不動産売買契約

笑顔の江本

高齢者専門不動産会社である我々「実家相続介護問題研究所|キーライフジャパン」にもたくさん実家などの親の不動産売却のご相談が寄せられます。
しかしその中には既に「親が認知症を発症してしまっている?」というケースも少なくありません。そんな場合、認知症の親の不動産売却が可能なケースもありますし残念ながら相続まで待たなければいけないケースもあります。

原則、認知症の親では不動産売買はできません

認知症の親
こういってしまうと身も蓋もないのですが「認知症になってしまうともう不動産の売却はできない!」という現実があります。よく私のほうにも「親の家の権利証と実印は私が持っています!契約書にも私が代筆しますから!」なんてお願いされることも多いのですがそれはできません。私が買うのならともかく第三者に売却するにはトラブルのもとですし法律的に問題が大きいのです。

どこからが認知症?でどこまでが認知症ではない?

しかし、どこからが認知症?でどこまでが認知症ではない?というグレーゾーンで困ります。
もし、「認知症だから一切アウト!もう不動産の売却はできません!」ということになれば途方にくれる方は多いと思います。
どうしても親の不動産を売却したい!という方は少なくないのです。
親に手厚い介護を受けさせてあげたい!
親をより良い老人ホームに入れてあげたい!

でも、親には実家などの不動産しか財産はなく子供たちにしても自分の生活で精一杯だからです。
私たちもそんな方たちのためになんとかしたいと努力しています。
ただ、どこの不動産会社も認知症の方の不動産売買には二の足を踏みます。
それは私もたくさんトラブルにもあってきたからこそ理解できます。
ただわたしたち実家相続介護問題研究所|キーライフジャパンは一歩踏み込んでお手伝いもしています。

成年後見制度は問題が多い

まずみなさん、認知症の親の不動産を売却したい時に考えるのは「成年後見人制度の利用」かもしれません。でも、この制度もある意味良し悪しのところもあるのでご注意くださいね。では実際のケースをお聴きになってみてください。

みなさん、預貯金が底を尽きかけたときに慌てる方が少なくありません。
できれば早めに老後や介護の資金計画を考えておくことがすごく大事なんですがなかなかみなさん行動を起こしてはくれません。
老後資金はいくらある?財産はあるのに下流老人に転落する高齢者たち

成年後見人申し立ての手続きは煩わしいし時間と費用もかかる

家庭裁判所に成年後見の申し立てをした後の手続きは結構大変です。また申立てから審判までの期間は2ヶ月~3ヶ月くらいで家庭裁判所の審判に至ることが多いです。最近では以前に比べ審理期間は大幅に短縮しているときいています。では少し成年後見人の申し立ての流れをご覧下さい。

  1. 家庭裁判所への申し立て

    まずは申し立てのための必要書類を準備しなければいけません。
    ■申立書(定型の書式が家庭裁判所に行けば無料でもらえます)
    ■申立人の戸籍謄本1通(本人以外が申し立てるとき)
    ■本人の戸籍謄本、戸籍の附票、登記事項証明書、診断書各1通
    ■成年後見人候補者の戸籍謄本、住民票、身分証明書、登記事項証明書各1通
    ■申立書付票
    □後見開始を受けていないことを証明する登記事項証明書
    □破産宣告を受けていないことを証明する本籍地の役所発行の身分証明書
    などが主ですがこれ以外に必要になる書類もあります。

  2. 家庭裁判所の調査官による事実の調査

    家庭裁判所に関係者(申立人・本人・成年後見人(保佐人・補助人)が出向いて後見開始の必要性を説明する場が設けられます。

  3. 認知症の度合いをみる精神鑑定が行なわれることもある

    必ずしも精神鑑定が行われると限りませんが、家庭裁判所が必要と考えると行なわれます。(費用5万円~10万円程度)

  4. 家庭裁判所の審判

    家庭裁判所によって認められれば成年後見人が選出されます。ただ必ずしも申立書に記載された成年後見人候補者がそのまま選任されるとは限りません。家庭裁判所の判断によって弁護士や司法書士等が選任されることもあります

  5. 審判の告知と通知

    裁判所から審判書謄本が発行されます。

  6. 法定後見開始 ※法務局にその旨が登記されます。

家族・親族が成年後見人になれるとは限らない

家族などの親族が成年後見人候補となっている場合は推定法定相続人などに「この方を成年後見人することについてどう思われますか?」というアンケート調査が行われます。意外と遺産相続について不安を抱えている方も多くなにがしらんの否定的な意見も出ることは少なくありません。そんな場合において家庭裁判所は第三者(弁護士・司法書士・社会福祉士など)が選任されますし最近は後見人のトラブルも多いので第三者を後見人に選任するケースが増えています。

また親族が成年後人になっても解任されることもある

成年後見人には大きな権限が与えられます。それは被後見人の財産管理です。
この財産管理には日常のお金の管理ももちろん含まれますがどうしても親族だと公私混同が生まれやすいのです。そんなことが起こると成年後見人になった家族は成年後見印を解任されてしまいます。

毎月のお金の管理も定期的に家庭裁判所に報告する義務もありますので大変なことなんです。

毎月ある程度の費用がかかる

家庭裁判所が第三者を成年後見人に選任した場合には毎月その成年後見人に報酬を支払わないといけません。これは被後見人の財産状況を見て家庭裁判所が決定するのですが一般的に2万円~程度のように思います。また家族が成年後見人になっても成年後見監督人が成年後見人(家族)を監督するケースもあります。この場合は成年後見監督人に毎月報酬を支払わなければいけません。

自宅の売却を家庭裁判所に認めさせるのは簡単ではない

重度の認知症の場合はやはり成年後見鮮度を利用しないと認知症の親の不動産売買はできないと思います。
ただ、この親の不動産売買が目的で成年後見制度を利用する場合に気をつけて欲しいのは「家庭裁判所に自宅の売却認めさせるのは簡単ではない!」
ということも知っておいてくださいね。

泣く江本

家庭裁判所は特に自宅の売却には慎重に判断します。
認知症が回復して自宅に帰る可能性をまったくのゼロとは考えていないようです。
(悲しいけれどその可能性はほとんどゼロに近いのに・・・?)
だから自宅の売却を家庭裁判所に認めさせるのには大変な労力を要します。
「どうしても自宅を売却しないといけない!」ということを証明しなければいけません。
もし預貯金が数百万円もある?そんな場合は難しいかもしれません。
また成年後見人が家族以外の人(司法書士・弁護士etc)の場合、家庭裁判所に一生懸命掛け合ってくれるとは限りません。私もよくこの壁にぶち当たるんですが「そんな月々わずかな費用(2万円程度?)でそこまで煩わしいことは簡便!という成年後見人の方もいました。

まず一般の方に成年後見が開始されてしまった認知症の親の不動産を売却することは難しいと思います。
なぜ売るのか?いくらで売るか?誰に売るか?
それぞれ家庭裁判所の許可をもらわないといけないのですから一般の方はそんな悠長には待ってはくれません。(汗)
どうしてもそのあたりは不動産業者への買取になるケースがほとんどになってしまいます。
しかし、それでも売却しなければなりません。
なぜなら親が築きあげた財産です。
できることなら親のために使ってあげたいものです。たとえ相続できる遺産が少なくなっても・・・
と私は考えていますがいかがでしょうか?

認知症で不動産売却は医師の診断書が必要か?

医師の診断書

「親名義の家を売却するにあたり医師の診断書は必要ですか?」
と質問されることもあります。
原則、次にご説明するのですが意思能力の有無は取引時の司法書士が判断します。
ただ、ご家族の中で親の家を売却することに反対している方がいる場合は念のため医師の診断書もとっておいた方がよいかもしれません。
後で「親がもうボケていて意思判断能力はなかったからその売買契約は無効だ!」
なんて難癖つけられてはかないませんからね。

また、私のほうでも「ちょっと心配かも?」という軽度から中度の認知症の方が売主になる場合は医師の診断書をとってもらうこともありました。

意思能力の判断するのは司法書士

私がお手伝いする親名義の実家の売却でよくあるのがいわゆる軽度の認知症のケースです。
年相応のボケ加減だらみんな認知症です。でも、ほとんどの場合は時におかしいことも言うけれど日常生活にはさほど影響はない方がほとんどではないでしょうか?
それでも司法書士によっては「取引はできません!」と冷たくあしらわれることもあります。
明確なルールがないのがこの意思能力の確認ですが正直かなり司法書士によってはバラツキがあります。
私のほうでも認知症に理解のある司法書士の先生と協力し合ってなんとか売却の話を進めるよう努力はしています。

笑顔の江本

高齢者専門の不動産会社ですからこのあたりのさじ加減さは言葉では言い表せません。
「う~ん・・・大丈夫そう?」
「うわっ?こりゃ無理だな?」

このあたりは実際に親御さんに面談させていただかないことにはなんともいえない領域です。
お気軽に私のほうにも相談してみてください。

意思能力の判断ポイント

司法書士が親御さんと雑談などコミュニケーションを取ってみて、明らかに売却の意思が確認出来て質問にもしっかり答えてもらえればOKです。でも、会話がかみ合わない?自分の生年月日も言えないようでは少々難しいかも知れません。
ただ認知症の方でも時間帯によってはしっかりされていることもあります。
特に午前中ならまだ疲れていなくてしっかりされていることもあります。
また売買取引時にスーツ・ネクタイの見知らぬ人たちが大勢押しかけてくるとパニックになってしまう方も少なくありませんでした。
私もなんどか経験しましたが
時には出直すこともありました。
子供たちと司法書士さんだけにして書類に署名捺印していただいたこともありました。

やはり少しでも認知症の気配がある場合は慎重に売却話は進めなければいけません。

たくさん認知症気味の親の不動産を売却してきた私が困ったこと


多くの不動産会社は少しでも認知症の疑いがあれば二の足を踏むのが普通です。
反対にそんなことおかまいないしにグイグイ強引に話を進めてくるような不動産会社なら法律のことなどあまり知らない経験不足な営業マンかヤンチャ系のいかがわしい不動産会社かもしれません。そんなヤンチャ系のイケイケ不動産会社ほど後でなにかトラブルが起こったときには知らんぷりするので気をつけてくださいね。

認知症の疑いのある親の不動産を売却する時には私もなんども冷や汗をかいたものです。

コロコロ心変わりする認知症の親

私は原則手付金なしの一発決済取引で認知症の親の不動産の売却話を進めることが多いです。
なぜなら時にコロコロ気持ちが変わることもあるからです。
これが認知症のせいなのか?ただの気まぐれなのか?はわかりませんがとにかく冷や汗タラーリのことがよくありました。
もし手付金(通常売買金額の1割程度)を入れる一般の不動産売買契約なら最悪手付金倍返しです。

お年寄りに理屈は通りません。
「お・・お・・お父さん、手付金倍返しになるんですよぉ!」
と説明しても
「わしゃそんなこと知らん!関係ない!」
なんて事態も何度か経験した私はできるなら手付金なしの一発決済取引にすることが多いです。

買主が限定される

そんな理由からやはり一般の普通の方への売却は難しいかもしれません。
普通の方ならローンの手続きも時間がかかります。もしなにか不測の事態に陥った時には対応できません。
おのずからプロの不動産会社の買取になってしまうことも多いです。

不動産会社も業務遺産を指摘されることもあります

えてして、みなさんなんとか無理やりにでも認知症の親の不動産を売却しようと認知症の親御さんをできるだけ隠そうとする方も少なくありません。
私も相談を受けても親本人に面談させていただけないことも少なくありません。
でもそれではお手伝いできないのです。
売主本人の意思確認はわれわれは必ず行なわないといけないことにもどうか理解してください。
万が一なにかトラブルが発生したらわれわれも一蓮托生でペナルティを受けてしまうのです。

第1 高齢者が売主の場合の注意点
【問】売主が高齢者で判断能力があるかどうか心配だし、決済までに亡くなってし
まう恐れもあります。気をつける点を教えてください。
【答】
1 売主が高齢者の場合の対処
1) 有効な売買契約をするには、高齢の売主が「自分の土地を売ってよいか。
いくらなら売ってよいか 、言い換えると当該売買の損得を判断出来る能力 」(意思能力)が必要です。
2) 逆に、意思能力のない高齢者が署名できたとしても、売買契約は無効になってしまいます。
3) また、実務上は、決済時に、司法書士が本人確認・本人の売却についての意思確認を行うので、本人の意思確認ができなければ司法書士が登記をしてくれません。
4) したがって、仲介業者は、契約前に必ず高齢者の売主本人に面談し、有効な契約ができるかどうか確認する必要があります。宅建業法上の調査義務の対象になります。
5) 面談した結果、売主本人に全く判断能力がいと判明した場合、法定後見人(法定代理人)を裁判所に選任してもらい、選任された後見人が代理人(法定代理人)として契約しないと、有効な契約ができません。

2 契約時に判断能力がギリギリあると判断される場合、以下のような「証拠」を残しておく必要があります。
1) 医師の判断能力があるという診断書を取得しておく。
2) 会話で意思確認し、録音テープを残しておく。
3) 残代金決済時に立会う司法書士に、契約時の証人(本人に判断能力があったことの証人)となってもらう。
4) 公証人役場において、公正証書で売買契約などの契約書を作成する。

3 契約時に判断能力がギリギリあったが、2ヶ月後の決済時に、司法書士が意思確認をしたところ、判断能力が認められない可能性があります。
そのような場合には、残代金決済時に立会う司法書士に、契約時の証人(本人に判断能力があったことの証人)となってもらい、かつ、契約時に、移転登記の委任もしてもらう方法があります。だだ、担当の司法書士が、決済時に判断能力がない状態で、移転登記を代理申請してくれるかが問題となります。

4 契約時に判断能力がギリギリあり、有効な契約はできたが、2ヶ月後の決済時に、売主本人がお亡くなりになっている可能性もあります。
1) このような危険がある場合、推定相続人全員に契約に立ち会ってもらい、推定相続人全員から「今回の本人の売却を承認し、将来相続が生じても今回の売買に異議を述べない。移転登記には協力する」という、承諾書を徴収し
て行う方法も考えられるます。
2) 売買契約を有効に締結できたのであれば、決済時に相続人全員の協力が得られれば(移転登記申請書に実印を押印し、印鑑証明書を提出してもらう 、)
死亡した高齢の売主名義から、買主へ直接(いったん相続登記をせず)に移転登記ができます。

【問】地主の長男が、自分が売主である父親の代理人として契約すると言ってきました。長男より、父親から長男宛の委任状をもらえば、それで長男を代理人として契約をしてしまって構わないのでしょうか。

【答】
1 長男から委任状をもらっていても、仲介業者自身が、父親に対し、長男宛の委任状の作成経緯、長男に代理権を授与する意思があるかどうか、不動産の売却の意思があるかどうかを、仲介業者は確認する義務があります。
2 長男が父親に黙って委任状を作成していた(委任状を偽造した)場合には、所有者から売却の代理権が長男に与えられていないので、売買契約が無効となり、買主は、土地の移転登記・引渡しを求めることができなくなります。
3 そのため、仲介業者は、所有者から売却の代理権が長男に与えられているかについての調査説明義務があり、父親に意思確認をしてないないと、十分に調査しなかったとして、買主から、仲介業者としての責任を追及される可能
性があります。
4 たとえば、長男と父親が同居しているような場合、長男が父親の実印を持ち出すことは簡単です。そのため、委任状に父親の実印が押され、印鑑証明書がついていたとしても、長男が勝手に委任状を作成している可能性もあるの
で、直接父親と面談するなどして、父親の意思を確認しないと、宅建業者としての注意義務を果たしていなかったと言われる可能性が高いと思われます。
5 実務的には 「土地の売主であるお父様に挨拶をしたい」とか 「宅建業者としては、一度売主本人にお会いしないといけない 」と説明して、契約前に父親の意思確認をするとよいでしょう。
6 なお、決済時に、司法書士が関与する場合、司法書士にも売主本人の意思確認の義務がありますので、印鑑証明書付きの委任状があっても、売主本人である父親に会わせて欲しいと必ず言われます。
7 もし長男が父親の委任状を作って売買契約をしても、売買契約締結後に、仲介業者が父親に会わせてもらったら、認知症で判断能力がないという場合には、委任状自体が無効なので、売買契約は無権代理によるもので無効になっ
てしまいます。この場合、調査を怠った仲介業者が責任を問われるので、必ず契約前に、父親の意思を確認する必要があります。
宅建協会埼玉支部

私たちはお客さまの味方です。
なんとか親の不動産の売却のお手伝いをさせていただきたいのです。
ですから現実をしっかりと把握しなければいけません。
ある不動産会社は契約後に認知症の売主の売却意思確認ができず大きなトラブルになったことも聞いています。
もちろんその場合、不動産会社だけでなく売主としてのペナルティ(手付金倍返し・損害賠償)も十分ありうるのです。
わかっていれば対策もなくはありません。
だから現実をお教えいただきたいのです。

売却価格よりも大切なこともある

認知症の疑いのある親の不動産を売却する理由は何ですか?
入院や介護や老人ホームのお金に当てるためではないですか?
そのためには不動産の売却しか方法がないからではないですか?

親の財産といえるものは親名義の不動産だけ?
子供たちにも親の老後生活を負担できる経済的余裕は無い?
そんな方は少なくありません。

今を逃せばますます認知症の親の不動産を売ることは難しくなります。
より手厚い介護を受けさせてあげるために・・・
より快適な老人ホームに入れてあげるために・・・
少々売却の価格は低くなっても仕方ないかもしれません。
親が苦労して築き上げた財産なのですから親の老後のために使ってあげることが親孝行のように私は考えますがいかがでしょうか?


相続した実家の売却い専門不動産会社
実家など親の不動産売却は手順、寂しい気持ち、他の相続人との遺産分割協議が難しいから相続専門の不動産会社に任せるほうが良い理由