早く！高く！相続不動産売却の流れと準備・タイミング・切り出し方

意外とみなさん相続不動産の売却でよく失敗するのがきちんと
「相続不動産の流れ」
をきちんと理解していなかったことが原因のこともすくなくありません。
相続不動産の売却の流れで大切なのはとくに
・売却前の十分な説明と準備
・売却を切り出すタイミングとその提案の仕方
なんです。
いったんボタンの掛け違いが起こってしまうとその後の相続不動産の売却はとても難しくなるのです。

1. まず相続人が誰か？を全員調べる
   相続不動産には相続人全員の合意了承が必要になります。特に注意すべきなのは以下の方となります。
   ・離婚再婚をして前妻や前夫との間に子供がいる方
   ・登記名義人が祖父名義など前回の相続手続きをしていなかった方p>

2. 所有者名義の変更
   亡くなった親の名義のままでは我々不動産会社もなかなか売却のお手伝いをしにくいのです。万一、トラブルにでもなれば不動産会社の責任も追及されてしまいます。
   売却前に相続人への名義変更をしていただかないと誰が売主なのか？証明できなくてよく困ります。

3. 売却価格の決定
   「相続不動産をいくらで売るか？」
   これは意外と簡単に決まります。
   ですが
   「売却代金を相続人でどう分配するか？」
   これをきちんと話し合っておかないとよくトラブルになります。契約も終わり後は残金決済だけ？そんな段階で売却代金の分け方でもめて取引できなくなったこともあります。最悪残金決済ができずに売主側で手付金倍返しのペナルティにもなりかねません。きちんとそのあたりまで話し合っておきましょう。

4. 売却活動の開始
   相続不動産の売却を依頼する不動産会社を決定します。
   売却を依頼した不動産会社と媒介契約（専任・一般）を締結します。
   できれば相続に強い不動産会社を選ぶことをおすすめします。
   なぜなら、相続不動産の売却は一般の売却と異なる進め方もあるからです。
   このあたりを相続案件の経験不足な不動産営業マンだといらぬトラブルを招きかねません。

5. 売買契約の締結
   売買契約には原則相続人全員の立ち合いが必要です。特にコンプライアンスを重視している大手不動産会社であればこのあたりは必ず要請されます。

6. 売買代金の授受
   最終残金取引の場で残金の受取と引き渡しを行います。
   残金の分け方などきちんと不動産会社に伝えておいてください。
   通常は振り込みで対応しますが現金での受け取りを希望の場合は予め相手方の銀行に伝えておく必要があります。
   ※意外と銀行には現金はないことが多いのです。

相続不動産を売ること切り出すタイミングはいつ？どんな風に？

「そろそろこの相続不動産を売りたい？」
とは考えるのは今の段階であなただけでかもしれません。
そこで他の相続人の兄弟姉妹たちに「相続不動産を売る」ことの切り出し方とタイミングがすごく大事です。
親が亡くなってすぐならば
「そんなにお金が欲しいの？父さんや母さんが亡くなって悲しくないの？淋しくないの？」
とか言い出されても困りますよね。
少しのボタンの掛け違いがその後の相続不動産の流れに大きな妨げになる可能性もあるので気を付けてくださいね。

相続不動産は相続後すぐに売るのが一番良いけれど

相続で一番もめやすいのが過去の「介護の不公平」の清算です。
やはり親の介護で尽くした「介護の不公平感」を心の中に持っている子供はにとって遺産分割はやはり他の相続人にもそれ相応の貢献度を考えて欲しいものです。
しかし、それが親が二人とも亡くなって
何年も（または十年も）経った後ではそのことに対するありがたみが薄れてしまうものです。
（少なくとも私はそんなケースをたくさん見てきました）
あれだけ精神的にも肉体的にも経済的にも大変だった親の介護ですが
相続後何年も経過してしまえば
「それはそれ（介護のこと）、これはこれ（相続のこと）」
になってしまうものですね。

まあ、ひとつの目安としては親の三回忌くらいがよいのではないでしょうか。

売却以外のことから切り出すもの良い

直球勝負でいきなり
「父さん、母さんたちのこの家　そろそろ売ってお金で分けないか？」
と切り出すより
「固定資産税とか修繕費だとかこの空き家の維持が大変なんだ！」
とか
「形見分けというか実家の片付けにそろそろ手を付けた方がいいと思うんだけど」
なんていうのもよいかもしれません。

相続不動産を売却することについて相続人全員とキチンと話し合う

誰かが独断専行で進める相続不動産の売却は必ずどこかでつまづいてしまうものです。
近くで暮らしている子供
遠く離れて暮らしている子供
あるいは相続人がたくさんいれば派閥ができてしまうこともあります。
また、相続人の中に亡くなった方がいれば「甥・姪」が代襲相続人となっていることもあります。

「あいつらは俺の決めたことには逆らわないから大丈夫」
そんな考えは捨ててくださいね。
どんなに相続割合が少ない相続人がいてもきちんと相続不動産の売却の話は相続人全員とつけておきましょう。なぜなら相続不動産の売却は相続人全員の了承がないとできないのです。

相続不動産の売却で動いた結果、急に態度を変えた相続人が現れることもあります。
それでて痛い目に何度もあってきた私が言うのですから間違いありません。

おおむねの売却可能価格もあらかじめ調べておくべき

今は不動産会社に相談しなくても不動産の相場は簡単にわかります。
インターネットで大手不動産ポータルサイトで検索すればすぐにお近くの売り出し中の物件が見つかるものです。
そこからだいたいの売却可能価格は予想できるでしょう。

ただ自分で調べた不動産売却相場を鵜呑みにしてはいけない

この自分で調べる売却相場はあくまで参考程度にしてください。
売り出されているお近くの競合物件はあくまで売り出し価格であり成約価格ではありません。

通常、ある程度の値引き交渉があるものです。
またピッカピカの綺麗に新築同様にリフォームして売り出している場合もあります。
特に一戸建ての場合は前面道路や都市計画用途地域で大きく異なります。

「とりあえず売るかどうかはわからないけど値段だけ調べたい！」
という方でまわりに気軽に相談できる不動産屋がいないかたは私にでも気軽に相談してみてください。
概算でいいなら私でも調べることができます。
※正確な相場調査はやはり現地確認とか役所調査が必要になりますが概算ならすぐにわかります。

もちろん、そのあとにしつこい営業などしないので安心してください。
相続不動産の売却がこれからいくつものハードルがあるのは私も何度も経験済みです。
私たちは機が熟すまで何年でもお待ちします。

時々完全に私のことが忘れ去られてしまい他の不動産屋から売りに出ているのを知って凹むこともありますが

相続不動産の相続登記を済ませておく

やんちゃな不動産業者なら相続登記が未だ済んでいない未登記でも売買契約をする不動産会社もいます。
そこでなんらかのトラブルになりすぐにその会社を辞めて他の不動産会社に転職する不動産営業マンからの転職あいさつもよく受けるです。
大手不動産会社や私みたいな馬鹿正直な不動産会社はきちんと相続登記が終わってからでないと契約までしません。
なぜなら亡くなった方に契約書の署名捺印はできませんし、相続登記未完了であれば「売り主が誰なのか？」が特定できないからです。
まあ、一人っ子の場合は話は別ですけどね・・・。

手付け金２倍返しの契約トラブルは解決が大変

法律的には第三者が誰かの不動産を売買することも可能ですし、バブル時代は中間省略契約もよく私も行いました。
ようは契約が履行されなければペナルティを払い、その契約は解除できます。
（もちろんコンプライアンスがうるさくなった今の不動産会社はそんな契約はよほどのことがないとしません。最近は地面師騒ぎもありましたね）

買主が不動産会社などの業者であれば単純な「手付金倍返し」の売買契約もできますが一般顧客の場合は手付金倍返し以外の損害賠償の項目も契約書に入ります。
たとえば買主が自分の家を売って買い替えであなたの相続不動産を買う場合はあるでしょう。
その場合、もうその契約が履行されなければ自分たちの帰る家もありません。
またはその契約を解除しなければなりません。
賃貸ならば一時ホテル暮らしもありうるでしょう。
そんな状況に備えて手付金倍返し以外の損害賠償項目が契約書には入ります。
※通常２０％の損害賠償金とするケースが多い。

相続登記手続きで他の相続人の本心がわかる

このホームページで何度もお話ししていることですが
相続手続きは「相続人全員の署名・印鑑証明付きの押印」がなければできません。
誰か一人でも反対すればできないのです。
※そうなればもはや塩漬けにするか調停でしか解決できません。

あいまいなお金の分配（遺産分割）の話ではまとまらない

「おまえにもそれ相応の分は渡すから」
私がよく経験するのは
相続人の誰かがわざわざ用意した遺産分割協議書に「ハンコを押さない！」
という事態です。
「忙しいから役所に書類を取りに行けない」
「実印の印鑑を失くしたので再登録している」
などなどとってつけたような言い訳をしてのらりくらりと逃げるのです。
その理由がやはり遺産の分配に不平不満にあることも多く、そのことが言い出せないのでハンコを押してくれないのです。

これは私も何度も経験しています。
「かえって契約前に相手の気持ちがわかってよかった。
　これが契約直前だったら・・・」（汗）
とも思います。

ここまで具体的な話をつけておかないといけません。

相続登記に必要な書類

相続登記に必要な書類を収集すのは意外と大変なこともあります。
できれば予め調査しておくことも大事です。

■亡くなった親の必要書類

これらは相続人を確定するために必要な書類です。時に隠し子（認知）など思わぬ相続人の出現もあります。

■残された家族（相続人）の必要書類

いかがですか？相続登記の必要書類を収集するのって結構大変です。手間と費用を考えれば専門の司法書士に依頼することをおすすめします。
よほどの豪邸でない限り相続登記の費用はそれほど大きくはありません。（十数万円程度）
お知り合いの司法書士がいなければ私のほうで信頼できる方を無料ご紹介しています。
参考：大阪で相続の相談なら税金・法律・手続き・片付けの専門家を無料紹介

相続不動産の遺品整理・片付けを済ませておく

さて、ここからが大事な相続不動産の売却で「早く！」「高く！」に関係するところです。
実は相続不動産の売却は普通の売却と違い大きなハンデがあるのです。
それは「実家の片付け・遺品整理」なんです。
ピッカピカのきれいにリフォームまでしなくても、ある程度きれいに片付けられていれば、物件内覧案内時に購入希望者も買った後のバラ色の新しい生活がイメージできます。しかしこれが介護ベッドはそのまま、まるで昨日まで住んでいたかのような荷物が散乱している状態ではなかなか良いイメージが湧きません。本当に不動産の売却は第一印象でほぼ決まってしまうものなのです。
売却するにしろ解体するにしろ実家の片付けは必須なのです。

相続不動産の売却に必要な書類資料を探しておく

高く！相続不動産を売却すするには、やはり事前にどんな資料があるか確認しておくことも重要なんです。

建物であれば建築確認関係書類、特に今はその建物が合法的に建てられたものかどうかの証明である「検査済証」も重要です。
また設計関係書類だけではなく施行図面も重要です。
※ふた昔前では「建築設計図面」と「現場」が大きく異なる建物も少なくなく、銀行もそんな物件には融資に後ろ向きです。

土地であれば地積測量図や筆界確認書（隣地と境界を確定した図面）もあるかないかで大きく変わります。
特に100坪井以上の土地であれば建売開発業者が購入することも多く、それには分筆（土地を細かく割ること）が前提です。
分筆には隣地所有者全員との隣地筆界確認書がないとできません。
隣地に面している土地所有者がすんなりハンコを押すかどうか？のリスクがあれば購入価格にもそのリスクを織り込まないといけません。
ですから相続不動産が大きくて広い土地であればあらかじめ売却前に土地の測量と筆界確認をしておくことを強くお勧めします。
※隣地所有者への説明や説得でかなり日数がかかることもあるのです。

「いろいろある資料の中でなにが重要な資料なのかわからない？」
という方はお気軽に相談してみてくださいね。

相続不動産の売却依頼する不動産会社の選定

さて、ここで相続不動産の売却に大きな役割を果たすのが依頼する不動産会社です。
この不動産会社の選定次第で「高く！早く！」の相続不動産の売却に大きな影響が出ます。

必ずしも高い査定価格を出した不動産会社が良い不動産会社とは限らない

おそらく「不動産売却」とか「マンション売却」などのキーワードで検索したら上位には「一括査定サイト」ばかりだと思います。
ここで知っておいて欲しいのはこの一括査定サイトは不動産会社が作っているものではなくインターネット会社が作って公開しているものなんですね。
もちろんインターネットの専門会社ですからSEO対策もバッチリで多くのアクセスを集めています。
彼らはその売却希望者情報を我々に情報提供料として販売しているのです。
その価格はたぶんビックリするくらいの高額なんです。
さらに入札形式なので、売却依頼獲得に失敗するとその高額な費用はパーになります。

とりあえず売却依頼を獲得するために相場を無視してでも獲りにいく

で、結局彼らは情報提供料の元を取るために相場を度外視してでも売却依頼を獲りにいくわけです。
えっ？そんな売れない価格で売却依頼をとっても意味がないんじゃないか？と思われましたかか。
寒いエスキモーの人にでも冷蔵庫を売りつけることができる？くらいなのが不動産営業マンです。
いったん売却依頼を受けてしまえばこっちのもの
専属専任媒介という他の不動産会社には一切手をださせないようにガッチガチに守りを固めてから、ジワリジワリと時間をかけて値段を下げる説得をするのです。

いったんどこかの不動産会社に依頼された物件を他の不動産会社は手を出しにくい

私にも「実家が売れなくて困っているんです」というご相談は少なくありません。
詳しくお話を聞くとすでに他の不動産会社に売却依頼済みのことが多いのです。
そこで私たちが乗り出していくと
「おたく、うちの客になにチョッカイかけてんねん！ホンマに行儀の悪い不動産会社でんな！」（怒）
と直接的や間接的にクレームの嵐です。
もちろん、そんな風評は瞬く間に業界に流れます。
たとえお客様自身から相談依頼があってもです。
だから、なかなか手を出しにくいのです。

不動産屋はお客さんのことなんか考えません！たとえ大手であっても

昨今、我々不動産業界でも物件の囲い込みが激しくそれが問題になっています。

それが零細不動産会社であろうが大手不動産会社であろうがです。
確かに大手ほどCM宣伝費など莫大な費用をかけていますから仲介手数料は売主買主ダブルでとらないと採算は合いません。
でも、それでは「1日でも早く」「1円でも高く」売ることはできないのです。
できるだけ多くの不動産会社に情報提供することで良い買主に巡り会う確率が高くなるのです。

「物件の囲い込みはない！」と言われていますが私の感触は今でも依然として存在しています。

相続不動産の売却価格は第三者の目でみる

さて幸運にも正直で親切な不動産会社に巡り合ったとします。
その不動産会社から提示された売却査定価格に愕然と驚く方も少なくありません。

よく亡くなった親がバブル前後に家を買われた方に言われるのが
「なんぼで買ったと思ってんのよぉ！」
とお叱りを受けます。
大手ハウスメーカーで注文住宅を建てられた方には
「この家建てるだけでウン千万円かかってるんだぞ！」
とお叱りをを受けます。
しかし、
新しい買主にあなたの相続した家を相場よりも高く買う必要はありません。
クッソ高い建築費でこだわりが過ぎる変な間取りの注文住宅の家は普通の方にはかえって住み難いものなのです。
※今の不動産の査定システムでは築後30年程度で価値はゼロとみます。

ですから、不動産会社から提示された売却査定価格の根拠をしっかりと確認し、冷静に第三者の目で判断してください。
「その値段ならこの家は売却はしない！」
というのも一つの決断です。
ただ、叱られるのを覚悟で売れる値段を正直に伝える不動産会社にとっては勇気のいることなんです。
でも、それが1日でも早く売却するコツでもあるんですけどね。
特に相続不動産は複数の名医人であることが多いです。
パパっと売却話をまとめないと、あとで心変わりする方が現れることもよくあります。
※相続人の誰かひとりでも反対したら売却はもうできません。

相続不動産の売買契約前に再度売買金額の分配を確認しておく

最終的に売却金額が決まればきちんと再度　売却金額の分配を各相続人みんなにきちんと伝えなければいけません。
このあたりを見切り発車で行くと後で大きなトラブルになります。
意外と最初の話（最初の分配金）のことをきちんと覚えていない方も少なくないのです。

最初はOK！していても具体的な売却話が煮詰まってくると
まわりの外野の人間がチャチャを入れてくるのです。
「えっ？まわりの外野の人間って誰？」
それは各相続人の配偶者（妻・夫）なのです。

「法律では子供はみんな平等な相続割合でしょ！1円単位まで平等に分けてください！」
なんて最初の売買金額の分配の話を根底から覆してしまうのです。
そしてみなさん
24時間365日ネチネチ言われる夫婦喧嘩よりもたまにしか逢わない兄弟との喧嘩を選ぶのです。

売買契約前ならばお金のペナルティはありません。
ただ私が買主に菓子折りを持って謝りに行くだけです。
※相続専門不動産会社の私は何度もこれをやってます。（涙）

ただ契約後ならば履行しないと手付倍返し・損害賠償など私の手の及ばない問題になるのです。

相続不動産の契約・決済のスケジュール調整

今の不動産市況をごりかいいただけていない？方も少なくありません。
また、本心ではこの相続した不動産の売却のどこかに不平不満を持っているのかもしれません。
とかく
「売ってあげるんだから！」
と上から目線で契約決済にのぞむ方が少なくありません。

今の不動産業界では圧倒的に「売りたい」方よりも「買いたい」方の方が少ないのです！
それなのになかなか売主の都合に合わせろ！という方が多くて困ることもあります。

相続不動産の売主はえてして何人もの売主になることも少なくありません。
相続不動産の売主は遠方にいることも珍しくありません。
そのため、そのスケジュール調整に頭を悩ますこともあります。

もちろん、売主も買主もどちらかが強い立場でもなく平等な立場です。
しかし、この契約の日程の調整で二転三転して長引いてしまい買主がへそを曲げたり買うのをやめたりすることもあるのを知っておいてくださいね。
一般の買主にとって家を買うことは大金の動く人生の一大事です。
契約まで何週間もかかると買主に気持ちの変化や不安がでることもあります。
契約前日にキャンセルしても買主になんのペナルティもありません。
※買い付け証明に法的根拠はありません。

買主が現れたらできるだけスピーディーに相続不動産の売却話は進めてくださいね。

実はわたし、これが原因で何度か契約がダメになりました・・・・

まとめ

相続不動産の売却のアドバイスというより私の愚痴？になってしまった感もありますね。（汗）
われわれは相続専門の不動産会社なのでよくこんなトラブルに遭遇するのです。

性急に相続不動産の売却を進めるとうまくいかないことも少なくありません。
時間をかけて、ゆっくりと考え、タイミングを見計らってうまく相続不動産の売却を進めて下さいね。
私たちは何年でもお待ちしていますから。