親が認知症になると親名義の家など土地建物の不動産を簡単に売ることはできません。
認知症になると重要な法律行為ができません。
それは、きちんとした意思表示ができないからです。（制限行為能力者）
不動産売買契約も重要な法律行為になります。
だから、そんな取引は後で取り消せる場合もあるのです。
ですから、我々不動産屋もよほどの悪徳不動産業者でない限り手は出せません。
だって、後々
「親は認知症で意思表示能力なんてできない状態ですから、その不動産取引なんて無効で取り消します！」なんて主張されたら、手数料目当ての不動産仲介業者だけではなく善意の第三者である買主様にも多大な迷惑をかけることにもなりかねないですからね。
認知症の親の代理行為を不動産の売却を行うことができるのが成年後見人
成年後見人という制度もだいぶみなさんに認知されてきました。
この成年後見人制度は、認知症など重要な法律行為ができない方のために家庭裁判所が認めた後見人に代理権を与えて、その方のために後見人が不動産の売買や老人ホームへの入所手続きなどを行います。
ですから、成年後見人を立てることができれば、その成年後見人が本人に代わって実家の土地建物など不動産を売却することができます。
成年後見人を立てたから親の土地建物などの不動産を売却できるとは限らない
「認知症になってしまった実家を売却するためには成年後見人を立てるというのが切り札だ！」
とも言えないのが現実なのも知っておいてくださいね。
家庭裁判所に居住用財産の売却の許可をとらなければいけません
成年後見人であっても、なにか重要なことをするには家庭裁判所の許可が必要になります。
もちろん親名義の不動産など実家の売却も重要なことです。
親の持家など実家を売却しなければいけない事情を家庭裁判所が認めてくれるか？
私の経験上、家庭裁判所の判断はすごく慎重というか安全運転のような気がします。
それは、後々ほかの親族（子供などの将来の相続人）からのクレームを避けるためなのかはわかりませんが、とにかく現状維持優先の保全・保全・現状維持のスタンスのような気がします。
「親を老人ホームに入れるために実家を売却したい！」は通用するのか？
「親を老人ホームへ入れる入所費用に充てたい！」
「今の老人ホームよりも、グレードアップした老人ホームに入れてあげたい！」
そんな理由で実家を売却することを考える子供もいると思います。
でもこれ、意外と認められにくいようにも感じています。
もう、その親が自宅に帰る可能性は０％なのか？
それ以外の経済的状況・資産状況からどうしてもその不動産（実家）を売らないと実現できないのか？
そのあたりを家庭裁判所はすごく慎重に判断するのです。
・認知症の親（被後見人）のどの不動産を処分するのか
親が将来、自宅に帰る可能性が全くないことをどうやって証明しますか？
・売る相手は誰ですか？
たとえば利害関係があることもあります。（親族・子供）
・いくらで売りますか？その条件は？
その売却価格や条件が適正であることを家庭裁判所に証明できますか？
・そもそも、それをどうしても売却しなければいけない事情・必要性はあるのか？
このどうしても実家を売却しなければいけないという事情・必要性を家庭裁判所に証明しなければいけません。
以上のように、成年後見人を立てたからといって、簡単に実家を売却することはできないのです。
家庭裁判所の考え方は、全ては認知症の親（被後見人）のためにどうしてもしなければならない行為であるかどうか？が争点である
実家を売る？親名義の不動産を売却する？なんらかの支出をする？
それが必ずしも認知症の親（被後見人）のためにしなければいけない事情であるとは限らないことも多いのです。
それが子供（将来の相続人）の事情のことが多いのです。
だから、成年後見人を立ててしまうと相続税対策や資産価値を高めるための行為も難しくなります。※
※例えば、親名義の土地に賃貸マンションを建てる？賃貸マンションの外壁修理・設備取り換えetc
はっきりいって杓子定規なのが家庭裁判所の考え方？
こんなことをいうと支障があるかもしれませんが、融通の利かない？細かい事情をくみ取ってはくれない？というのが家庭裁判所ではないでしょうか。
それも、後々のトラブルを考えれば家庭裁判所の判断基準も理解できるような気も私はしますけどね。
１０秒でわかるこの記事の内容と目次1 原則、認知症の親では不動産売買はできません2 認知症で不動産売却は医師の診断書が必要か？3 たくさん認知症気味の親の不動産を売却してきた私が困ったこと4 不動産会社も業務遺産を指摘さ …
いったん成年後見人制度を利用すると、それをやめるのも大変
成年後見人の横領などの事件も時々ニュースで流れています。
そのうち親族によるものが多いのも事実。
認知症の方は、法律行為を行えません。 不動産の売買や賃貸など私の業務に関係するところでも 売主の親御さんが認知症であればアウトになります。 ※ 最近 よく遭遇するケースです。 売却の依頼はお子様からのことが多いのです …
だから、その道の専門家である弁護士・司法書士などの法律の専門家や社会福祉士などが後見人に家庭裁判所に選ばれることも多いです。
でも、彼らも仕事ですからそれなりの費用が必要になります。
この値段も親の資産状況を考慮して家庭裁判所が決定しますが、通常なら毎月2万〰3万円程度はかかってきます。
もちろん、「成年後見人制度の利用をやめます！」といってもそれも家庭裁判所の許可が必要になるんですね。
他人（たとえ子供であっても）の都合や事情で、後見人が代理行為をすることはできない！ということも予め成年後見人を申し立てる時には知っておいてくださいね。
相続した不動産がもし大阪で空き家、 そんな相続不動産の売却をお考えなら売却価格以上に考えておかなければいけないことがあります。 もちろん「1円でも高く売りたい！」ということが優先されるべき重要なことですけどそれ以外のこと …
⇒あなたが親から相続した空き家の実家が売れない理由と原因わかります？
⇒実家など親の不動産売却は手順、寂しい気持ち、他の相続人との遺産分割協議が難しいから相続専門の不動産会社に任せるほうが良い理由
