もしあなたが
相続税納税額が1000万円以上
相続財産に土地などの不動産が多く含まれていた
ならぜひご一読ください。
すでに相続税の申告も終わって納税まで済ませている方でもです。
特に相続税が高額すぎて延納の手続きを行っているような方は必読です。

その相続税の申告書をもう一度だけ 再チェック してみませんか?

相続税を申告する税理h氏

実は税務署は
相続税を少なく申告すると飛んできますが
相続税を多く申告しても何も言ってきません。
ですので意外と多くの方が相続税を過大申告しているケースが少なくないのです。

私は相続専門の不動産会社なのですが時々お客様との会話の中で相続税の話になった時
えぇぇ?そんなに相続税がかかったかなぁ・・・?
なんて思う時があるのです。
そこで我々と提携していただいている相続専門の税理士チームに相談すると
江本さん、ちょっとこの不動産相続税評価額にかなり減額できる要素が大きいですね
なんて教えていただくくこともあります。
日本の相続税の最高税率はなんと55%
もし
1000万円減額できれば▲550万円
1億円減額できればなら▲5500万円
これはちょっとトライしてみる価値はあるかもしれません。

相続税など税金は修正申告すれば税金が還付されます

所得税などと同じく相続税も修正申告など更生手続きを行い、それが『過払い』と認められればその部分は還付されます。
それには期限(5年10ヵ月)もありますので気を付けてくださいね。

リスクはゼロ 完全報酬型

過払いの相続税が戻ってくるかもしれませんよ!
そんなアドバイスをするとみなさん目の色を変えてグッと身を乗り出してきます。
でも
また最初にコンサルタント料とか事前相談料とか言って多額の報酬請求してくるんでしょ!
なんて胡散臭そうな眼差しで僕を見つめるので困るのですが・・・・
事前に打ち合わせをさせていただく時間と相続税申告書を拝見させていただいてからのお話です。
 その段階では費用は一切かかりませんよ。
 もちろん、これは再チェックして「これは相続税還付は無理」と我々が判断したらそこで終わります。
 あくまで報酬は相続税が還付された時に初めて発生しますから安心してください。

と説明するとホッと安堵の表情をされます。
私がお手伝いした相続不動産の売却も相続税納税のために泣く泣く先祖伝来の土地まで売却した方も多くそのほとんどのかたは相続税納税のために現金がもう残ってはいないのもよ~く理解できます。
だからこそこんな提案をしているのです。

相続税申告を担当した付き合いの長い顧問税理士の顔をつぶすことにならないか?

1000万円以上の相続税を納税されるほどの方はほとんどなにかしら税理士のお付き合いがある方ばかりです。
ですのでその税理士の仕事を否定するような「相続税申告の再チェック」に二の足を踏まれます。
さりとて『もし相続税が還付されたら嬉しい!』という気持ちに揺れ動くんですね。

笑顔の江本

もちろん、今回の相続税申告の再チェックはこちらの相続税再チェックプロジェクトチームが独自に行います。ですから税務署とのやりとりはすべてこちらでします
なのでほとんど当初の相続税申告を担当された税理士には知られないはずです。
税務署から税務調査が入り以前の税理士が立ち会うことになれば知られてしまいますが、この立ち合いは断ることもできますし、そのあたりは細心の注意をもって行いますから安心してください。

こんなお話をしていると
あの税理士の先生に頼んだのが失敗だったのかなぁ・・・?
なんて後悔される方もいますが、ちょっとそれはその税理士の先生が可哀そうです。
なぜならその税理士の先生はなにも悪くないのです。
きちんと正しく相続税申告をされただけなのです。

相続税が戻ってくる一番の理由

相続税還付

相続税の払いすぎという過大申告を税理士だけのせいにしてはいけません。
それって起こるべきして起こっているんですから仕方ないことかもしれないのです。

相続税の申告期限は相続発生後たったの10ヵ月しかない

親が生きている間に相続税対策を行っている方はいても「相続税申告の準備」までされている方はいません。
まして、親が亡くなって悲しみも未だ癒えぬまま相続税の話なんてできるものではありません。

相続税のことで一番大変なのは
どこに?どんな?どれだけ?の遺産があるのか調べるのに時間がかかる
誰が?どの遺産を?いくら?相続するか?という遺産分割協議をまとめるのに時間がかかる
まず相続税の申告前にこれらをきちんと話し合って決めなければいけません。
「配偶者控除」「小規模宅地の特例」など遺産の分け方でも相続税も大きく変わってくるのですが、どんな遺産分割の仕方をするのか?こればかりは税理士の仕事ではなく各相続人たちが話し合って決めなくてはいけないことなんもです。相続税節税よりも大切なことがそこにはあるのです。
昨今 激増している相続トラブル そう簡単に話し合いがまとまることもありません。
やっと遺産分割の話し合いが決まったのは相続税申告期限直前?
これでは相続税の申告をする税理士もケツカッチンの仕事をせざるおえないのです。
そこに見落とされていた箇所があったとしてもある程度は仕方ないことです。

安全運転重視の「相続税申告」を行う税理士たち

税理士が一番嫌うのは『税務調査』つまり税務署からの立ち入り調査です。
確かに相続税の申告では税務調査の確率は高いですが、そこであれこれと不備を指摘されては担当した税理士の面目丸つぶれです。
なにより税理士は相続税の申告だけが仕事であり相続税納税は税理士自身が支払うものではありません。
ですからどうしてもリスクを避けた安全運転重視の相続税申告になりがちなのです。
特に不動産などはさまざまなことをチェックすることがたくさんあるのですがそこまでやっている時間はもう残っていないことも少なくありませんし、そこまでやる税理士も少ないです。
顧客の相続財産の不動産を現地調査や役所のチェックまでする税理士はまずいません。
※というか税理士に不動産のことはわかりません。
それでも相続税の申告はとりあえずはできます。

相続財産の中で最もウエイトを占める不動産だがその相続税評価が何通りもある

税務署の出している調査結果でも相続財産の中で一番多くのウエイトを占めているのが不動産だといわれています。
そしてこの相続評価における不動産がいわゆるグレーの部分が少なくないのです。
もちろん教科書通りのマニュアルで評価するのが王道なのですが、ちょっとした通達や判例などに精通した相続税専門プロジェクトチームがいろいろな角度から再評価するのです。
そこには税務署と当方との見解のぶつけ合いで大きな減額を勝ち取ることもあるのです。
ちょっとだけ例を挙げておきますね。
私は相続専門不動産会社なのでこういうやつはいっくらでも出てきますのでキリがありませんが・・・(汗)

土地の相続税評価は路線価だけじゃない?

一般的には土地の相続税評価は「前面道路の路線価」×「土地面積」です。
まあ、ほとんどの税理士はなにも考えずこれで計算します。
単純に「路線価」×「土地面積」で計算します。
※もし相続税申告書にこれだけの計算だったらすぐに私たちに相談してください。
※最低でもこの箇所は補正してもらわないと 
参考:国税庁 土地評価補正

でも、この「路線価」というのは便宜上「これを使ってもかまいませんよ」というものなのです。
これを使わないとダメ!というものではないのです。
他にその土地の相続評価の根拠を示せればそれでもOKです。
都市圏ならば安い順番に並べると
「固定資産評価額」(低)<「路線価」(中)<「実勢市場価格」(高)
が普通ですがちょっと田舎に行くと
「固定資産評価額」(低)<「実勢市場価格」<中)<「路線価」(高) というエリアも少なくありません。 参考:国税庁路線価ホームページ

「路線価よりも実勢市場価格が安い」と見込める場合は不動産鑑定をかけて相続評価を下げることもあります。

土地の形状は大きな減価要因になることもある

きれいな長方形や正方形に近い整形地に比べていびつな形の土地は大きな減価要因になります。
また、高低差があったり敷地に崖部分があると大きな減価されます。
何度も言いますが現地も見ずに土地の相続評価をしている税理士も少なくありません。

そもそも土地の面積がおかしい?

今は法務局に備えてある登記簿もデジタル化されていてさも正確な数字と錯覚してしまいがちですが、これって昔の「反」「町」「坪」を単純に計算し直したものにすぎません。
我々不動産業界の専門用語で「縄延び」「縄縮み」というのがありますがこれって実際に測量すると元の面積と大きく異なっていた?というケースのことをいいます。
大阪では昔に「太閤検地」と言って大名が田んぼを測って年貢を決めていたのですがこれは縄を使って測っていたのです。
それくらいいい加減な数字がなぜか登記簿謄本に生き残っていることもあります。
さらにその土地を分割する時(分筆といいます)の計算は
(元の面積)ー(分割する部分の面積)=(残地の面積)
というやり方です。
※今は違いますがつい最近まではそうでした。
もとの面積がいい加減なものでしたから相続する土地が残地の場合は気を付けてくださいね。

相続する土地に都市計画道路が通っていた

都市計画は市役所に備え付けて誰でも閲覧できるのですが、なかなか税理士が見に行くことはありません。
これ、まったく街を歩いていてもわからないのです。
住んでいる方ですら自分の土地が将来都市計画道路の拡張で収用されてしまうかもしれない?ことを知りません。
おそらく私たちが生きている間には施行されないであろう何十年?いやウン百年スパンで考えられているものです。
この都市計画にかかっている土地に関しては「建物の構造」「階数」に大きな制限がかけられています。
これは大きな相続税評価の減価要因になる可能性があります。

広大地評価における相続評価減

これが一番劇的な相続評価減をもたらすことも多いのですが、税の世界では「広大地」と呼ばれる広い土地の相続評価に関する評価の仕方です。
まわりの一般的に利用されている土地よりも明らかに突出して大きいのであればそのまま評価せずに一般的な敷地利用形態に置き直して評価することができるのです。
一般的に三大都市圏で500㎡以上、それ以外は1000㎡以上という基準がありますがあくまで原則であって例外適用を受けることもあります。
まあ、これが税務当局と意見の相違が如実に現れるところでもあります。

ちょっと簡単な例を説明するとこんな感じである。

引用:相続税ゼロの不動産対策

ひとつの大きな土地として利用できる可能性は低く、周辺の一般的な敷地利用形態にあわせて相続評価をすべきというこちらの主張です。

一般的な建築基準法上は4m以上の道路に2m以上に接していないと建物は建てられないとされています。
ですから最小限の道路負担を考えるプランもあります。
しかし、我々は役所の開発指導要綱まで調査することもあります。
そこでは「位置指定道路は4.7m以上」とか「◎m以上の長さの位置指定道路は車の転回Uターン用スペースが必要」とかさらに厳しい条件が課されていることもあります。
ですからさらに該当土地の相続評価を減額することができる場合もあります。
ただ税務署当局も黙っては簡単には認めてはくれないこともあります。
そこは説得できるだけの資料証拠は必須です。

笑顔の江本

ちょっとキリがないのでこれくらいにしておきます。

土地の相続評価減のまとめ

我々の相続税再チェックプロジェクトチームに参加している時に
「江本さん、あんた他人の土地にケチをつける名人やなぁ!」(笑)
なんて冗談も言われることもありますけどね。
とにかく
崖地や高低差がある土地
セットバック(建築後退線)がある
高圧線がある
地下に近隣にお墓がある
地下鉄が通っている
騒音や異臭がある施設が近隣にある
土地面積が広い
こんな土地が相続財産に含まれていたら相続税の申告を再チェックするのもよいかもしれません。

追記:日本全国対応可能になりました
相続税1000万円以上納付されて遺産に不動産が多く含まれていた方へ

意外と今回の記事が評判になり数多くの方からご相談がありました。
そこで、提携相続税専門チームにも相談すると「日本全国対応可能です」と快諾いただけました。
もし、
相続税を1000万円以上納付した。
相続した遺産に不動産が多く含まれていた
そんな方がいらっしゃいましたらお気軽にご相談してみてください。

もちろん完全成果報酬型ですのでノーリスクです。
あくまで還付された相続税の中から報酬は発生いたしますのでご安心ください。
注:相続税還付の請求期限は5年10ヵ月です。それを超過すると不可能になります。
注:相続税申告書を拝見させていただき、還付が見込める場合のみの受注となります・

まずはお気軽にご相談ください!(相談無料・秘密厳守)

06-6787-4055
(受付時間 平日9:00~18:00)水曜日定休

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