姉妹であってもズバットは相談できないものです。
このあたりを曖昧にしたせいで亡くなった親の売却話が中断してしまうケースは私もよく経験します。
しかも、
・すでに購入希望者が現れていて契約直前（これはまだよいほうです）
・すでに契約が完了していて残金決済直前（これは悲惨で私も真っ青！最悪手付金倍返しのペナルティ）
のこともあるのです。

曖昧にしたせいで各相続人の思惑がズレてもめてしまうのです。
・親の介護をしてきたのは私！
・俺は長男だから！
「他の兄弟姉妹たちにはそんなことわかっているはず！」
と勝手に思い込んでしまっていませんか？

④亡くなった親の家を売る前に実家を片付けておく

「亡くなった親の家を売る」場合に大きな作業がこの「実家の片付け」なんです。
1円でも高く！1日でも早く！亡くなった親の家を売りには時価の片付けは必須なのですがこれがまた大変なんです。

他人から見ればただのガラクタ（ゴミ）同然なのですが、子供からすれば形見にも等しいものなんです。
いざ実家の片付けを始めたのはいいけれど、途中で中断や挫折してしまう子供たちがどれだけ多いことか？は私もたくさん経験しています。

親が暮らしていた荷物がそのままの家は第一印象最悪

売る側と買う側の立場を逆転させればわかるこどなのですが
親が暮らしていた状態そのままの家って第一印象が最悪なんです。
一般の方の「家選び」の重要ポイントはこの「第一印象」次第で決まるといっても過言ではありません。
家を買う人は「その家を買った後の素敵なバラ色でおしゃればライフスタイル」を想像して購入するのです。
それが
・お仏壇や位牌がある
・お年寄りの生活感満載（介護ベッドもそのまま）
・

荒れ放題の庭

・親が結婚した当時のままの古めかしい家具
・なによりおびただしい量の残置物（とても狭い印象を与えます）
ではかなり売りにくい？というのも私の体験です。

いくら
「今はこんな風ですが、撤去したらもっと広いですよ」
「リフォームしたらピッカピカのお家になりますよ」
と苦し紛れのセールストークはあまり効きません。

実家の片付けをしない売却相談もたくさんあります

ちょっと失礼な表現ですが
「オンボロなお家だったらきれいに片づけてもそれほど値段は変わりません。」
「いつまでも実家の片付けに手間取っていては売却はできません」
という現実もあります。
私たちは「実家の片付けをしないそのままの状態での亡くなった親の家の売却」のご相談も可能です。

⑤亡くなった親の家を売る前に「相続に強い不動産屋」に相談しておく

亡くなった親の家の売却には「普通の家の売却」とは少し進め方が異なります。
そこには「相続の法律」「相続人間の意見調整」など普通の不動産営業マンにはないスキルも必要になります。時にはこれが「半年」「1年」いや「数年」もかかることもあるのです。これでは毎月尾ノルマに追われている不動産営業マンは待てませんし、つい強引にでも話を進めてしまいます。
わずかなボタンの掛け違いが修復のつかない兄弟関係の悪化になることを知っている私は慎重に話を進める重要性を身に染みて感じています。

亡くなった親の家を売る前にはさまざまなことをキチンと理解してから始めなければいけません。
・相続の法律
・実家の実勢価格相場
・各相続人の考えの把握
それらを把握して初めて「亡くなった親の家を売る決断」ができるこのです。

手前味噌ながら、私たち相続専門不動産会社の実家相続介護問題研究所｜キーライフジャパンでは円滑でスピーディーなご実家の売却のお手伝いをしていますのでお気軽に相談してみてください。

亡くなった親の家を売るか？売らないか？
はご相談した後に決断していただいても遅くはありません。
とにかく売却可能な値段だけでも調べてみませんか？