相続した遺産の中に不動産があるなら固定資産税や都市計画税など税金のこともしっかりと理解しておかなくてはいけません。特に共同名義にした場合は誰かが固定資産税や都市計画税など支払わなかった場合は連帯責任で請求が来ます。

実際のトラブル事例をお聴きください。

今回の弁護士の先生とは意見が異なるのですが相続放棄しても生命保険金はもらえると思いますのでちょっとご注意くさいね。このあたりは微妙かもしれませんが
相続放棄したら生命保険の死亡保険金さえもらえないのか?
もう相続が発生してから時間がたちすぎています。ですから「じゃあ相続放棄します!」といっても時すでに遅しです。もう相続放棄はできません。
今回の例でも今は相続人の誰かが住んでいてもおそらくこのままだと空き家になってしまって放置される恐れが高いですね。
でもこれからずっと毎年固定資産税や都市計画税の請求が来ます。
どちらにしろ白黒はっきりとしなければいけません。
ですからやっぱり弁護士の力を借りてでも解決しないといけませんね。
相続無料相談の公的機関(市役所)窓口一覧と準備しておくもの

とにかく誰かが住んでいようが誰も住んでいない空き家であろうがきちんと毎年固定資産税と都市計画税がかかってきます。一年や二年ならまだしもこれがずっと毎年請求されるのいですから積もり積もると結構バカにできない負担になります。ここで少し固定資産税や都市計画税の仕組みについて理解しておきましょう。

どんな不動産にもかかってくる税金、それが固定資産税と都市計画税だ

固定資産税

毎年、4月ごろに役所から固定資産税と都市計画税の請求書と納付書が送付されてきます。

たとえ共有名義であってもその中の代表者に送付されてきます。三人で共有の場合であっても全員に各1/3の請求書が送られてくるのではなく代表の1名に納付書が送られてくるはずです。

余談ながらこの請求は毎年1月1日の所有者に請求されます。
ですから売却してもその年度の支払い責任者は1月1日現在の登記名義人なので引渡し時に日割り清算をするのが通常です。

固定資産税の計算の仕組み

まず各土地には役所がそれぞれ元となる評価額を定めています。
これを固定資産評価額(課税標準額)といいます。この固定資産評価額に固定資産税と都市計画税の税率をかけて固定資産税と都市計画税の税額を計算します。

固定資産税は税律1.4% 都市計画税は税率0.3%

固定悲惨税1.4%
都市計画税0.3%
計1.7%が毎年不動産を所有しているとかかってきます。

住宅には固定資産税減免の特例がある

みなさんお気づきではないと思いますがマイホームなど居住用に供されている不動産については減免の特例があります。これがないと固定資産税や都市計画税はかなり負担が厳しくなってしまうのです。この軽減措置のありがたみをみなさん知らないでいるのですね。

200平米以下の部分と200平米超の部分の2段階の軽減措置

居住用の場合は固定資産評価額(課税標準)を200㎡以下の部分と200㎡超の部分で下記のように減額して計算します。

固定資産税の計算

200平米以下の部分は課税標準(固定悲惨評価額)の1/6
200平米超の部分は課税標準(固定資産税評価額)の1/3
で計算します。

都市計画税の計算

200平米以下の部分は課税標準(固定悲惨評価額)の1/3
200平米超の部分は課税標準(固定資産税評価額)の2/3
で計算しまう。

更地にしたら固定資産税・都市計画税がドカンと上がる?

ここでみなさん頭を痛めているのが
「建物を取り壊して更地にしたら固定資産税が6倍になる?」
なんて話もあって心配ですよね。今にも倒壊しそうな築古の戸建てを建物解体費用まで捻出して取り壊すべきか?少々固定資産税を我慢してでもこのまま維持管理すべきか?悩みますよね?。

では、仮に試算してみましょう
ちょっと豪邸かもしれませんが
土地面積は100坪(330平米)
土地の課税標準額・・・2500万円
建物は築古のオンボロという設定で
建物の課税標準額・・・・750万円
で試算してみましょうか。

建物が無い更地の固定資産税と都市計画税

建物が無い更地の場合は軽減措置がないのでまるっぽ課税されます。

2500万円×税率(固定資産税1.4%+都市計画税0.3%)=42万5千円

建物がある場合は減免措置がある

土地の固定資産税と都市計画税

固定資産税

200㎡まで部分

2500万円/330㎡×200㎡×1/6×税率1.4%=3万5353円
200㎡超の部分
2500万円/330㎡×(330㎡ー200㎡)×1/3×税率1.4%=4万5959円

都市計画税
200㎡まで部分
2500万円/330㎡×200㎡×1/3×税率0.3%=1万5151円
200㎡超の部分
2500万円/330㎡×(330㎡ー200㎡)×2/3×税率0.3%=1万9696円

合計約11万5千円程度です。

建物の固定資産税と都市計画税
固定資産税750万円×(固定資産税1.4%+都市計画税0.3%)=12万7500円

土地と建物の固定資産税と都市計画税の合計24万2千円程度です。
まあ、6倍ではなく約2倍ですよね。

更地にすると税金が6倍になるは正しくもあり間違ってもいる

建物と取壊して更地にすると税金が6倍になる?と言われているのは200㎡以下の部分の軽減1/6が無くなることからでしょうね。
正確にはそこまでは上がらないことも多いです。
建物の固定資産税や都市計画税が無くなることも考慮しなければいけません。
ただ土地の面積が小さくて建物も古くて課税標準額が小さい場合は2倍以上にドカンと上がるでしょう。

とにかく更地にしてしまえば固定資産税や都市計画税の負担が増えるのは確実

6倍までは行かなくても2倍や3倍になれば固定資産税・都市計画税などの税金の負担が重くなります。
売るか?建て替えて誰かが住むか?
そろそろきちんと決断すべきタイミングが来ます。たぶんそれは今だと思うのですがいかがでしょうか?

固定資産税などの税金を支払わないとどうなる?

役所からの催促は主に書面だけですから、みなさん軽く考えがちです。
でも、それが後々大変なことにもなりかねないので気をつけてください。

役所から督促状が届きます

納付書に記載されている納付期限を過ぎると1か月(最近はIT化でもっと早く二週間程度)で自宅に督促状が郵送されてきます。この督促状は納付書と兼用になっているので、通常はそれで納付します。コンビニでも支払えるので便利です。特に私のエリアの大阪市内ではすごくスピーディーに督促手続きが進んでいきます。
納付督促状が来ても納付しない場合は何度も期間をおいて届きます。そうなるといつ差し押さえ手続きに入られても文句は言えないので早めに役所に相談に行くのも良いでしょう。分納や猶予など相談に乗ってくれることもあります。(必ずしも応じてくれるとは限りませんが相談する価値はあります。

遅れれば遅れるほど延滞金がかかります

固定資産税・都市計画税などの滞納が発生した翌日から延滞金がかかってきます。
納付期限1カ月までは2.7%、納付期限を1か月を超えると9%の利率で延滞金がかかってきます。

登記簿に差押えが登記される

私もときおり任意売却といういわゆる事件物(不良債権物件)を取り扱います。
住宅ローンなどが払えないのですから大抵そんな物件には固定資産税などの差し押さえ登記がついています。
売却にはもちろん事前についている抵当権や差し押さえ登記を解除しなくてはいけません。銀行の抵当権は泣いてくれる事はあっても税金関係は泣いてくれることはまずありません。

最終的には競売(公売)となってしまいます

不動産に差し押さえ登記がつくといずれ競売(公売)という形で売りに出されます。
通常の売買の形態ではなく「入札」形式ですから通常は安くなってしまいます
※公売・・・市役所等が税金の滞納処分のために売却を行うこと

競売(公売)でも債務不足分は免除されない

仮に競売(公売)にかかって第三者の手に渡ってしまった場合でも納付金額のほうが落札金額より大きい場合は不足分が発生します。この不足分は免除されません。まあ、回収できる可能性も低いのでわれわれは「ポンカス債権」と呼びますがこれを回収するために預金の差し押さえまでされることがあります。

差押さえた財産が不動産の場合「公売」で売りに出されます。市役所等が税金の滞納処分のために売却を行うことを「公売」といい、この場合は裁判所が間に入ることも不要とされています。
差押さえられたものが預金等の財産だった場合、定められた割合を固定資産税を納めるために引き落とし、納税を済ませて差押えの解除となります。納付金額が滞納分に満たない場合は、このような預金の差押えと納税を繰り返し、満額納付になるまで続けられることが多いようです。

とにかく知らんぷりのほうちはいけない

やっぱり差し押さえや競売(公売)の手続きは役所の担当者がします。
知らんふりを続けていると印象が悪いです。できれば少しでも支払える金額を

入れると差し押さえなども遅らせる事が出来るかもしれません。
競売が行われると、もうそこには住めません。最悪強制執行の立退きもあります。

空き家で放置していても固定資産税がもったいないだけです!

空き家の維持管理費で大きいものが固定資産税や都市計画税です。
だれも住んでいない空家に毎年十数万円の費用をかけるのは馬鹿らしく思いませんか?
もったいないのはわかっていてもなかなか決断ができないのも空き家の問題です。
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でもいつかは手をつけなkてはいけないのが
私たちは相続専門の不動産会社です。いままでもたくさんの難問にも立ち向かってきました。
とくに相続手続きをずっと放置されてきた方がある日突然トラブルに巻き込まれることもあります。
不動産の共有でなにもできないこともあります。
いろいろな問題も必ずなにかしらの解決策があるはずです。

またすぐには結論がでにくい方のために1年間無料で空家の管理もしています。
相続した大阪の実家が空き家で心配だが『お金はかけたくない?』『短期間だけ?』そんな方のために1年間無料で空き家管理いたします。

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