相続した土地の名義変更

「相続した土地の名義変更をしたいけれどいったい
 誰に?
 いくらで?
 どんな手続きで?
 相談していいかわからない?」
そんなことでお悩みの方も多いです。

でも、「相続した土地の名義変更の手続き」ってそれほど難しいものではなく費用もあなたが考えているほど高額なものでもないことが多いです。

人生においてそうぞう「相続した土地の名義変更」を経験することもありませんから、わからないことばかりなのも仕方ありません。
今回は「相続した土地の名義変更」について少し考えてみましょう。

相続した土地の名義変更は自分でもできるけどかなり大変

自分で相続した土地の名義変更をする
相続した土地の名義変更手続きを自分でしたい!
そんなご相談もよく受けますが結論は
相続した土地の名義変更はやろうとすればご自分でもできます!
 だけどかなり大変ですよ!

とお答えしています。
なぜなら

①必要書類の収集が大変

相続した土地の名義変更の必要書類の収集が結構大変なことも少なくありません。
亡くなった親(被相続人)の生まれてから亡くなるまでの本籍地の連続した戸籍謄本
法定相続人全員の戸籍謄本・住民票・印鑑証明
相続する土地の固定資産評価証明書
などなどたくさんの必要書類の収集が大変だからです。

②遺産分割協議の話し合いをまとめることが大変

必ずしも法定相続割合で相続するとは限らない(法定相続人全員の共有名義ではなく誰かの単独名義)ので
相続した土地の名義変更には「遺産分割協議書」も必要になることがほとんどです。
※遺言書があれば別
この「遺産分割協議書」とは「ちゃんとこの相続した土地の名義変更に法定相続人全員の考えがまとまっていますよ!」という証明なんです。法定相続人の誰かひとりでも反対したり、遺産分割協議書に署名捺印し必要書類を添付してくれないと相続した土地の名義変更はできません。
※家庭裁判所に調停を申し立てるか、土地の名義変更は今は諦めてとりあえず放置する。

自分で相続した土地の名義変更をしたい理由は何ですか?

いつも疑問に思うのですが
そこまでしてご自分で相続した土地の名義変更をしたいのはなぜですか?
とお聞きすると
1円でも安く相続した土地の名義変更をしたいから!
という方が多いです。
でも、それって少し誤解をされているような気がします。

相続した土地の名義変更を依頼する司法書士の報酬は数万円程度

相続した土地の名義変更をお願いするのは主に司法書士の出番となります。
「自分で相続した土地の名義変更をする」のと「司法書士に依頼する」ことの違いは
原則「司法書士に報酬を支払うか?否か?」しかありません。
地域や司法書士事務所によっても異なりますが
通常、相続登記の司法書士の報酬は5万円~10万円程度のことが多いです。
それ以外は
相続した土地の名義変更に必要な登録免許税
相続した土地の名義変更のための必要書類収集費用
※司法書士なら職権で収集可能
は自分でやるのも司法書士に依頼するのもまったく同じなんです。
この司法書士に支払う報酬がもったいない?とすべて自分で行うか?
それともあっさりと相続した土地の名義変更い手続きを司法書士に依頼するか?
はこの後の記事を読んでご判断くださいね。

相続した土地の名義変更にかかる費用

相続した土地の名義変更にかかる費用についてちょっと考えてみましょう。
これには
・登録免許税
・必要書類収集取得費用
・司法書士報酬
などがあります。

一番大きな費用は登録免許税かもっしれない

土地建物などの不動産の名義変更を行う時には登録免許税という税金がかかります。
これは相続による名義変更であれ売買による名義変更であれ必ずかかってきます。
ただその名義変更の原因によって税率はそれぞれ異なります。
相続の場合:1000分の4
贈与の場合:1000分の20
売買の場合:1000分の20(土地は1000分の15)
このように相続が原因の土地の名義変更の税率はかなり低く設定されています。
この登録免許税の税率を相続する土地などの不動産の固定資産評価額に乗じて登録免許税を算出します。
この固定資産評価額は毎年4月から5月に送らてくる固定資産税(都市計画税)の納付請求書にも記載されていますし、地番や家屋番号(登記簿記載の番号)さえわかれば役所でも調べられます。

ですから相続する土地の名義変更費用は
1件当たりで費用が決まるのではなく、相続する土地の固定資産評価額によって変わる
ということを理解しておいてくださいね。

必要書類収集費用

相続した土地の名義変更には被相続人・相続人全員の戸籍謄本や住民票や印鑑証明書が必要になります。
印鑑証明書などは各自で取得しますがその他の必要書類は各自で取得するか司法書士に依頼するか?で費用は変わってきます。
ただ、どちらにしても発行する役所への手数料は発生します。
その主なものはこちらです。

戸籍謄本 1通 450円
改製原戸籍 1通 750円
除籍謄本 1通 750円
戸籍の附票 1通 300円
住民票 1通 300円
不在住証明、不在籍証明 1通 300円
固定資産評価証明書 1通 300円
登記簿謄本
(全部事項証明書)
1通 600円

※各市役所・区役所などで若干異なります。
このあたりは法定相続人の数や被相続人(亡くなった親)の本籍地移動の状況で変わっても来ます。

司法書士報酬費用

相続した土地の名義変更(相続登記)における司法書士の報酬費用は一般的に5万円~10万円程度のことろが多いです。
この中には遺産分割協議書作成なども含まれていますし、個人的には作業量に比べてそれほど高額なものとは考えていません。
何度も法務局へ申請しに行ってダメ出しをくらって、再申請を行うよりもずっとスピーディーで円滑にできることを考えれば高いものではないと思いますが・・・

一般的な場合の相続した土地の名義変更の費用の目安

あきまでその土地の固定資産評価額によっても変動しますが
ごく普通の一般的な戸建て(3LDK程度)であれば
全部ひっくるめてトータル概ね15万円~20万円程度のことが多いです。

ただ、あくまで各相続人間の考えがまとまっていることが大事

司法書士は相続した土地の名義変更手続きを代行するだけなので、各相続人間の意見調整や意思統一までの業務外であることに注意して下さい。もし相続トラブル解決をお考えであればそれは弁護士の業務の範疇ですしその費用は高額です。
参考:相続トラブルの弁護士費用は安くはない!わずかな遺産では損になる
もちろん「街の法律家」というキャッチフレーズもある司法書士にも法律的なアドバイスは受けることができますが、それで各相続人全員が納得してもらえるかはわからないものです。
まして依頼人の代理人として交渉事はできません。(弁護士法に抵触)

あくまで相続した土地の名義変更に相続人全員が納得する?させる?
それはあなたのすべきことなのです。
参考:相続でもめる家族の特徴|これが相続トラブルまとめ【ワースト5】

相続した土地の名義変更の必要書類

相続登記必要書類
相続した土地の名義変更の必要書類の主だったものを紹介しておきます。
印鑑証明書以外は司法書士でも職権で代行取得もできます。

被相続人
(亡くなられた方)
戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍
※出生から死亡までの連続したもの
住民票の除票(または戸籍の附票)
※登記簿上の住所及び本籍地の記載のあるもの
相続人 戸籍謄本
法定相続人全員のもの
住民票(新しく名義人になる方のもの)
その他 権利証
固定資産評価証明書(名義変更する年度のもの)
相続関係説明図
戸籍謄本などの原本を還付(返却)するのに必要

その他の相続の場合の必要書類

その他において相続した土地の名義変更に必要な書類出てくる場合もあります。
法定相続人以外や法定相続割合以外で相続した土地の名義変更にはさらにこのようなものが必要書類となります。

遺産分割協議書
法定相続分以外で名義変更する場合
印鑑証明書
遺産分割協議書に実印を押印します。
遺言書、検認調書
遺言がある場合(公正証書以外の場合は検認が必要)
不在籍証明書、不在住証明書
申請書に記載された内容(氏名・住所・本籍)と一致する該当者が存在しないことを証明
登記済権利証
いわゆる権利証です
上申書
必要書類が揃わない場合など(印鑑証明書も添付)

相続した土地の 名義変更をしないとどうなる?

時々あるご質問で
相続した土地の名義変更をしないとどうなりますか?
というものがあります。
結論から言うと
相続した土地の名義変更をしなくてもどうもなりません。
 ただ、いつかその問題は将来とてつもない大問題にもなりかねませんけど・・・

ということなんです。
現実問題として
相続した土地の名義変更のことにはまったく気づかなかった?
相続の遺産分割がもめてしったので、相続した土地の名義変更などは塩漬けしている!?
という方は珍しカウありません。

相続した土地の名義変更に期限はないが・・・

「相続した土地の名義変更はいつまでにしなさい!」という期限はありません。
ですから、相続した土地の名義変更などをしないでそのままの土地って巷にゴロゴロしています。


こんな風に
相続が起こったのは昭和59年
土地の名義変更が行われたのは平成18年
なんと10年以上にわたって相続した土地の名義変更はされていなかったのです。

泣く江本

でも、相続専門不動産会社の私にとってこれって非常に頭の痛い問題に直面することが多いのです。

土地の名義変更や売却には遡って相続手続きが必要である

相続専門不動産会社である弊社(実家相続介護問題研究所|キーライフジャパン)にご相談ある案件の中でよくあるのが
親から相続した土地だけど登記簿謄本を調べると祖父名義のままだった!」
というケースが少なくありません。

泣く江本

この事実が判明すると
「うっっ?これは少々厄介だな?」
と思わずひるんでしまいます。


なぜなら、いきなり祖父名義から孫名義に相続した土地の名義変更はできないのです。
祖父の相続に遡って相続した土地の名義変更は行わなければいけないのです。

まず、祖父の相続人は親の兄弟姉妹(叔父・叔母)になります。
その中で亡くなっている叔父叔母がいれば代襲相続人で従兄弟(従姉妹)の相続関係人になります。
まず彼ら全員が祖父名義からあなたの親名義に土地の名義を換えることに納得してもらわなければいけません。
えてして、その話し合いがよくもめるんです。
なぜなら、祖父から親への相続した時の経緯など何十年も前の話です。
その時の事情や経緯などは、もはやそれを証明する方法は無いのです。
※あるいは、あえて知らぬふり?忘れたふり?をする人がどれだけ多いことか・・・(汗)

よく「権利証も実印もこっちにあるのに?」という方も少なくないのですがそれとこれは話が少し違います。
また「長年にわたって固定資産税もこっちが払ってきたし、もはや時効取得だ!」とも言われるのですがそれは通用しません。

相続した土地の名義変更に関するトラブル

相続した土地の名義変更のトラブル

相続専門の不動産会社である弊社(実家相続介護問題研究所|キーライフジャパン)に寄せられる相続した土地の名義変更によるトラブルにこんなものがあります。

相続した土地の名義変更が勝手に行われていた?

相続人である私が知らない間に勝手に相続した土地の名義変更が行われていた!
というご相談もあります。
ただ、相続した土地の名義変更には原則法定相続人全員の承認が必要です。
それには相続した土地の名義変更申請手続きを受領する法務局もきちんとチェックします。
そのためにさまざまな必要書類(印鑑証明書・遺産分割協議書・本人確認資料など)が必要なのです。
ですから「知らない間に勝手に相続した土地の名義変更が行われていた?」というのは少し考えにくいのも現実です。
考えられるのは
亡くなった親がきちんと遺言書を書いていた。
※公正証書遺言であればそれだけで土地の名義変更は可能
そもそも法定相続人ではなかった
※意外と法定相続人の範囲を誤解されている方もいます
ということが考えられます。

よく、相続人の妻など配偶者さんからそんな相談も多いのですがよくあるのが
「相続人である夫がその相続した土地の名義変更に賛成したがそのことを妻には言えなかった?」
というケースもありました。
知らない妻が「勝手に相続した土地の名義変更をされた!」と騒ぎ立てるのですが現実はそうではなかったのです。しかし妻は法定相続人ではありませんからあくまで部外者なのです。

遺言書で相続した土地の名義変更が行われた

遺言書があれば原則その通りの遺産分割ができます。
相続した土地の名義変更も同じです。

自分の手書きの「自筆遺言書」であればその遺言書を法的に有効な書類にするためには家庭裁判所の検認手続きが必要になります。
この検認手続きは法定相続人全員に通知が届きます。
ただ公正役場で作成された「公正調書遺言」にはこの検認手続きは不要です。
公正証書遺言だけで相続した土地の名義変更は可能になります。
そのことに不満な場合は「遺留分減殺請求手続き」を行い自分の最低限保障された相続する権利を主張するしかありません。

相続した土地の名義変更の経験豊富な司法書士も無料でご紹介


相続専門不動産会社である弊社(実家相続介護問題研究所|キーライフジャパン)では
相続した土地の名義変更の経験豊富な司法書士を無料でご紹介
もしています。

なかなかそうは司法書士の知り合いもいるものではないし、気軽に相談もできないものですよね。
この相続した土地の名義変更になんぼかかるん?
この相続した土地の名義変更にどんな必要書類がいるん?
などお気軽にご相談も可能です。
※ただし原則関西エリア限定になります。
 私も会ったこともない?
 仕事を一緒にしたこともない?
 そんな司法書士なんて信頼して紹介できませんから
参考:大阪で相続の相談なら税金(税理士)法律(弁護士)手続き(司法書士)片付け(遺品整理業者)など相続の専門家を無料紹介