数年前にある大手企業の経営する老人ホームが経営不振に陥りました。
この業界では異業種からの大手企業や中小零細企業が参入してきています。
その中でも業界最大規模といわれてい企業が経営していた有料老人ホームが経営不振に陥り大きな警鐘を我々に投げかけました。
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芦屋発! 国内最大規模の「高級有料老人ホーム」を襲った杜撰経営
東証一部上場企業が展開していたはずが破綻寸前


高額の入居一時金を支払う高級老人ホームには注意したほうがいい。特に自分で判断能力が低い高齢者が契約する場合は、親族らが契約書を専門家に見せ、チェックする必要がある。
 老人福祉法では老人ホームの設置者に一時金の保全を義務付けているが、巧妙な手段で骨抜きにされてしまうケースもあるのだ。
 国内最大規模と言われる高級有料老人ホーム「チャーミング・スクウェア芦屋(CS芦屋)」(兵庫県芦屋市)では、設置した不動産会社ゼクスが業績の悪化に伴い、監査法人が決算書を承認しなかったため、今年6月15日、東証一部上場廃止に追い込まれた。
 そして今年9月30日には、CS芦屋の施設を所有する特定目的会社(SPC)「芦屋シニアレジデンス」(本社・名古屋市)に対して名古屋地裁が解散命令を下した。
 さらに今年11月19日には証券取引等監視委員会は有価証券報告書の不提出による金融商品取引法違反の疑いでゼクスに対して約4000万円の課徴金を科すように金融庁に勧告。有価証券報告書の不提出による勧告は初めてという。
 CS芦屋は固定資産税と不動産取得税を滞納したため、すでに09年に芦屋市と兵庫県から敷地と建物を差し押さえられている。上場廃止や差し押さえによって一部の入居者からは入居一時金が保全されているのか不安の声も出ている。
 ある入居者は昨夏、契約書の書き換えを求められ、一時金を連帯保証することを明記していたゼクスの名称が書き換えの際に新契約書から外されていたため、不審に思い、書き換えを断ったという。
 CS芦屋では入居者は約2000万~約9500万円の入居一時金を払い、終身利用権を得て「終の棲家」としているのだ。東証1部に上場を果たし、老人ホームという社会性・公共性の高いビジネスをしていながら、こうした事態に追い込まれた点でゼクスの経営者の姿勢が問われるところだ。
 ゼクスの施設では、CS芦屋だけではなく他でも「ゼクスの上場廃止が視野に入った頃から、巧妙な財務テクニックを使い、財産の分離を行っていた」(関係者)という。
 CS芦屋の場合、土地・建物の所有権と運営会社を分離していることも利用者から見れば仕組みが複雑に映る。運営は「株式会社CS芦屋」が担い、所有権は前述したSPCが持つ。このSPCに出資すれば高い利回りが得られることを条件に医薬品企業A社から優先出資を募り、A社は約30億円を出資した。
 ところが、財務状況がおかしいことに気づいたA社が名古屋地裁に対してSPCの検査役の選任を申し立て、財務状況などを調べた結果、杜撰な支出が繰り返され、残金がわずか約263万円だったという。A社は名古屋地検特捜部に関係者を業務上横領容疑で刑事告発、受理されて捜査が進められている。出資を担当したA社の役員は自殺した。A社はゼクスなどに対して「価値のない物件を押しつけられた」として損害賠償請求訴訟を東京地裁に提訴した。

入居一時金は保全されているのか
 最大の問題は、冒頭でも触れたが、入居者が支払った入居一時金がしっかり保全されているかだ。CS芦屋では途中退去や死亡した場合には本人もしくは相続人への残金返還も規定されている。一方、入居一時金が高額であればあるほど、運営側にとっては「おいしい」ビジネスとなる。そのお金を運用して利回りを稼ぐこともできるからだ。
 全国に約5000の老人ホームがあると言われる。そのうち604ホームが加盟する社団法人「全国有料老人ホーム協会」(東京都)では、一時金保全のための「入居者基金」を設けている。老人ホームの設置者が入居者1人当たり20万円を支払うことで、倒産などによって契約不履行の事態になった場合、500万円の損害賠償を支払う制度だ。
 関係者によると、CS芦屋は入会申請をしたが、書類の不備があり、差し戻したところ再申請がなかったという。
 ゼクスの施設の中には、あの村上ファンドの村上世彰氏が買収するという噂も流れているものもある。「終の棲家」のはずが、知らぬ間に第三者に売り飛ばされる危険もあるのだ。
 こうした状況下にあるにもかかわらず、兵庫県はCS芦屋に対して介護保険が適用される介護特定施設に認定している。行政の監督責任も問われるところだ。
引用元:現代ビジネス ニュースの深層

老人ホーム倒産急増時代|第三者に売り飛ばされる経営不振の老人ホーム

その後、事業譲渡されてしまうと
預けていたお金はどうなるのか?
受けられるサービスは?利用料はどうなるのか?

さまざまな不安が頭をよぎります。

もしも入居中の老人ホームが倒産したら?

老人ホームの倒産には2種類あります。
・事業譲渡型(別の会社が運営を引き継ぐ)
・事業破綻型(どこの会社も運営を引き継がない)
です。
どちたにしても
「引っ越し・住み替え先」
「費用」
「介護委サービスの内容」
「預けていや入居一時金は返ってこない?」
という不安や心配が起こります。
昨今の高齢者ビジネス市場は過当競争の感があり、介護事業の知識やノウハウもなく安易に参入した事業者が経営に行き詰まり倒産。廃業するケースが急増しています。

たいていは事業が引き継がれるケースが多いが・・・

倒産してもたいていは別の運営会社に引き継がれることがおおく入居者が退去させられたり、職員が強制的に解雇されることは少ないです。

チャーミングスクウェア芦屋売却、土地含め115億円で富士薬品に・・・ゼクス


現在赤字となっている高齢者住宅事業の建て直しを図っているゼクス(東京都千代田区)の動きが活発になってきている。本紙8月15日号で伝えたように、8月28日に、100%子会社であるゼクスコミュニティ(東京都港区)をボンセジュール、ボンセジュール・バリエの2社に分割したのに続き、健常高齢者向けシニア住宅の「チャーミング・スクウェア」についても会社分割、資産譲渡などといった大ナタをふるうことを発表した。ゼクスグループの一連の動きについてまとめてみた。
 まず、第一の動きは要介護者向けの施設「ボンセジュール」などを運営するゼクスコミュニティの100%子会社として、8月28日に設立されたばかりのボンセジュール(東京都港区)の第三者割当増資(750株・15億円)を、投資ファンド運営業者ジェイ・ウィル・パートナーズ(東京都千代田区)が運営するファンド「合同会社ジェイ・エル・ビー」が引き受けたことだ。
 ジェイ・ウィル・パートナーズは2003年設立。日本政策投資銀行を含む国内機関投資家や年金基金などが出資する合計約2000億円のファンドを運営している。シニア事業・ヘルスケア事業への投資実績も豊富だ。
 翌29日には全国で「チャーミング・スクウェア」を運営するゼクスアクティブ・エイジ(東京都港区)を、各施設(舞子・芦屋・本郷・白金・豊洲)ごとに5つの会社に分割することを発表した。分割後の代表は従前通りゼクス本社の平山啓行社長が務める。設立年月日は芦屋が今年9月30日、それ以外の4社は今年10月1日を予定している。
 さらに兵庫県芦屋市の「チャーミング・スクウェア芦屋」については、9月30日に設立される運営会社(法人名は施設名と同じ)ごと、医薬品の製造や配置販売事業、ドラッグストア運営で知られる富士薬品(埼玉県さいたま市)へと譲渡することを発表した。譲渡予定日は、会社分割と同じ9月30日。なお、富士薬品は特定目的会社芦屋シニアレジデンスを100%出資で設立し、土地および建物を115億円(税込)で取得した。決済は9月3日に完了している。
 富士薬品は1930年創業の老舗。平成20年3月期の売上は1367億4200万円。一般家庭を対象にした配置薬事業で全国350万件を顧客として抱えるほか、ドラグストア「セイムス」を展開している。また、ここ数年はM&Aにも積極的に取り組んでいる。
 「チャーミング・スクウェア芦屋」は昨年3月1日に開設した総戸数578室の大型シニア住宅。ただし、山の上に行けば行くほど高級住宅地になっている芦屋市で海岸沿いに建設したことで地元の富裕層が入居に対して消極的になったことやゼクスの認知度が関西ではそれほど高くなかったことから入居状況については苦戦が伝えられていた。
 現在、ゼクスは不動産コンサルティング事業とシニアハウジング&サービス事業への経営資源の集中を進めており、リゾート事業・ゴルフ場事業などからの撤退を進めている。その一環として、チャーミング・リゾートすんぷ(静岡県静岡市)が運営する複合型商業施設「すんぷ夢ひろば」を9月15日をもって運営休止する、と発表した。同事業については第三者への売却を前提として交渉を進める予定で、その間の赤字拡大を避けるのが狙いだ。
 このように、同社では経営の建て直しに向け、資産の処分や事業の譲渡などに積極的に取り組んでいる。
 今年8月の同社の株式月間平均時価総額は約19億3000万円。同社が株式を上場する東京証券取引所の規定では、一部上場企業の月間平均時価総額が20億円未満となった場合、9カ月以内に毎月の月間平均時価総額と月末時価総額が20億円以上にならなければ二部へと指定替えになる、と規定されている。同社としては、一部上場維持へ向け、正念場を迎えているといえるだろう。(9月5日号)
引用元:高齢者住宅新聞社

介護保険サービスを利用しているのでケアプランを作成事業者はその引き継ぎ先を確保する責任があり、厚生労働省の指導もそう行われています。
ただ、すべての入居者が希望通りのケアを継続できるホームに移れるとは限りません。
運営会社が引き継がれると、引き継いだ事業者のサービスが原則適用されます。
倒産するくらいの介護事業者より引き継いだ次の運営会社はある程度介護のノウハウや経営も優れていることもありますからかえって好転する可能性もあります。
ただその結果、これまで無料であったサービスが有料となったり必ずしも介護サービスの質が向上するとはなんともいえません。
また新しく人員配置がされて新しいケアマネや職員との介護・食事・レクリエーション等様々なコミュニケーションや信頼関係を一から築きなおすのも大変です。

老人ホーム倒産急増時代の終の棲家?老人ホーム選びは人生最後の一大事

安易に有料老人ホームを選ぶと大変なことにあります。
ですから、事前にきちんと情報収集しておく必要がありますよね。
その老人ホームの雰囲気はもちろん経営状態もしっかりチェックしておかないといけません。

立地、費用だけではない老人ホームのトラブルも・・・・?

せっかくじっくり選んだ有料老人ホームなのに
入居してすぐに、とんでもないトラブルが・・・・

入居してみたら想像と違っていた!

当初の説明では、
月々の費用は約十数万円程度
と聞いていたが
請求書をみてびっくり驚いたのは
なんと
請求金額が三十万円を超えていた・・・!

こんなこともあるのです。

オムツ代
ナースコール
提携病院への送迎
特別介護食
などなど説明にはなかった?(あるいはよく説明書を読んでいなかった?)
部分が全部別料金
ということもあるのです。

「母さんが虐待・イジメにあっている?」

どこにでも大ボス的な存在である入居者がいます。
そんな人とささいなことで喧嘩になったことが原因で
仲間はずれにされてしまった・・・?
そんな小学校みたいなこともあるのです。

老人ホームは狭く閉ざされた環境
限られた人たちだけとの人間関係

他の入居者との円滑にうまくやっていけるかどうかも
しっかり考えておかなければいうけません。

介護体制や設備面なども重要ですが
人間関係の面でもしっかり考えて老人ホームは選ばなければいけません。

知人や友人がすでに入居している老人ホームなら
スムーズにその中に入っていけるかもわかりませんね。

建物・施設が立派でもそれだけで選んではいけません

介護職員の人員配置の状態も大切です。

オムツ交換も決められた時間のみ・・
昼間は車椅子に乗せてロビーの大広間のテレビの前に全員集合させて見守るだけ・・・
廊下には使用済みのオムツが無造作に積み上げられていて異臭を放っている・・・
愛想の悪い職員になにか依頼をしても、対応してくれない・・・・

そんな施設もあるのです。

いったん入居して退去すれば大きな経済的損失が・・・

慌てて探して決めた老人ホーム

いざ入居してみれば、想像とちがっていた・・・・!?
「こんなところに母さんは置いておけない!」

そう考えても、いったん入居して退去する場合にはペナルティがあることにも注意しておいてください。

入居時の契約によれば
入居金は返ってこないなど
大きな経済的損失があることもあります。
※数十万円から数百万円のところもあります。

いまさら、再度老人ホームを変えるお金や精神的な余裕などないことも多いのです。

「突然、寝たきりになってしまった親を抱え、
  焦って老人ホームを選んでしまったことをすごく後悔している・・・・」

そんな方も多いのです。

失敗しない老人ホーム選びは目的や条件を予め整理しておきましょう

入居の目的や条件はなんですか?
家族の介護の軽減のためですか?
自分の老後の暮らし方ですか?
その施設にはずっと一生住み続けるのですか(終身型)
それとも一時的な入居ですか?
予算はいくらまでですか?
場所はどこがよいですか?(子供の住んでいる近所ですか?今のお住まいの近所ですか?)

このように
自分の老後のライフスタイルで何を優先すべきか?
どんな老後生活を送りたいのか?

介護を重視するのならば
予算内で受けることのできる介護サービスの内容をじっくり吟味しておかなければいけません。

目的・条件を決めてから情報収集する

目的・条件が決まってから情報収集を始めましょう。

インターネットの情報収集

最近のネット社会ですから、インターネットで調べる方も多いと思います
しかし、少し気をつけないといけないのが
老人ホーム紹介サイトです。

こういったサイトは老人ホーム側より報酬を得ている場合もあります。
また実質的に子会社が運営しているサイトもあります。

口コミサイトも気をつけましょう。
自作自演の書き込みも多いです。

老人ホームには詳しくないケアマネジャーもいます。
専門分野が在宅介護のケアマネジャーは、老人ホームに疎い方もいますし
また老人ホーム側から紹介料を得ている場合もあります。

意外と参考になるのが、各都道府県の公開している「介護サービス情報公表システム」

こちらで
施設の規模や事業会社
職員の配置状況
入居者の状況
入居費用
などあらゆる情報が入手できます。

気になる老人ホームがあれば、パンフレットと重要事項説明書を取り寄せる

気になる老人ホームがあれば連絡してパンフレットとともに
重要事項説明書も欲しいところですね。

この重要事項説明書には
施設の規模
職員の勤務体制
料金制度
などが詳しく記載されています。

前述の「介護サービス情報公表システム」と同様の情報ですが
「介護サービス情報公表システム」が更新されていないことも多いので
最新情報を十四言う事項説明書で確認してください。

老人ホームの見学は複数の箇所を複数回見学することが大事

気になる施設をピックアップしたのなら
必ず現地を見学してください。

パンフレットとはイメージが異なることも少なくありません。

実際に現地に足を運んでみることによって
施設の雰囲気なども確認できるのです。

複数の老人ホームを複数回見学する
体験入居してみる
雰囲気の良い老人ホームを選ぶ
これが老人ホーム選びでは大切といわれています。

契約・入居は慎重に

事前の体験入居は、老人ホームの雰囲気や入居者同士の相性などを確認するために
ぜひしておきたいものなのですが、
その老人ホームへの入居直前か?
複数回の見学を経た後でないと受け付けてくれないところも多いです。

まあ、あながち無理もないかもわかりません。
ショートステイ代わりに老人ホームの体験入居をする強者の話も聞いたことあるくらいですからね・・・

で、じっくり選んだ老人ホームへの契約と入居ですが
今一度、しっかりと
料金
退去時の条件

を再確認しておいてくださいね。

結構、入居してからの退去も多いと聞いています。
やはり高齢者は環境の激変に順応できないことも多いせいかもわかりません。

もし、入居後に気に入らなかったら早めに退去する

もし、その老人ホームが気にいらなかったら早めに退去も考えるほうが得策なこともあります。

入居後90日以内なら入居金が戻る老人ホームも多いからです。

危ない老人ホームの見分け方

確かに月々の利用料の明細内訳
入居金の償却方法
なども大切なチェックすべき項目ですが、
その他にも注意すべき事があります。

老人ホームの経営を左右するのが入居率です。

立派で豪華な施設なのに入居率がさっぱり・・・?
という施設も多いのです。
それにはしっかりとしたマーケティングがされているかどうか?
ということもるのです。
地域柄や景気の情勢を睨んで
しっかりとした市場調査が行われればよいのですが
残念ながらそうとも限らないケースも散見されるのです。

前述の経営破綻のケースがまさにそうですね。
いくらきれいでりっぱな施設でも
利用料が高すぎる?
場所が不便?
そんな理由で閑古鳥が鳴いていては
危ない老人ホームと言えますよね。

老人ホームの損益分岐点は、70%~85%程度と言われています。
90%以上ならば安心で人気のある老人ホームといえるようです。

職員の配置状況なども要チェック

職員の配置状況や退職者の数
職員の勤務経験年数
看護師などの資格者の数
も重要なチェック項目です。

要介護者に対する職員の配置の比率は
法律で定められている最低基準が
介護者3:職員の数1
とされています。

手厚い介護といわれる基準は
介護者1.5:職員1
と言われています。

終の棲家ではない老人ホームもあります。

予算内で検討した結果
入居率も90%以上
職員の配置状況も手厚ければ
良い老人ホームといえ、有力な選択候補になると思います。
しかし、もうひとつ気を付けないといけないことは
入居者の退去状況も確認しておかなければいけません。

【終身の利用権】と謳ってあれば
【終の棲家】と考える方も多いのですが

重度の認知症
病院への入院

などがあれば退去を求められる老人ホームも多いのです。

入居してはいけない老人ホームとは?

そんなこともあり、老人ホームを選ぶに立って注意することを列挙してみます。
見学の際やパンフレット・重要事項説明書などから判断してください。


テレビなどで煩雑にコマーシャルを流している?

入居率が低すぎるため、入居者を集めるのに必死である。

料金表など重要な情報を公開していない?

基本情報が公開されないのは、老人ホーム経営に関して不安が募ります。

見学や問い合わせをして重要事項説明書の交付をお願いしてもくれない?

説明と実態が異なることを隠ぺいしているかもわかりません。

職員の退職者が他の施設に比べ異常に多い?

経営内容や施設長などの責任者に問題があるかもわかりません。

開設して数年経つのに、未だ入居率が半分程度しかない?

損益分岐点は70%~85%。低い入居率が続けば経営破綻の可能性もあります。

入居者の退去率が高い?

退去者のほとんどが自宅に帰っているなどの場合は、施設運営や介護能力に問題があることもあります。

毎月の利用料の内訳が、基本料金以外の追加項目が多い?

見かけ上を「安く感じさせる」ための料金表示の場合もあります。

清掃が行き届いていない(トイレ・廊下などの共用部は見学の際にチェック!)

室内を確認することができなくても、共用部なら見学の際に確認できます。
廊下・トイレが汚ければ室内はどうなっていることやら・・・
職員の人手も不足して、十分な介護が受けられない可能性もあります。

雰囲気が悪い?(入居者の表情も暗い?)

入居している方の表情が活き活きと明るければGood!
しかし、暗く無表情ならホームの居心地に問題がある可能性もあります。

職員や施設長の態度・言葉使いが悪い?

老人ホームの『雰囲気』は、特にその施設長に左右されると言われています。
「背に腹は変えられない」
そんな入居を希望する家族をぞんざいに扱う施設長もたくさんいるのも現実です。
特に安い利用料を宣伝している施設に多い傾向があります。

責任者(施設長)がいない?連絡がとれない?

施設長が老人ホーム運営のキーマン
その人が掛け持ちの名前だけの責任者であったなら、おのずからそのホーム運営に問題が出てくる可能性もあります。

急な見学を受け付けてくれない

なにか見られては都合の悪い日常のことがあるのでしょうか?
自信のあるホーム運営なら、何度でも見学を受け付けるものなですがね。
見学に対応できる職員をまわせないほど人手がたりていないこともあるようです。

契約や入居を極端に急がせる?

老人ホームの見分け方・問題点はいかがでしたでしょうか?

相続対策専門士江本圭伸確かに急に親が寝たきりや認知症になってしまった・・・?
そんな切迫したご事情を抱えてしまったご家族の気持ちは
痛いほどわかります。

私自身、母の時には複数の施設を実際に見学してみました。

しかし、実態は
異臭のする施設内
目の虚ろな入居者たち
徘徊している老人、それを見て見ぬふりをする職員
※介護が壮絶で大変なこととはわかっているのですが・・・

そんな老人ホームも現実にあったのです。

「そんなところに母を入れたくはない!」

しかし、
介護する家族の事情
お金の事情

綺麗ごとだけでは、すませることはできませんでした。

どうか、この老人ホームでの老後についても
しっかり一度ご家族で考えてみてくださいね。


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