確かに相続税節税に賃貸アパート・マンション建設は有効なのは間違いないのだが

賃貸アパート建設で相続税を節税

相続税が増税されて一気に活気ずいているのが相続税ビジネスです。
このブームに乗って、われわれ不動産業界(特に建築ハウスメーカー)は我先にとさまざまな提案を相続税が高額になる地主さんに営業攻勢をかけています。その結果、どこもかしこも建築ラッシュ!
「えぇぇ!?こんなとこにも賃貸アパート・マンション建てまんのん?」
と驚くような立地でもお構いなしです。

親バカ地主になにを言っても聞く耳なんて持たない馬耳東風状態

先祖伝来の土地をひたすら守ることが至上命題の親ばか地主(ごめんなさい)にとって、建築ハウスメーカーや銀行の相続税節税セミナーで話しておることはまさしく理想の言葉ばかりです。
「そんなうまい話があるのか?」
と簡単に信じてしまうんですね。

某建築会社の営業マンは田植えの仕事も喜んで手伝う!という逸話も聞いたことがあります。
「そんな親切な建築営業マンが嘘を言うはずがない!」
と賃貸アパート・マンション建築の提案資料にみじんも疑いなど持たないんですね・・・(汗)

「えぇぇ?そんな家賃で借りてくれる人がいるんですか?」

ぼくもセカンドオピニオンを求められて、よく賃貸アパート・マンション建設のプレゼンテーション資料を目にしますが
「えぇぇぇ!そんな高い家賃で借りてくれる人 いますかねぇ・・?」
という提案資料をよく拝見します。

ピッカピカの新築時の家賃はご祝儀相場の家賃なんですが・・・

悪徳不動産屋
確かに新築のピッカピカの状態での募集はぼくたち不動産屋にとっては美味しい物件です。
だって、案内すればお客さんの目がすぐにハートマークになるんですから、ある意味イチコロのおちゃのこさいさいでございます。
※それも昨今では通用しませんが・・・?





『どうかこれ以上、親父に賃貸アパート建設を止めさせてもらえませんか?』という子供たちからの依頼も多い

確かに子供のほうが現在の状況を的確に分析把握しているものです。

ですから、
「江本さん、なんとかもうこれ以上親が賃貸アパートや賃貸マンションを建てるのをやめさせるにはどうすればいいんですか?」
というご相談も結構多いんです。
いずれは自分達が相続する予定の物件にバンバン賃貸アパートが建ってきても、それに数億円もの借金が付いてくる訳ですから子供も不安になってしまいます。

賃貸アパート経営はもう悠々自適の時代ではありません。

こんな人口減少で不景気な時代に、もう大家は悠々自適なんていう時代がとっくの昔に終わっているということを自覚していない地主さんも多いです。
客観的に考えればすぐわかることなんですがなにぶん思いいれの強い先祖伝来の土地ですから、私みたいな耳の痛い話をする者は敬遠されてしまいます。
怒りの親戚
いくら客観的に説明しても、耳を貸してはもらえないんです。
ですから、こんなニュースもシェアしておきます。
ぜひお父さんやお母さんとご一緒にご覧になってみていただけませんか?

サブリース(一括借り上げ・家賃保証)が悪いのではなく、きちんとそれを理解していない地主側にも非があるのかもしれない?

サブリース(一家借り上げ・家賃保証)は決して悪いシステムではないと思います。
特に兼業農家の方や不動産業界に疎い方、はたまた不動産屋との厳しい交渉ごとなんかを避けたい方にはうってつけです。

誰かが得をするのは誰かが損をするからが当たり前

例えばサブリースの保証家賃は相場価格目いっぱいではありません。
通常募集家賃の70%程度ではないですかね?
10万円で貸せるのなら7万円
5万円で貸せるのなら3万円ちょっと
というのが相場では?
※もちろん最初に建築費で目いっぱい利益を取っていますから、それが見込める場合はかなり高めにでも引き受けますが・・・・

その化けの皮がはがれる10年目に家賃保証額がドカンと下がると言うことだけです。

また、入居者の入れ替わりに必要な仲介手数料やリフォーム費用は保証されてはいないことも多いのです。

わたしのやっていることはいたって簡単!
築十年程度たった賃貸アパート・賃貸マンションの空室を地主さんと現地を一緒に見て回るだけです!

現実を知ってもらう意味で、私が行っていることは
賃貸マンション・賃貸アパート建築を考えている地主さんと周辺の競合物件(築10年後程度の物件)を実際に現地を見て回るだけです。

そうすれば、本当の家賃がわかるからなんです。

その家賃まで下落しても十分建築に必要な借金が余裕で支払えるなら、そのプロジェクトはGO!
支払えなければ計画を慎重に練り直す!

ただ、それだけなんですけど建築メーカーは
「こんなすばらしい設備を備えた付加価値の高いアパートにしているんですから、そんな物件と比べてもらっては困ります!」
なんて反論されるのですが、競合物件も建築当時は最先端の設備を備えていたんですけどね・・・・・

『サブリース契約の見直しを迫られている!』と言う方は?

私の本業は不動産屋です。
今は空前の売り時と考えています。

ですから、今の賃貸アパート・マンションを売却ご処分も選択肢に入れられてはいかがでしょうか?

今なら、うまく損害を小さくして手離れすることも十分可能です。
もちろん、それなら相続税対策にならない?なんてお考えの方もいらっしゃるとおもいますが
相続税説税額よりもっと損をする可能性もあるんですよ!

土地代ゼロでも成立しない賃貸アパート賃貸マンション経営って現実には多いのです

ぼくにはとても考えられないのですが、現実に土地代がゼロでも賃貸アパート経営が成り立たない企画の物件ってあるんです。

いくら土地代がゼロでも、アパート経営はプロ意識のある大家さんでしか健全なアパート経営はできない時代なのです!

いつもボクはアパート経営の空室対策セミナーでもお話するのですが
「◎◎マンションの大家さんというのは◎◎マンション株式会社の社長なんですよ!
 社長が自分の会社の経営や仕組みを知らないで大家さんなんてできませんよ!」

と警鐘を鳴らしています。

かなり昔の動画でお恥ずかしいのですが、こんなセミナーもしていました。

かなり多くの方(2800人)の方にご参加いただいたセミナーでした。
それだけみなさん賃貸アパート・賃貸マンションの空室対策に深刻にお悩みなんです!

相続税節税効果をはるかに上回る損害がある相続倒産

いま、水面下で問題になっているのが相続倒産です。
むちゃな相続税対策を行ったために、資金繰りが回らず二束三文で不動産を手放す方が増えてきています!

ちなみに10年間で2回も保証家賃を下げられた方からの相続の相談例も紹介しておきます

いったい何のために賃貸アパートを建設するのか?
ただ相続税を節税するためだけなら、いちどしっかりと考え直してみてください

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