空き家相談

遠方(大阪)にある空き家について
役所から「警告」の手紙が来たがどうすればいい?
近所からクレームが来たがどうすればいい?
自分の子供たちの世代にまで遠方にあるこの空き家のことで手を煩わせたくないが・・?
というご相談が後を絶ちません。

この空き家問題は法律や費用(維持管理、解体)などがいろいろ複雑に絡み合っておりなかなか簡単には解決できない問題でもあります。
しかし、いずれは向き合わなくてはいけない問題です。
なぜなら遠方にある空き家を放置していると
役所で強制的に解体されてその費用が後日請求される
固定資産税軽減措置が適応除外になるかも?
次世代の子供たちが頭を悩ませることになる。
老後資金にも充当できない。
という状況になるかもしれません。

大阪にある私たち「実家相続介護問題研究所|キーライフジャパン」にもそんな遠方にある空き家の相談がたくさん入ってきます。
でも、みなさん意外と同じようなことでお悩みなんですね。

大阪でも遠方に住む所有者の空き家に関する相談が増えています

空き家の悩み
空き家問題といえば地方(田舎)が多い?というイメージがあるかもしれません。
でも、私の会社のある大阪エリアでも空き家のご相談が増えています。
今でのこの空き家問題が社会問題にもなっています。

近所迷惑な放置された空き家

意外と大阪の空き家の悩み相談を弊社にされてくるのは相続などで所有者となった方からではなくご近所さんからの苦情のケースが多いのです。
「雑草が生い茂っていて害虫が発生して困っている」
「屋根の瓦が落ちそうで危険だ!」
「火事があったら怖い」
「不審者でも侵入しそうで防犯上不安だ!」
というご相談です。
私になにかできればとまず所有者を調べようと登記簿を調べると相続登記すらされていず亡くなったお父さん名義のままのこともすくなくありません。
旧所有者のままでは私たちにはなにもできません。
そこでやむおえず
「役所の相談窓口で相談するしかありませんね・・・」
というアドバイスしかできません。
役所ならば固定資産税税徴収のため現所有者の連絡先も把握していますからね。

大阪でも放置された空き家への役所からの警告がされることある

笑顔の江本

私も十数年前までは
「そんな空き家対策特別措置法の対象になるような放置された空き家なんて大阪には少ないんとちゃう?あんまりそんな話も聞かないし・・・」
なんて考えていました。
まあ、歳もとってきたのでチラシのポスティングなども自分でしなくなって現場から少し遠ざかっていたせいかもしれません。
が、しかしある日 大阪市内を歩いていると・・・・


空き家

んん・・・?空き家・・・?
と近づいてみると
空き家警告書

こんな大阪市内の駅から数分の便利なところで危険空き家の警告があるとは少し驚きました。
確かに人が住める状態ではないけれどそれほどオンボロという印象を受けない建物です。

近年は大阪でも台風や大雨で危険な状態になる空き家も増えています

一昨年の台風、大阪直撃で弊社も当時はたくさんの空き家の相談がありました。
昨年の秋の大雨の後も空き家の相談が一時的にグンと増えるんですね。

雨漏りや一部損壊などかなり重症な状況になってしまってから慌ててご相談に来られる方も多いです。
そして、その修繕費に驚かれます。
最初の段階で気が付けばよいのですがどうしてもひどい状態になってからではもう手遅れなことも多いです。
まして台風直後・大雨直後では見積もり価格も割高ですし、緊急事態であれば値引き交渉もできません。

親が住んでいた実家を相続したが空き家のままで放置?

どうして空き家で放置されているのか?
けっこうみなさん相続の話がうまくまとまらずに仕方なく放置されておられるんですね。

できれば売却してお金に換えて分けたいのに
相続人同士で話がまとまらない?
最初のボタンの掛け違いで感情的なシコリが生まれてもう誰もそのことには触れたくない?
さまざまな理由で空き家で放置されているんですね。
参考:相続した土地はすぐに売却が良い|他の兄弟の気持ちが変わる前に
でも、いろいろな問題で頭を悩まされていますし、その問題は年々深刻になっていくのです。
参考:実家の台風被害が心配だが見に帰れない?なら私が確認に行きます

空き家の【維持管理】に関する相談事例

空き家の維持管理費

空き家の維持管理にお悩みの方からのご相談も少なくありません。
遠方に住んでいればなかなかその空き家のある現地まで確認に行くのも大変です。
空き家の維持管理に関するご相談で多いのが
空き家の雑草対策
空き家の維持修繕(台風・大雨被害)
空き家の固定資産税などの税負担
です。

空き家の雑草対策の相談事例

空地の雑草
空き家のご相談で
「庭の雑草が生えすぎて近所から苦情が入ってきていますがどうしたらよいですか?」
というものもあります。

できれば定期的に除草剤を撒いておけばよいのですが、遠方に住んでいればそのためだけに実家まで来るのも煩わしいですね。
そこでちょっと気を抜いてしまうとあっという間に「草」はもう「木」と呼んだ方がいい荒れ果てた状況になってしまいます。
いったん荒れ果てた状態にまでなるともう素人では手に負えません。
もはや「草」より「木」に近い状況では根から引っこ抜くこともできません。
やはりプロの業者に依頼することも考えるべきだと思います。
一度プロの業者に綺麗にしてももらってから、あとはこまめに草むしりや除草剤散布を怠ってはいけません。
半年1年放置すればすぐに元通りのひどい状態に逆戻りになります。

空き家の維持修繕費用の相談事例(台風・大雨被害)

一気に空き家のご相談が増えるのは「台風」「大雨」の後です。
雨漏り、倒壊、建物損傷など緊急事態が起こっている場合もあります。

しかし、ご相談を受けても対応できないこともあります。
それは修繕工事を行う業者さんが確保できないのです。
いくら日頃子からお付き合いのある工務店といえど
「江本さん、今もう手一杯なんです。見積もりの現場確認でさえ行けませんし資材も底をついています」
そんなつれない返事に無理を言っても
「うちの職人もほとんど休みなしでやらしていて、家にも帰れていない職人もいるんわすわ」
と言われたらもうそれ以上はお願いもできません。

そこで、慌てて良く和知らない工務店に依頼すると
・無茶苦茶な工事
・法外な請求金額
という事態にもなります。

空き家の維持修繕を考えるなら日頃からまめに状況確認しておくことが大切です。
参考:相続した大阪の空き家を無料で1年間管理|じっくり考えて決断するために

特に雨漏りは発見が遅れると修繕費用が膨大になる

とかく空き家も実家には足が遠のくものです。
遠方に数でいればそれも仕方ありませんよね。
そこで発見が遅れるのが「雨漏り」です。
放置された雨漏りで
床はブヨブヨに腐ってしまっていたりと単に屋根部分だけで終わらないこともああります。

もう誰も住まない?
もう築何十年も経っているオンボロ?
そんな実家に大きな修繕費用をかけてまで直すかいなか?
迷うところです。

しかし、解体もお金がかかりますし建物を解体して資亜夢と固定資産税の負担もどんと増えてしまいます。

空き家の固定資産税など税負担の相談事例

空き家であっても固定資産税・都市計画税は毎年課税されます。
とかくよくもめるのが共有の状態での固定資産税です。

相続登記をしている?していない?にかかわらず相続人が複数いる場合は、役所がその中の誰かひとりが代表納税者として課税納付書を送ってきます。
役所は共有者全員に案分して請求書を送る?なんて神聖なことまではしてくれません。
まあそれほど大きな金額でもない(年間10万円程度)ですから払えないこともありません。
しかしそれが10年20年ともなるととても大きな金額になるのです。
兄弟間で毎年「今年の分の固定資産税分の1/3をあんたが負担してね!」なんて言うのもちょっと言い難いですよね。
そして最後の実家の売却時に清算されるか?というとこれがもめるんです。
ただでさえ売却代金の分け方の取り分に不満を持っている側の相続人からすれば清算に応じてくれないこともよくあります。

途中から一部負担を他の相続人に求めても難しいこともあります。
金額の多少にかかわらず、固定資産税などの税負担は最初からきちんと話を決めておきましょう。

相続した空き家の【片付け】に関する相談例

親から家を相即しても多くの方が「実家の片付け」からは目を背けています。
空き家の実家を「売却する」にしろ「解体」するにしろとにかく実家の片付けはやらなければいけません。

しかし、これが思った以上に大変なことをみなさんあまり認識していません。
実家の片付けってホントに大変なんです、精神的にも体力的にも経済的にも・・・

多くの方が実家の片付けを途中で諦めて投げ出してしまいます。
そこからまた空き家の状態で放置されてしまうのです。
これは次の世代の子供たちにとっては大変な迷惑を押し付けることになるのです。

実家の片付けはとても大変だけれどいつかはしなければならないこと
あなたの代ですべて片づけておきましょう。

相続した空き家の【売却】に関する相談事例

生前贈与

固定資産税の負担や維持管理の大変さから
そろそろこの相続した空き家を売却しようか?
と考え出すかたもいるかと思います。

しかし、それが簡単なことではないことも知っておいてくださいね。

売却はすべての相続人の合意了承が必要(誰かひとりでも反対ならNG)

一番の問題はこの「相続した空き家の売却にはすべての相続人全員の合意了承が必要である」ということなんです。
もちろん誰かひとりでも反対なら売却はできません。
この相続人の定義
もし相続した実家の名義が祖父名義ならばまずは祖父の相続登記からはじめなければいけません。
ですから叔父さんや叔母さんもしくは従兄弟なども相続人入ってきます。
参考:名義・借金の抵当権等の親の持家(実家)の登記を無料で調査

親の実印も権利証もあるのに?
この家は私が相続したのに?(相続登記未完了)
そう言われる方も多いのですが、亡くなった親があの世から売主となて契約書や名義書き換え必要書類に実印を押したり署名したりはできません。
また相続専門の不動産会社である私たちも買主の取引の安全性を確保するために相続登記を完了させるか?相続人全員の署名捺印をお願いしなければいけません。
なぜなら契約後に相続手続きができずにあわや手付金倍返しなどのトラブルもあるからです。

相続した空き家の売却の反対理由?
それは表面上は「寂しいから?」「まだ親が亡くなった悲しみが癒えていない?」とか言われ方もいますが結局は売却したお金の分配方法に不満がある場合も多いです。ずばりご自分の気持ちや考えをストレートに言っていただければ他の相続人への説得もできるのですがそれを言うのは抵抗がある方もいます。そこで間接的な理由で反対されると我々も困ってしまいます。

相続専門不動産会社の私たちは「相続人みんなが合意できる落とし所」を探す努力をしています。
ですから「私はこれが不満だ!」とストレートに言っていただいた方が問題解決は早いです。
参考:【相続の話し合い】は法律と不動産に詳しい第三者を入れると良い

意外と相続した空き家の売却に高い値段はつきません

「えぇぇ!そんなに安いのぉ!!」
私たちが売却可能査定価格をお伝えすると驚かれる方も少なくありません。
意外とみなさん過大評価をしているのが相続した空き家の売却価格なんですね。
相続不動産売却専門会社のわれわれも1円でも高く売る方が仲介手数料も増えて嬉しいことなのですが現実には「売れる金額」をご提示しなければいけないのです。
新聞折込のチラシの価格だけを鵜呑みにしている方もいました。
(それも十数年も前の・・・?)
しかし、冷静に第三者になったつもり客観的に見つめ直して欲しいのです。
私も周辺の競合売り物件資料も見ていただいてご参考にしてもらうのですが
「この建物は〇〇のハウスメーカーでウン千万円かけた注文住宅だから・・」
とか
「「うちの父親がウン千万円で買ったと聞いている」
とか言われるのですがそれは買主には一切関係ありません。
他の競合物件よりも高かったら売れないし、安かったら売れやすいという単純な話でしかありません。

さらに・・・

相続した空き家の売却には大きなハンデがある

相続専門不動産会社である我々も実は「相続した空き家の売却には苦労する」という現実があります。
それは
実家の片付けが終わってないことも多い
実家の片付けはとても大変で労力も費用もかかります。
まるで昨日まで暮らしていたかのような生活感プンプンのお家は正直売れにくいです。
特に仏壇・介護ベッドなど荷物であふれかえったお部屋では悪印象は免れません。
荷物の多いお部屋はとかく狭い印象を与えてしまいます。

相続人全員の了承を得るために意思決定が遅くなる
また売却価格満額ですぐに売れるということも少ないです。
ですから、やはり多少の値段交渉が入ることもあります。
しかし、通常は複数の相続人がいるケースも多いです。
そのためその値引き交渉がYes?No?の返事が遅れることも多いのです。
たとえ買い付け証明で買主の購入意思を証明してもこれには法的な根拠はありません。
契約書にハンコを押すまではなんのペナルティも無くひっくり返せます。

ですので、購入希望者が現れたらすぐに相続人全員で連絡を取り合って話し合って決断して欲しいのです。
別にNo!ならNo!でもいっこうに私はかまわないのですが、Yes!の返事が遅いばかりにお客様が逃げてしまうのはとても残念です。
しかも私の長い不動産屋人生の経験から「一番最初に現れたお客さんが一番好条件である!」という現実もありますからね。

相続した空き家の【解体】に関する相談事例

解体工事
とりあえずこのままでは維持管理できない?
そんな危険な状態の相続した空き家のご相談もたくさんあります。
そこでいよいよ相続した空き家の建物を解体する!という決断をしなければいけないこともあります。

しかし、この相続した空き家の建物解体には結構お金がかかることも覚悟しなければいけません。
前面道路の状態(重機が入るかどうか?)などでも変動しますが
木造住宅の解体費用
坪当たり3万円~4万円程度
鉄骨造住宅の解体費用
坪当たり4万円~5万円程度
鉄筋コンクリート造住宅の解体費用
坪当たり5万円~6万円程度
これがひとつの目安となります。

通常3LDK程度のお家であれば延べ床30~40坪程度ですので木造住宅でも軽く100万円はかかってきます。

泣く江本

昨今の建物解体費用は高騰してきて老いるのでこれ以上の見積もり価格が出ることが多いです。
解体工事費用よりもその解体した廃棄物処理費用が高騰してきています。

相続した空き家の相談は誰にする?

少々手前味噌ではありますが、相続専門不動産会社の弊社でもたくさん「相続した空き家のご相談」を受けています。
なにぶん相続した空き家にはさまざまな要因が複雑に絡まっています。
相続人間同士のの感情や考えのすれ違い
遠方に住んでいて片付けもできないし見にも行けない
解体費用や片付け費用がない

笑顔の江本

そんなさまざまな問題をご一緒に考えてみませんか?
ええ、すぐには結論を出し難いのは私も十分経験済みです。
あせらずじくり時間をかけて考えていきましょう

参考:空き家相続の問題点を相続専門不動産屋がズバリまとめてみた

空き家の解体工事は「どこに依頼すればいいのかわからない」「適正な価格帯がわからない」など不安がいっぱいですがいつかはやらなければいけない時期が来ます。とりあえず見積金額だけでも把握しておくことをお勧めします。

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