実家など親の不動産売却は手順、寂しい気持ち、他の相続人との遺産分割協議が難しいから相続専門の不動産会社に任せるほうが良い理由 実家など親の不動産売却は手順、寂しい気持ち、他の相続人との遺産分割協議が難しいから相続専門の不動産会社に任せるほうが良い理由

円満な実家売却は相続専門不動産会社のやり方を参考にすればよい

親が住んでいた実家など相続不動産の売却って意外とよくもめるものです。
それはみなさん相続不動産の売却の進め方に問題があるんです。
きちんと相続の法律を正しく理解していなかったり・・・・
あるいは相続不動産の売却の切り出し方や時期・タイミングを見誤ったり・・・

ほんの少しのボタンの掛け違いが実家など相続不動産の売却をより難しくしてしまっているのです。

我々実家相続介護問題研究所|キーライフジャパンは相続専門不動産会社であり、親が住んでいた実家など相続不動産の売却のお手伝いをたくさんしてきました。 確かに失敗もたくさんありましたが、そこには多くの教訓もありました。
そんな我々が行っている実家など【相続不動産の売却のやり方・手順】も参考にしていただいて円満な相続不動産売却を成功させてください。

実家など相続不動産売却は事前の下準備や根回しが一番大切です!

相続不動産売却の根回し

実家など相続不動産の売却は事前の周到な下準備や根回しが一番大切です。
スタートで何か躓いてしまうともう収拾がつかず売却自体もしばらく(数年?数十年?)諦めざるおえないこともあるのでご注意ください。

まずは相続の法律の正しく理解!無茶を主張しているのはあなたかも?

実家の売却で困っている方からん私の方にもたくさんご相談があるのですが、多くの方が相続の法律を無視しておられます。
それもごくごく当たり前のことばかりなんです。
● 子供たちはみんな同じ法定相続割合であること
● 相続不動産の売却は法定相続人全員の署名捺印が必要
ということなんです。このあたりはみんな知っている常識なのにこと自分の相続のこととなるとコロッとみなさん知らないふりをされるのです。

ですので、100%あなたの主張や希望を貫き通すことだけ考えずにどこか落とし所を見つけておくことがとても重要です。 人の常識という観点からは正しくても法律的には「無茶を言っているのはあなた」ということもあるのです。
「損して得とれ!」
これが相続不動産売却の鉄則なのです!
相続人みんなが「ちょっと損したかも?」というくらいが一番良い納得のポイントなのです。

残念ながら法律では子供はみんな同じ法定相続割合なんです

あなたもご存知の通り法律では子供たちはみんな同じ相続割合です。
でも
そんな介護もしてこなかった子供が親の介護してきた私たちと同じだなんて納得できません!
これは一番多いご主張です。
でも法律でそうなっているのでどうしようもありません。

法定相続割合以外で遺産分割したいのであれば
・遺言書
・法定相続人全員が話し合いで決める。(一人でも反対ならNG)
しかないのです。
多くの親は遺言書なんて書いてくれません。
親が亡くなった後では介護してこなかった子供は親の介護をした子供の苦労なんて見て見ぬふりをするものです。

少々手厳しいことを言わせてもらうと
「相続のことをきちんと調べておかなかった」
「親がまだ生きているうちに遺産相続の話をしなかった」
あなたにも責任があるのかもしれません。

あなたの特別寄与分を家庭裁判所に証明できますか?

そんな不平不満があるあなたはきっと「特別寄与分があるだろう!」とお考えかもしれません。
ただこの特別寄与分というものはあなたが決めるものではなく相続人全員で決めるものなのです。
もし、それに納得できないのであれば家庭裁判所に調停の申し立てを行ってあなたの特別寄与分を認めてもらわねばなりません。 実はこれがかなりハードルが高いのです。
現実的なお話をすると「あなたの涙ながらの主張」などは通らず「客観的な証拠・資料」だけが認められるのです。

私は親の介護をされている方には
「介護ノートなどを作って証拠を残しておいてください!」
「できれば遺言書を書いてもらってください!」
とお願いしていますがなかなかみなさん行動はしてくれません。

仮にこの特別寄与分が認められたとしてもきっとあなたの考えているほどのものではありません。
参考:特別寄与分の判例!介護に尽くしても認められるのは所詮この程度
ですから基本的には法定相続割合が強いことをあらかじめ知っておいてください。

権利証と親の実印だけではだめ!相続人全員の納得がないと売れない!

みなさんよく誤解されているのが
「権利証」=「不動産の所有権」
と勘違いされていますが決してそうではないのです。
権利証なんてもし紛失しても手続きを踏めな再発行もできるのですからね。
「そんなこっちは権利証も親の実印もあるのに売れないんですか!!?」
なんてお叱りも受けるのですが現実的にはそうなのです。

実家など相続不動産の売却には遺産分割協議書が必要になります。
遺産分割協議は法定相続人全員の署名捺印と印鑑証明書が必要です。
誰かひとりでも欠けてしまうとその遺産分割協議は不成立となります。

意外な法定相続人が出現することもある

親が離婚再婚をして前夫・前妻との子供がいればその子供はれっきとした法定相続人です。
いくら何十年も一切交流がなかったとしてもです。
このあたりも相続の法律では当たり前のことなのですがみなさん意外と見落としがちです。

意外に多い相続不動産の登記名義は祖父のまま

これもよくあるケースなのですが調べたら登記名義人は祖父だった?!という場合です。
この場合はまず祖父の相続に遡っての遺産分割協議から始めなければいけません。
つまりあなたの親の兄弟姉妹(叔父・叔母)とまず祖父の時の遺産分割協議をまとめないといけません。もしその叔父や叔母の中に亡くなっている方がいれば従兄弟(従姉妹)との話し合いになります。 そんな昔の事情や経緯など誰も証明できませんからかなり難航してしまいます。
「こっちは何十年もずっと固定資産税を払ってきたのに?」
「何十年も文句も言わずにいたのだからもう時効取得だろ!」
は通用しません。

親が生きている間だったら電話1本「遺産分割協議書にハンコ押してくれ!」で済んだかもしれなかった話なのですがもはや仕方ありません。

相続の法律は時に非情ですがそれを踏まえて相続不動産の売却を進めてください

確かにあなたにとって受け入れがたいことばかりがあるかもしれません。
しかし、それも相続の法律なのです。
法律的に無茶を主張しているのはあなたかもしれないということを一度冷静になって考えてみてくださいね。

曖昧な相続財産の説明では他の相続人は納得しない

とかく相続財産の情報を開示しない?したくない?相続人もいます。
確かにそこにはいろいろな事情や経緯や思惑もあるものです。
しかし、それでは相続人同士に疑念が生まれてしまってうまく相続不動産の売却が進まないことも多いのです。

特に不動産は価値のわかりにくい相続財産です。
得てして
「お前には●●万円渡すから」
とその不動産の価格を教えないで売却話を進めようとする方もいます。
それではとても他の相続人は納得できないものです。

親の相続財産、特に不動産を過大評価している相続人も少なくありません。
私もよく
「いくらで親が買ったと思ってるんだ!」
とお叱りを受けるのですが、正直いくらで買ったかは関係ありません。
「いくらで売れるのか?」
が一番大切なのです。
あなたの相続した不動産を買う人はまわりの相場より高く買わなければいけない理由はないのです。

今回の親の遺産は
・現預金が●●万円
・実家の売却可能価格は◎◎百万円
だから今回の遺産分割はこんな風にしたい!
これくらい具体的に説明しないと相続の話はまとまらないものです。
一度机の上にすべての遺産の具体的に出してから
「今まで親の介護にこれだけしてきたから」
「これから墓守や法事などいろいろなことにお金が必要になるから!」
と正々堂々をご主張されてはいかがでしょうか?

実家売却反対の相続人の本心は?

相続人全員の納得了承がないと相続不動産の売却はできません。
その中には実家の売却話に反対される方も出てくるかもしれません。
時に
「実家が無くなることは寂しいから・・・」
「父さんや母さんが亡くなった悲しみがまだ癒えていないのに売るなんて・・・」
と言われるかもしれませんが本心は必ずしもそうではないことがあります。
やはり最終的には「遺産分割でどれだけお金がもらえるか?」ということが本心なこともあります。
しかし、そのことはなかなか面と向かって直接は言い出せないものです。
そのあたりの気持ちもくみ取ってあげて譲れるところは譲ってあげてください。

そんな他の相続人の勝手な主張ばかりを受け入れるなんて!(怒)

わかります。すごくよくわかります。
あなたの怒りの気持ちもよくわかります。
でも相続は今までの兄弟姉妹関係の清算なんです。
あれだけ仲の良かった兄弟姉妹が相続でギクシャクしてしまうのは現代ではよくあることなのです。
相続を機会に「縁を切る」
その手切れ金代わりに譲歩する気持ちも大切なんですよ!
そうでもしないとあなたの代でこのぐちゃぐちゃの相続トラブルは解決できないのです。
そのぐちゃぐちゃの相続問題を次世代にまで持ち越されたらあなたの子供たちもいい迷惑なんです。
きれいごとで遺産相続はできません。これは長年相続の仕事をしてきた私が断言できます。
たとえ血を分けた兄弟姉妹でも最初から当たり前の常識が異なるのですからいくら話し合っても無駄なことも少なくありません。
参考:相続は縁を切る良い機会|相続は今までの親子兄弟関係の清算です

実家など相続不動産売却話の切り出し方は別にある

相続不動産売却提案

やはりなかなか実家の売却話などを他の相続人である兄弟姉妹には言い出しにくいものでもあります。
自分の生まれ育った実家が無くなることは誰でも悲しい気持ちになるものです。
しかし、このまま放置してはおけません。
いずれ実家の売却を決断しかければいけない時期が来るものです。
私は実家などの相続不動産は相続したらすぐに売却する方がよいと考えています。
なぜなら
親の介護してくれた感謝の気持ちは時とともに薄れてしまうから
相続人自身も高齢なので実家の片付けや認知症の問題もすぐにでてくるから
です。 参考:相続した土地(不動産)はすぐ 売却したほうが良い理由
しかしそうは言ってもなかなか相続不動産の売却を切り出せないのも事実
そこで他の切り口で他の相続人たちに相続不動産の売却を持ち掛けてはいかがでしょうか?

空き家の実家の維持管理費の負担のこと

親が亡くなって悲しみに暮れている時にはそんなことまで頭が回らなかったと思います。
でも意外と親から相続した空き家の実家の維持管理費は大きな負担になってきてはいませんか?
固定資産税・都市計画税
さらには維持管理のための水道光熱費
時に台風などで大きな被害を受けることもあります。


多くの方が一度は実家の売却を諦めることが多いです。
しかし数年後に改めて再び実家の売却の相談に来られます。
「実家の片付け」や「他人に貸す」ことの難しさに気づかれた方が多いからかもしれません。

おそらく今の実家の固定資産税・水道光熱費は誰かが肩代わりしているはずでは?
それを相続人みんながどう負担していくか?
そろそろ話し合ってはいかがでしょうか? それを機に相続人みんなが実家の売却話を真剣に検討するかもしれません。 参考:相続した実家が空き家なら維持費が年間40万円超も無駄にしてる

そろそろ実家の片付けを提案してみませんか?

実家の片付けはとても大変な手間と労力が必要になります。
親が亡くなった当初に実家の片付けを試みた方でも多くはすぐに挫折されたことでしょう。
参考:実家の片付けや遺品整理はこんなに大変!途中で挫折しないために

でも、そのまま相続した実家を放置しているとご近所さんに多大な迷惑をかけているのです。


空き家を放置していると
・ご近所さんにも迷惑をかけている
・防犯、防火上よくない
ということを他の相続人にも理解してもらいましょう。

固定資産税・水道光熱費など実家の維持管理の費用、実家の片付けの必要性がわかれば他の相続人も相続不動産の売却に賛成してくれるかもしれない

いきなり実家の売却話をもちかけるよりも
・高額な固定資産税・水道光熱費など相続不動産の維持管理費用
・空き家の実家を放置することの近所迷惑、防犯防火の危険性
などが他の相続人にきっちりと理解してもらえれば他の相続人に売却も賛成してもらえるかもしれません。

でも実家など相続不動産の売却は焦らない?急がない?

誰かひとりが独断専行で進めるとうまくいかないのが相続不動産の売却です。
なんども言いますが
「誰か一人でも反対すれば相続不動産の売却はできない!」
「とかく相続人同士で疑念や誤解が生まれやす!」
のが相続不動産の売却なのです。
くれぐれも
「焦らない!」
「急がない!」
ということも大事なので肝に銘じてくださいね。

親を失った悲しみが癒えるのには時間が必要ですし、それは子供ひとりひとり異なります。
親の介護の苦労は子供ひとりひとり異なります。
焦らず!急がず!
しかし、相続人たちの気持ちが売却に傾いた時には迅速に動いてください。

スピーディーな実家など相続不動産売却のために重要なこと

さて、実家など相続不動産売却は事前の下準備や根回しが一番大切なことはご理解いただけたでしょうか?
しかし、まだまだ実家の売却で大切なことはたくさんあります。
そのあたりもしっかりと理解しておいてください。

実は第一印象最悪なのが実家などの相続不動産なんです

私たちは相続専門不動産会社ですので相続不動産の売却査定価格をお調べさせていただくのですが、どうしても少々厳しめの価格をご提示することがあります。 それはほとんどの実家などの相続不動産はまるで昨日まで親が住んでいたままの状態のことが多いのです。
特に
・散らかったままのお部屋
・庭は荒れ放題
・お仏壇や介護ベッドなど
あまり一般のお客様には第一印象が良くない状況のことが多いのです。

かといってもはや体力・気力も残っていないケースや相続でもめて相続人間で片付けの協力が得られないケースも少なくありません。 またお金も労力もかけてきっちりと片付けても必ずしもその分高く売れるとは限らないこともあります。 なぜなら親の家ってすでに築古のオンボロで今のライフスタイルにとても合っていないこともあるからです。

【実家の荷物そのままで売却も可能です】

弊社では実家の残置物そのままの状態で売却のご相談にも応じています。
お気軽に相談してみてください。
片付けてもそれほど高く売れる見込みが薄いこともありますから無駄な手間や労力は省いた方が賢明です。

スピーディーな決断が勝負の分かれ目

どうしても売主である相続人が複数いらっしゃるとなかなかスピーディーな決断ができないものです。
しかし、よほどの好立地か?格安価格でない限り今の不動産市況は
「嫁(買主)ひとりに婿(売り物件)十人」
なんです。
値段交渉や物件引き渡し時期などさまざまな交渉が入った時に
「ちょっとみんなで相談してみます!」
そのあとウンともスンとも連絡がこないとすぐに他の物件にお客様は逃げていってしまいます。
くれぐれも相続不動産の売却条件の決断はスピーディーにしてください。

【逃がした魚は大きい?最初のお客が一番の好条件】

私の長年の経験では
「一番最初のお客さんが一番の好条件だった!」
とういうことが少なくありません。
特に売り出し最初で現れた購入希望者の場合は慎重に「YES」「NO」の決断をしてくださいね。

不動産会社選び

実は相続不動産売却で依頼する不動産会社の選び方もすごく重要です。
確かになかなか信用できない不動産会社も多くて難しいのですが、今は「大手不動産会社が良い!」ともいえない時代です。


お客様ファーストではなく自社の利益優先の不動産屋は避けた方がベターです。

特に実家など相続不動産の売却では通常の営業手法よりも重要なことがたくさんあります。
それは最初にお話しした相続不動産売却前の「正しい法律知識」と入念な下準備と根回しなんです、
ですから相続不動産の売却は相続に長けた不動産営業マンを探してくださいね。

弊社では冷やかし大歓迎のスタイルで長年営業してきています。
とりあえず値段だけ教えて欲しい!
売るかどうかはまだ先の話だけど!
そんなご相談にも喜んで乗らせていただいています。
なせなら相続不動産の売却って複雑な要因(法律・価格・感情)が入り組んでいるものであってそう簡単に決断できないことを知っているからです。
一度相談したら夜討ち朝駆けのてしつこい営業をしてくる不動産会社や「値段査定だけ」という相談に嫌な顔を露骨にする不動産営業マンなら避けた方が賢明かもしれません。

最重要なのは「一円でも高く売ること?」それとも「今の相続トラブルからの解放?」

不動産会社に相続不動産の売却を依頼することで大切なのはもちろん
「1円でも高い買主を探してくる」
ことですよね。
でも実は相続不動産の売却では「売却価格以上に優先されること」がある場合があります。
それはすでに相続人同士の信頼関係が崩れてもう精神的にボロボロのことがあるのです。
私たちも粘り強く時間をかけて説得を試みますが、どうしてもわかりあっていただけないケースも少なくありません。
他人ならまだしも血を分けた兄弟姉妹だからこそ一度相続争いが起こるとなかなか解決は難しいものなのです。
そんな状況で体調を崩されてしまう方もいました。
相続不動産の売却の話がこじれてしまい最終的に家庭裁判所への調停にまでもつれることもあります。
しかし調停の審判で最終的に「売ってわけなさい」という審判の場合普通の売却ではなく競売になることもあります。
これはかなり安く買いたたかれても仕方ありません。
だからこそ「売却価格」よりも「一日も早い今の相続争いから解放」を優先することもあります。

実家など相続不動産の売却のまとめ

実家など相続不動産の売却は普通の不動産売却とは少し異なることも多いのです。
相続の法律
今までの経緯や事情
相続人間の信頼関係
などなど複雑な要素が絡み合ってくるからです。

相続人全員が100%満足できる相続不動産の売却は難しい!
これが相続専門不動産会社の私の正直な感想です。
◎介護の不公平の清算
◎家の跡継ぎ問題(「跡を継ぐ長男」VS「外に嫁いだ娘」
◎子供時代にされた親のえこひいき
などなどさまざまな不平不満が一気に相続で爆発することもあるのです。

天国のお父さんやお母さんが見守ってくれています

相続人同士がみんな自分の主張や考えを押し付け合っていてはいつまでも相続不動産の売却はできません。
なによりそんなギクシャクした子供たちのことを天国のお父さんやお母さんが悲しんでいるかもしれません。

もしも今回の相続不動産の売却で不平不満があったとしても
天国のお父さんお母さんが
「◎◎、ごめんね、今回は堪忍してあげてくれへんか?
 そして家を売ったお金であんたら子供たちみんなが少しでも幸せになってくれたらそれが一番うれしいんよ」

そう思ってくれているはずではないでしょうか?

ひょっとしたらあなたが一番損な役回りをするかもしれません

実家の売却話を切り出したあなたが一番の憎まれ役やそんな役回りをさせられるかもしれません。
兄弟姉妹間の不平や不満を調整することに疲れ果てているかもしれません。
でも、そこをなんとか我慢していただいてもう一苦労していただけないでしょうか?
天国のお父さんお母さんたちを悲しませないために・・・・

そんなあなたのご苦労は少なくとも私だけは理解しています。
頑張って下さいね!
もしわからないことや不安があればお気軽に私の方にまで相談してみてください。
メールでも構いません。
非通知電話でもかまいません。
少しでもお役に立てることがあれば幸いです。

「親の介護」「老人ホーム」「相続」「実家の売却」のトータル相談窓口としていろいろなサービスをご提供しています

『実家の相続』や『親の介護』や『老人ホーム選び』は百人いれば百通りの考えがあります。
できれば"ご家族みんなで話し合って決めるのが一番ですから無理に私にまで相談する必要はありません。
でも、なかなかひとつの結論を見つけることは難しいのが現実です。
ですから、どうしても「問題解決の糸口が見つからない?」という方だけご相談してください。悩んでいること?迷っていること?を私と一度お話しませんか?すべての選択肢を考え抜いてからでも結論は遅くありませんし焦って決断すると大きな後悔をするかもしれません。必ずしもベストな結果はお約束できませんがよりベターな結論を出すお手伝いならできます!


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