空き家になってしまった親の家（実家）をどうする？ そんな悩みを抱える子供たちが増えています！ いくら悩んでもその解決策は３つしかありません。 売却処分するか？ 賃貸に出すか？ 子供の誰かは住むか？ それぞれにメリットとデメリットがあります。 そんな簡単に決断できるものではありません。 失敗や後悔しないために一度私とご一緒に 「空き家になった親の家（実家）をどうするか？」 考えてみませんか？
参考：空き家なら維持費が年間40万円超も無駄！相続した実家をどうする<
相続した空家の実家を処分できずに空き家の活用に頭を悩ませる子供達が急増中！
親が老人ホームへ入所した 親が亡くなった さまざまな事情で、空家になってしまった実家のことについて頭を悩ませる子供たちが急増しています。 それは持ち主である親やその相続人である子供たちだけの問題ではなく、周辺住民のご近所さんにも大きな迷惑をかてているからです。
空家のまま放置している親の持ち家（実家）は社会問題化しています
最近はこの空家の実家をどう活用すべきか？ よくテレビでも取り上げられるほど社会問題化しています。
『いつかはどうにかしよう・・・？』を思っていてもなかなか腰が重くなりがちです。 では、うまく空き家を活用できる方法はないのでしょうか？ しかし、その選択肢は限られています。
- 選択肢① 子供の誰かが住む。
- 選択肢② 賃貸にだして家賃収入を得る。
- 選択肢③ 売却処分してお金に換える。
しかし、なかなか決断も行動もできないでいる！ そんな方がほとんどですよね？ では、現実にどんな時に決断し行動するのでしょうか？
実家が空き家の理由① 親が入院した！親が老人ホームなどの介護施設に入所した。
あなたをこの世に産んでくれた両親も年齢には勝てず、 病気で入院 介護の為に老人ホームなどに入所 することになってしまったらどうしますか？
そんなことにでもなったのなら、いきなり 介護や老人ホームなどにかかるお金 入院などによる病院代 そんなお金の問題が突然あなたを襲います。
親が入院した！親が老人ホームなどの介護施設に入所したなら 売却するか？賃貸にだす？しかない
介護費用や入院代が賄えないのならば選択肢は２つしかありません。 ①賃貸にだして家賃収入を得る。 ②売却処分してお金に換える。
ただし、すでに認知症を発症しているならそれも難しくなります。 われわれは高齢者専門の不動産会社なので認知症の親の売却でも一歩踏みこんでお手伝いしていますが、重度の認知症ではそれも難しくなります。また成年後見人制度もありますが時間も手間もかかりますし、立てたからといって必ずしも実家の売却が認められるとは限らないことも知っておいてくださいね。
実家が空き家の理由② 親は既に亡くなって相続したが？
遺産分割は円満にお済みになりましたか？ 「うちは相続税のかかるほどの遺産じゃなかったから、そのままです！」 そんな方も多いのでは・・・？ でも遺産分割や相続手続きをそのまま放置しているといずれ大きな問題になることもあるのですよ！ ⇒相続登記はいつまでに？決まりはないが放置しておいてよいことは何も無い
いつも口を酸っぱくしてみなさんにお願いしているのですが早めにきちんと遺産分割の手続きは済ませておきましょう。
この遺産相続の手続き（相続登記）を放置している方がどれだけ多いことか・・・・ そして実家売却や空家の実家の活用を専門の不動産会社である私にご相談があった時には、遺産分割の相続手続きを放置してきたためにどうしようもできないことになってしまっていることがかなりあることにもご注意くださいね。
親は既に亡くなり相続した実家をいつまでも空き家で放置はできない 子供の誰かが住む？売却するか？賃貸にだす？しかない
きちんと遺産分割の手続きを完了するためには３つの選択肢があります。 ①子供の誰かが住む ②賃貸にだして家賃収入を得る。 ③売却処分してお金に換える。
実家の売却処分の理由｜親はまだ元気だが「介護」「老後」の将来が心配だから
最近、よくご相談を受けるのは、ひとりっこ（一人っ子）で親とは離れて暮らしている方からも増えています。 他の兄弟姉妹にも頼れないので問題は深刻ですよね。 まして、女性の方ならいずれ夫の実家の親の面倒もみなければいけません。 自分の親と義理の親 両方の老後の世話をみるなんてとても大変なことは容易に推測できますよね？
親の１０年後２０年後を想像してみましょう
今はまだピンピン元気でも、１０年後？２０年後の親の状況はどんな風に想像できますか？ 日本は今、世界最高水準の超高齢化社会です。 男性も女性も平均寿命は、年々伸びてきています。 しかし、健康寿命＝平均寿命ではありません。 これが意味するものは、『親が長生き』すればするほど『介護が必要な期間』もどんどん長期化していくんですね。 たとえ１日でも長生きして欲しい自分の親ですが本音を言えば介護は本当に大変で相当な覚悟が必要です。
避けては通れない！それが『親の介護』
人間は年をとれば、いずれは介護が必要になってきます。 その現実からは誰も避けることが出来ません。
親の持家（実家）を４つの条件で考えてみよう
将来のことも考えたのなら親の持ち家のことを４つの視点から考えてみましょう。
立地条件
あなたの両親はどんな所にお住まいですか？ 交通機関は便利なところですか？ 駅まで徒歩数十分の所なら、病院やスーパーなどへの買い物に行くのもいずれ大変になってきます。
距離的条件
あなたの両親の家は、あなたの居住地からどれだけ離れてますか？ いずれ介護が必要になった時、気軽に顔を出せる距離ですか？ なにか万一の事態になった時、すぐに駆けつけれますか？ 親の介護を経験した私からすると 「実家まで車で３０分以上かかるなら、もうそれ立派な遠距離介護です！」
危険度・事故発生度の条件
まだお若い方には理解できないかもしれませんが、高齢者にとってほんのちょっとの段差でも危険なんです。 うっかりちょっと軽く転んだだけでも、大怪我になります。（骨折にまでいたるケースも？）
特に築古の戸建は要注意？！
バリアフリーの最新マンションと比べて戸建は危険がいっぱいです。ちょっとの段差で転んで、足を骨折して入院？ それがきっかけで寝たきりになってしまった？なんていう話は珍しくありません。
必要度の条件
広いお庭、広いお家に住んでいるのは老夫婦二人だけ？ あるいはどちらかが既に亡くなられて、独り暮らしを続けている親御さんも多いです。 また、この独居老人の問題は社会問題にもなっています。
ほとんど使っていない部屋ばかりのお家が、はたして絶対に必要でしょうか？ 高齢になればなるほどお掃除などの維持管理だけでも大変なご負担になってしまいます。 都会でそんなお家を維持していこうとしたらかなりの費用（固定資産税など）もかかってきていますよね？
親の住み替え・引っ越しまでも視野に入れて考えてみませんか？
おそらくご両親は、 「今さら引越し？住み替え？そんなの嫌だ！絶対に嫌だ！」 と大反対されることでしょうね。 でも、いま決断しなかった事が１０年後、２０年後になって大きな後悔になることもあります。 ⇒田舎の親が70歳を超えたら実家を売却して引越しを勧める理由とは
実家を空き家で放置しておくことは危険がいっぱいなんです！
「確かに空き家で放置しておくのはよくないけれど・・・・」 でも、放置せざるおえない事情もよくわかります。 なぜなら、昔の住宅ってはっきりいって質は良くありません。 「とにかく住めればいい？」 昔はそんな感覚で建てられてお家も多いのです。 ですから、倒壊も時間の問題？みたいな空き家で放置されている親の持ち家（実家）も多いです。 台風・地震・火災などで倒壊してしまって、ご近所にご迷惑をかける空き家も多いんですね。
「そんなオンボロなら壊せばいいのに？」 とは簡単にいかないのが今の事情です。 建物がある状態と取り壊した更地の状態では、固定資産税が６倍も違うんですからね・・・・。（汗） で、そんなこんなで空き家のまま何年も放置している状態が続いてしまうのですが・・・・。 しかし、空き家のまま放置しているとろくなことはありません。 最近のテレビでも特集で空家の危険性の警鐘を鳴らしていますがまだまだみなさん対岸の火事の認識です。
家というものは住む人がいないと傷むのは早い
そもそも「人が住んでナンボ？」というのが家なんです。 本当に住まなくなってから放置しているとあっという間に傷んでしまい、次に住もうかと思ってももはや人間が住める状態に簡単には戻せない？ それが現実です。 私が経験した事例も少しお話しておきます。
庭の雑草が伸び放題で近所からクレームが来た
「オイ！コラ！ちょっと待てぇ！」と怒声が飛んできたぁ！（驚）
「相続した親の実家が空家で悩んでいます！」 そんなご相談を受けて現場を確認しに来たら血相を変えてご近所の人が飛び出してきました。 話を聞くと、その空き家の庭に雑草が生え（もはや草というより木と表現した方が適切？） 虫（ヤブ蚊・ムカデ・蜂の巣・ゴキブリなど）や蛇やイモリが大発生して、とても困っているそうです。
連絡しようにも、もはや誰も住んでいないし相続人の連絡先を誰も知らない状態では対策は打てません。 何年にもわたって蓄積された怒りがたまたま相談を受けて現地を確認しに来ただけの私にぶちまけられました。 ⇒相続した大阪の実家が空き家で心配だが『お金はかけたくない？』『短期間だけ？』そんな方のために１年間無料で空き家管理いたします 今日初めて現地を訪れただけの私が平謝りする始末・・・・
その後、ご売却となったのですが土地の隣地境界の確認でそのお隣さんと再度会わなくてはいけなくなりました。 長年の怒りのせいか？ 土地の境界確認のハンコをもらうのにはかなり大変でした。
参考：空き地の雑草対策｜間違えると効果半減の除草剤と防草シートの使い方屋根の瓦が小学生の通学路に落ちてきて危機一髪だった
これも同じく隣地の人から怒りの電話が・・・？ 「ちょっと私、離れて住んでますし仕事も忙しいので代わりに話を聞いてきて！」との依頼です。 その物件は割りと広い道路に面してまして、小学校の生徒の通学路だったんです。 しかし、その物件は長い間の風雪にさらされて幽霊屋敷状態。 そして、ある日 屋根の瓦が道路に落下！してしまったそうです。 見上げれば、他の瓦も落下寸前状態！ たまたま、人に当たらず事故には至りませんが、 これがもし通学途中の小学生の頭にでも落ちていたら・・？ と思うとぞっとします。 もし誰かの頭にでも当たってしまったら、そら裁判沙汰になるかもわかりません。
雨漏りがわからず放置していたら、あっという間に家全体が腐ってきていた
物件の売却の相談を受け、鍵を借りて現地の内部を確認したら床がブヨブヨになってしまっていたこともありました。 ふと、見上げると天井には雨漏りのシミがはっきりと残っています。
まだそれほど築年数が経っていない物件でしたが、床の状態を考えればとても一般の普通の買主には売却できません。 ※これを売主の瑕疵負担責任といいます。 床の状態を確認するには、全てめくって確認しないと、修復にどれだけ費用がかかるのかも判明できません。 かなりお金をかけた注文住宅の物件でしたが、結局 【土地値】－【建物解体費用】でしか売れませんでした。
火事・不審火の危険・不法投棄
空家や空地は不審者による放火の危険性があります。 消防庁における日本全国の総出火件数のうち、出火原因の第１位は『放火』です。 実に総出火件数の約１２．１％にもなっています。 さらに出火原因が不明で『放火の疑い』を含めると総出火件数の１９．３％にもなり、約５件に１件の割合にもなります。 （平成２４年１月～１２月調べ）
なぜ空家や空地が不審者による放火の標的になるのか？ それは、燃えやすいものが目の前に放置されているからなんですね。 郵便ポストにあふれかえっているチラシなどは格好の標的です。 ⇒空き家の火災保険
また、頭の痛い問題が不法投棄によるごゴミなんです。
最初は誰かがなにげなく捨てたゴミ。 しかし、これが呼び水になって後から後からポイポイっとゴミが捨てられるのです。 こんなのが家の前や中に放置されていたら、「イライラしてこの世の中に仕返ししてやろう！」なんて思っている不届き者がストレス解消なのか？ パッとライターで火をつけて逃げていくんですね！（怒）
今は何を捨てるのにもお金がかかる時代です。 そんな理由からか？ ちょっと目を離すと、あれよあれよという間にゴミの山が出現？ 私も本業が不動産屋なので仕事柄、頭を悩ませています。 わざわざトラックで乗り付けてゴミを不法投棄していく輩もいるので困っています。
固定資産税や維持管理費など無駄な出費が積もり積もって莫大な金額に？
毎年 役所から請求される固定資産税や都市計画税 年間数万円でも、ひと月に換算すれば数千円 それほど痛い出費でないかもしれません。
また分譲マンションであれば、管理費や修繕積立金 これは結構な金額ではないでしょうか？ １年や２年ならいざしらず５年～１０年にもなるとかなりの金額に積もり積もってきます。 『もったいない・・・！』と感じるのは私だけでしょうか？
⇒空き家でも払わないといけない固定資産税は誰が負担？空き家の実家を放置せず『売る？』『貸す？』『住む？』のメリット・デメリットは？
空き家になってしまった親の持ち家（実家）をどうするのか？ 頭の痛い問題ですし、 ・子供の誰かが住む？ ・賃貸にして家賃収入を得る？ ・売却処分してお金に換える？ どれを選択しても、それにはメリットとデメリットがあることも知っておいてください。
『子供の誰かが住む』という決断
子供の中にはしがない賃貸暮らし？の方もいます。 たとえ持ち家でも、今の自分たちの家と比べたら、親の家のほうがはるかに広くて快適？という子供もいると思います。 『この際、空き家になった親の家に俺達家族みんなで引っ越して暮らそう！』 そんな決断をすることもありますよね？
空き家になった実家に子供の誰かが住むメリット
親の家に引越しをして暮らすことのメリットを考えてみましょう。
自分たちの生家（生まれ育った家）が残るということ
やっぱり自分たちが生まれ育った場所です。 思い出はお金には換えれません。 長年 ご両親と生活を共にした思い出がいっぱい残っているあなたの実家です。 自分たちのバックボーン・故郷を失うのは耐え難い悲しみかもわかりません。
やっぱり広いお家に住んでみたいですよね？
昔の家である親の持ち家（実家）は大きく広いことも多いです。 同程度のマイホームを手に入れようとしたら、どれほどのお金が必要になることでしょうか？ 帰省した時には、「やっぱり親の家は広いなぁ！」といつも実感したことでしょう。
空き家になった実家に子供の誰かが住むデメリット
できれば、自分の親の家は残しておきたい！ そうできれば一番ベストなのことだとは思うのですが、こんなデメリットもあります。
相続の遺産分割の時に他の兄弟たちから不平不満が出る
今の日本の相続遺産の中で不動産の占める割合が一番多いというデータがあります。 相続財産のほとんどが親が所有していた不動産（土地・建物・マンション）だけである？ そんな場合がほとんどです。 ですから、子供の誰かが親の家に住むことによって、他の子供達（相続人）から不平や不満がでてくることもあります。 ⇒いくらオンボロでも相続財産に親の持家（実家）など土地建物の不動産がある場合は遺産相続トラブルになりやすい
これは、数年後～数十年後に出てくることが多いので気をつけてくださいね。 「親の面倒を最後までみてきたのは私だから・・・・」 「親と長年同居してきたのは私達家族だから・・・・」 「俺が長男だから・・・・」 だから、俺が（私が）親の家に住む！（住み続ける！） そんなこともあるでしょう。 でも、それにはきちんと遺産分割の話も話し合って決めてくださいね。 そうしないと後々トラブルの元凶となります。
でも、親の家はそのままだと分けられないから「とりあえず子供達で共有ということにしておこう！」というのはあまりお勧めできません。
不動産の遺産相続トラブルの元凶！それは共有という所有形態
不動産は相続人で分けようにもそのままでは分けることができません。 そのため、 「とりあえず共有名義にしておこう！」 というケースがどれだけ多いことか・・・・（汗） これが後々 遺産相続トラブルになることをいやというほど経験してきました。
我々、不動産屋は登記簿謄本等で権利状態を確認した時に対象不動産が共有名義であったら、かなり慎重になります。 正直、「事前に誰か独りの単独名義に予め変えておいてくれませんか？」 とお願いしています。 なぜなら、不動産の共有状態にはなにも良いところはないからです。 ⇒あなたが親から相続した空き家の実家が売れない理由と原因わかります？ ⇒もめて初めてわかる！土地の相続の恐ろしさ
ですので、共有を避けた遺産分割を行うためには他の相続人に対して代償分割しなければいけません。 つまり親の持家（実家）を誰かが相続する際には、その差額をお金で弁償することになります。 でも、その金額の根拠で良くもめるんですね。 『貰う方は１円でも高く！』 『支払う方は１円でも安く！』 この微妙なボタンの掛け違いで、今まであれほど仲の良かった兄弟姉妹間で関係がギクシャクすることも多いのです。
いざ、誰かが親の持ち家を売却処分することに反対して、 「それだったら私が住むわ！」と言い出したものの 他の相続人である兄弟姉妹に支払うお金をどこから調達するのか？ それも頭の痛い問題です。 もちろん最長３５年低金利の住宅ローンは使えませんのであしからず・・・
相続人である子供の誰かが「親の家に住む！」ことになった場合には、 きちんと遺産分割の話をまとめておかないといけない！ことも覚えておいてください。
親の家は時代遅れの築古オンボロな家です。莫大なリフォーム費用がかかります。
せっかく住もうと考えたのですから、ある程度のリフォームは必要です。 もう建築されてから何十年も経っている親の家ですから、あちこちガタもきていますし、 今のライフスタイルに合っていないところもたくさんあるでしょう。 でも、そのリフォーム見積もりを見て、驚くのではないでしょうか？ 特に、水周りがお金がかかることは覚悟しておいて下さいね。 お風呂・キッチンをも全改修すれば、それだけでも１００万円はかかると思います。 その他、内部だけでなく外壁まで改修工事するとしたら、おそらくリフォームローンを組んでまで資金調達しなければいけません。
せっかくそこまでお金をかけて行ったリフォームですが、 数年後に相続人の誰かから『そろそろ兄貴の住んでいるこの親の家を売って、お金で分けてくれないか？』 なんて言われたらどうします？
相続対策専門士江本以上、空き家になってしまった親の持ち家（実家）に『子供の誰かが住む』場合のメリット・デメリットでした。 次に『空き家になった実家を賃貸に出して家賃収入を得る』ことのメリットとデメリットも考えておきましょう。
空き家になった実家を『誰かに貸す！賃貸にして家賃収入を得る』という決断
「親の家といって築何十年と経っています！ そんなオンボロな家に借り手なんかつくんですか？」 とご心配される方も多いので、実際の例をご覧になってみてくださいね。 私のお客様達によりご理解を深めていただくために時折こんなオンボロ戸建の再生の現場を確認していただく内覧会を行っています。 その模様を少しご覧下さい。
しかし、いきなり完成の状態をみてもなかなかイメージが湧かないかもわからないので、リフォーム前の状態での内覧会も時々行っています。 毎回 たくさんのご参加をしていただいています。
このリフォーム前の内覧会では、「こぉーーんなオンボロじゃあ無理じゃない？」という印象の方も多かったです。 毎回、多くの方の内覧会参加していただていますが、人がたくさんいるとどれだけリフォーム前がひどい状態であったか？わかりにくいですよね？ 実はこんな感じでした・・・・ リフォーム前はこんな状態でしたので、そう思われるのも無理はありません。
他のオンボロ戸建再生の事例も紹介しておきます。
こんな風にこちょこちょリフォームをしたらこんな風に大変身したので、いつもの内覧会！ いつも多数のご参加を感謝しています。
こんなリフォーム事例の内覧会も時々企画していますので、機会があればご参加してみてくださいね。 自分が住むわけじゃありませんでの、徹底的にコストダウン！コストパフォーマンス重視！でリフォームをしています。 ※借りていただいた方、ごめんなさい！ お金をかければかけるほど高い家賃がとれるわけではないのが現実ですからね！
いかがですか？ 自分たちがオンボロと思っていた親の持ち家（実家）も、やり方次第で大変身するのをわかっていただけたでしょうか？ これなら十分 人に貸して家賃収入を得ることもできるのです！ もちろん、分譲マンションだったら、もっと簡単です。
親の持ち家（実家）を人に貸して家賃収入を得ることのメリット
ご説明するほどのことではないのですが、親の持ち家（実家）を人に貸して家賃収入を得ることのメリットを再確認しておきましょう。
意外と簡単に家賃収入は得られる。
やっぱり『貸家』は、すごい人気があります。 「できれば、アパートや賃貸マンションよりも戸建に住みたい！」 という方は非常に多いんですね。 その理由は色々ありますが、やっぱり今の空前のペットブームのせいかもわかりません。
賃貸管理は賃貸アパート・賃貸マンションよりも簡単
戸建賃貸物件に入居するターゲットは、やっぱりファミリー層です。 ですから学生相手のワンルームなどよりも、「家族をに雨露などにはさらすことなどできない！」と家賃滞納も少ないです。 近隣トラブルも少ないです。 また、清掃掃除なんかもほとんど入居者が行ってくれます。
安心の老後生活のための家賃収入
介護の費用 老人ホームへの費用 それは馬鹿にはならない費用です。 まして、そこそこの老人ホームに入ろうと考えたらそれなりの費用が覚悟しなければいけません。
意外と公的な老人ホームでもかなりの費用がかかるものです。 ましてや、介護サービスの充実している民間老人ホームならなおさらです。 また、今後の少子高齢化を考えれば年金もどんどん減額されてしまうかもわかりません。 親が豊かで余裕のある老後生活を送るためにも、ある程度の収入も必要です。 そんな時に毎月数万円だけでも定期的な家賃収入があれば、どれほど助かることでしょうか？
親の持ち家（実家）を人に貸して家賃収入を得ることのデメリット
こんな良いことだらけのようにみえる『空き家になった親の持ち家（実家）を賃貸にして家賃収入を得る』ことなのですが、 そこにはやはりマイナスのデメリットも知っておいてくださいね。
意外と大きい初期投資の金額
状態によりかなりリフォーム費用は変化しますが、そこそこのリフォームだったとしても やはり軽く１００万円超は覚悟しなければいけません。 普通の工務店などに見積もりを出したのなら、軽く３百万円～４百万はかかってしまうのです。 ※一度 お知り合いの工務店がいらっしゃれば相談してみてください！その金額に目玉が飛び出すこと間違いなしです！ そこをいかに抑えるかが私達の腕の見せ所です！ まして、今はこんな時代です。 昔みたいな保証金・敷金など高額な金額はとれません。 また入居者斡旋に我々みたいな不動産業者への手数料もたっぷり支払わないといけません。 ですから、初期投資だけでも回収するにはある程度の時間もかかります。
親が亡くなった後のことまで考えたら賃貸管理は誰が？家賃収入の配分は？
親の介護や老後生活資金のために決断して行った賃貸ですが、その親が亡くなった後のことはどうでしょうか？ 誰がその貸家の賃貸管理を行いますか？ いくら簡単といっても、不動産業者との打ち合わせや連絡や家賃管理やクレームの処理は大変です。
毎月入ってくる家賃収入の配分はどうしますか？ わずか数万円を何人もの子供で分けるのも意外と面倒です。 また、風呂釜が壊れた？雨漏りが発生した？などの突然の出費を拒む相続人も出てきます。 ※そんな家主の物件は不動産屋が一番嫌います。入居者からのクレームによる文句を一番言われるのは我々不動産屋ですからね・・・
それらのことも予め考えておかなければいけません。
一度、賃貸に出したら売るに売れなくなります
いろいろな事情が発生してしまって、急に「実家を売却処分してお金に換えたい！」という状況も起こる可能性もあります。 しかし、今は借り手はしっかりと借地借家法という法律で守られています。 家主の事情で「出て行ってくれ！」とはいえません。 ですので、いざ売ろうとしても『賃借人がいる状態』での売却は難しくなります。
売却のタイミングは、入居者が退去した時に限られてきます。
ファミリー層が入居している貸家の賃借人のサイクルは長いです。 下手をすれば十数年も借り続けてくれることもあります。 安定収入が確保できて嬉しい反面、いざ急に売却となったら困ることもあります。
賃貸は立地条件が命！賃貸需要のあるところでしか成立しません。
貸家は大変人気のある物件なのですが、 それでも立地条件は大切です。 どこでも可能というわけではありません。
相続対策専門士江本もちろん、 ご相談いただいた場合にはプロの不動産業者としての視点から アドバイスさせていただきますのでご安心ください。 以上、『空き家になった親の持ち家（実家）を賃貸にして家賃収入を得る』ことのメリット・デメリットでした。 最後に、『空き家の実家を売却してお金に換える』ことにも考えてみましょう。
『空き家の実家を売却処分してお金に換える』という決断について
私自身は、「やはりこれに勝るものはないのじゃないかな？」と考えています。 「えぇ？こんなオンボロでも売れるんですか？」 とびっくりされる方も多いのですが私の本業は不動産屋でして、しかも少し普通の不動産屋とはかなり毛色が異なります。 それは不動産投資にも強いのです。 ですから、普通の方なら絶対買わない？ような物件でも、それを喜んで購入していただけるお客様もたくさんいます。
わずか土地面積１０坪ちょっとのオンボロ長屋連棟 雨漏りの発生した物件 親のガラクタ？で溢れかえっている残置物で足の踏み場も無いような物件 そんな普通の人なら絶対買わないような物件でも、売却のお手伝いをさせていただいています。
相続対策専門士江本ただし・・・・・？ それなりの値段になってしまうのはやむおえませんけど！ ただ、そのまま放置して毎年無駄な固定資産税や維持管理に要する費用を考えれば、 思い切って処分される方も多いのが現実です！ でも、やっぱりある程度きれいでそこそこ広いお家がありがたいのですが・・・・
空き家の実家を売却処分してお金に換えるメリット
『やっぱり空き家の実家を売却処分してお金に換えるのが一番良い！』 私がそう考えるのには、それなりの理由もあります。 では、空き家になってしまった親の持ち家（実家）をあっさり売却処分してしまうこともメリットを考えてみましょう。
『財産がお金である！』ということのありがたさ
どんなに立派な家や土地などの不動産を持っていても、それだけでは空腹は満たされません。 お金に換えることで、初めてその価値が発揮されるのです。 十分な介護サービスを受けるために老人ホームなどの介護の費用 病気を患った時の入院費用 豊かな老後生活 それを実現するためには やっぱり潤沢なお金が必要になってきます。
残念ながら、まだまだ日本の介護事情は厳しいものがあります。 また、今の日本はまだまだ不景気ですから、子供達も自分の生活だけで精一杯です。 自分の老後は自分で守らなければいけない！ 自分の親の介護は、自分の親のお金で賄わなければいけない！ それが現実なんです。
１円単位までi遺産分割できる相続財産はお金だけ
相続は争族になる！といわれているようにもめるのが相続なんです。 何を？ 誰が？ どれだけ？ これに頭を抱えるのが遺産分割です。 子供達に不平や不満がでないようにするために最良の方法は、できるだけ相続財産は現金や銀行預金がベターです。 なぜなら、１円単位まできれいに分けやすいからです。 ⇒遺産が少ないほどドロドロの裁判沙汰の相続トラブルになるから気をつけるべき遺言書に書く遺産分割の方法も簡単でシンプルに書ける
ここは自分が相続させる！遺産をあげる立場の方だけ読んでくださいね。
私は相続対策専門士として活動しています。 『エンディングノートの書き方講座』なども開催しています。 ⇒エンディングノート書き方・相続セミナーを実家で開催しませんか そんな私がお勧めしてるのは、早めに遺言書を書くことです。 あまりに年をとってから遺言を書くことを私はお勧めしていません。 年をとりすぎてからでは的確な判断や決断もできません。 また、書いたとしても自分で書く自筆遺言証書ならば 「あの時はもうお父さんはボケていた！」 「無理やり書かせた遺言じゃないか？」 なんて他の相続人からイチャモンをいつけられることも少なくないのです。 そして子供たちが目の色を変えて奪い合うほどの遺産を遺して亡くなる方のご家族ほど遺産相続トラブルが多く発生しているように感じます。
こんなアンケート結果もあります。 参考記事：親の遺産をアテにする子供は４人に１人、自分達で使ってしまうとする親は半分以上 また、遺産相続トラブルは年々増加しています。それも４件に３件が５０００万円以下の遺産で裁判になるまでもめているのです。 ⇒お金持ちじゃなくても遺産相続トラブルに巻き込まれるのです！
「そんなことになるなら遺産なんて残さなければよかった？」 そんなことをあの世から思っている亡くなった親は本当にたくさんいることでしょうね。 （相続の仕事をしている私にはそう思えてしかたありません。） そんなことになるのなら、自分たちの世代で使い切ってしまうのも得策かもわかりません。
子供達には遠慮せずに、自分たち夫婦のために豊かな老後の生活をすることもできます。 それこそハッピーリタイアメントです。 長年 苦労をかけた奥様と旅行に出かけたり 現役中にはしたくてもできなかったことに熱中したり また、晩年はお金の心配をせずに、高級老人ホームで十分な介護サービスを受けたり いろいろお金があればこそ、できることはたくさんあります。 そのうえで、 「残ったお金は仲良く兄弟姉妹でこんな風に遺産分割しなさい」 とだけ遺言書に書けばよいのですからね。
そして、お金は使ってしまうごとに減っていきます。 ですから、お金という形であれば、 長男に◎◎％ 介護に尽くしてくれた長女には◎◎％ 次男は◎◎％ と割合だけ表示しての遺言書が可能になります。
親の土地建物という不動産は、相続税評価ではあやふやなグレーな評価
相続税の評価では親の持ち家（実家）である土地建物の不動産の評価はかなりあやふやです。 相続税を申告する税理士次第で相続税額も大きく変わることがあります。 また、相続税評価が実際の価値とはかなり異なっていることもあります。 不動産の価格は景気に大きく影響されて、大きな値上がりも値下がりもあります。
「５０００万円だと思って相続したら、実際は３０００万円の価値も無かった」 「兄貴が相続した親の持家（実家）は、相続評価の何倍にも値上がりしている！」
そんな不平や不満が残された子供達のわだかまりになって兄弟姉妹間の仲がぎくしゃくしたりもします。 売却処分して現金に換えていれば、そんな不平不満は産まれないのです。
相続税の納税資金に
相続税がかかるほどの資産家でも 家や土地などの不動産という財産はあっても、金は無い！ そんなご家庭をたくさんみてきました。
相続財産のポートフォリオを調べると遺産といえる相続財産のほとんどが不動産で占めているのでは、 いざ相続が発生して相続税がかかってきたらどうしますか？ あわてて売って現金を用意しますか？
親がもし認知症にでもなってしまっていたら売るに売れませんよ？ （後見人を任命するには家庭裁判所で煩雑な手続きと時間がかかります。） 相続人がたくさんいれば、その売却に反対の方も出てきますよ！ そうなればスムーズな相続手続きも難しくなり、数々の相続税軽減措置の適用もできなくなります。 そのため、支払わなくてもよい相続税を払う羽目にもなります。 だから、早目に売却処分しておけばいざという時の相続税納税資金を確保できます。
空き家の実家を売却処分してお金に換えるデメリット
そうはいっても、なかなかうまくいかないのが親の持ち家（実家）の売却処分なんですねぇ・・・・
市場価値がわかりにくい
やはり不動産相場というものは一般普通の方には、なかなかわかりにくい世界です。 思っていたほどの価値がなかったり、意外に高額な評価になることもあります。 「いったいいくらの価値があるのか？」 この親の持ち家（実家）の価値を把握することは簡単ではありません。
相続対策専門士江本特に一戸建や土地はふたつとして同じものがありません。それぞれの物件にはそれぞれの価値があるものです。 これが普通の方には理解していただけないのが辛いです。 近所の売り物件のチラシを見て、 「最低でもこれくらいの価値（坪単価）はある！」 と勘違いされていることも多いのです。 ご相談を受けた私が、 「いや、その物件はここと用途地域が異なります！」 「その物件は道路が広くて、ここは狭いんですが・・・」 そんなことをいうと売主の逆鱗に触れてしまうものなのです。
親や親戚の説得が難しい
やはり、先祖代々の土地ならば、親や親戚から売却することに関して反対の意見も多く出ます。 どうしても今までの経緯（愛着・親戚への体裁など）から、売却することには大きな抵抗があることが普通です。
信頼できる不動産業者を見つけることも意外と難しい
私自身、この不動産業界に身を置いて数十年 何度も同業の不動産業者には煮え湯を飲まされてきました。 たとえ大手不動産業者であっても、必ずしも親切で信用できるとは断言できないのがこの不動産業界です。
不動産屋であるこの私が断言します。 「不動産屋を簡単に信じていはいけません！」 （もちろん、この私を含めてそう断言します）
相続人全員の意見調整や意思統一が難しい
やはり、自分の生まれ育った実家を売却してしまうことに対して他の相続人からの反対意見もよく出ます。
相続対策専門士江本「じゃあ、妹のお前はどうしたいんだ！」 と同居の男兄弟がいっても外に嫁いでいる姉妹は反対しがちです。 これは私の経験からなのですがどうも女性の場合感情だけで判断されてしまいがちかもしれません。 でも、現実は他の理由で反対の場合もあります。 「兄さんたち、父さんや母さんの暮らしていた家が無くなっても悲しくないの？」 妹さんがそう反対しているのは遺産分割の話をきちんとせず曖昧な状態で実家の売却を持ち出すからかもしれません。 売却したらみんなでこんな風に遺産分割する？と明確に説明すると納得されて協力してくれることも多いです。 ⇒「相続」について話し合う遺産分割協議を開こう！相続の話し合いは第三者を入れるとうまくいきやすい
相続した不動産の売却の場合は遺言書などがない場合は法定相続人全員の承諾が必要です。 だれかひとりでも反対したら売却できません。 ですので、空き家になった実家を相続して売却する場合は慎重にお話を進めてくださいね。
空き家になった親の持家（実家）を売却処分する時の注意点
そして、空き家になってしまった親の持家（実家）を売却するにあたっての注意点もお伝えしておきます。
親が将来認知症になってしまったら売却処分は難しくなる。
認知症になってしまうと、重要な法律行為が禁止されますし、その行為は取り消すことが可能です。 ですから、 介護が必要になった。 老人ホームに入るためにお金が必要になった。 という時に、急には売れないのです。
そんな場合は、成年後見人を立ててからでないと売却の手続きがとれません。 「えっ？私が権利証も実印も預かっているのになんで無理なの？」 とお叱りも受けるのですが、名義変更の際の登記申請において必ず司法書士が売主（親）の意思確認をします。 その段階で、親が認知症になっていて明確に売却の意思確認ができなかったら売却はできません。
もう一度 言いますが「権利証と実印だけでは売却はできません！」 お父さんが亡くなって名義変更もせずにそのまま放置されている方が多いです。 その場合はお母さまが１/２の法定相続人で他の子供たちは１／２の頭割りです。 お母さまの老人ホーム入居資金を捻出するために実家の売却を検討することもあります。 でも、そのお母さまが認知症になっていたら実家の売却は難しくなるのです。 そんなケースに備えて子供の誰かの単独名義か子供たちだけの共有名義にしておけばよかったのですが・・・
不動産の売却処分には時間がかかる
１円でも高く売却するためには市場の動向を見ながら、目一杯の価格をつけて売らなければいけません。 また、人気エリアと不人気エリアではそれを欲しいお客様の数も全然違います。 そうすると、やっぱり時と場合によっては売却には時間がかかるものなんです。
価格設定も難しいのですが、 「売却に１年もかかってしまった・・・！」 というケースも物件によっては珍しくありません。 どうしても急いで売る場合には足元を見られてしまいます。
「１円でも高く売却する]」ためには、親が元気なうちの協力が必要
まず、私が現場を見せていただいてアドバイスさせていただくこともあります。 １円でも高く売るためには、それなりの売主の協力や努力も必要です。 それには、それぞれの物件によって異なるのですが、一番わかりやすいケースであれば隣地の土地の境界ですかね。 やっぱり新しく買う人は、後でもめないか？不安がありますから「そのへんは今の所有者で話をつけておいてくれ！」 と希望されることも多いですし、そんな不安要素のない物件ほど高値で売れます。 しかし既に相続が終わってしまっていて、当事者がいない場合にはこの土地の境界でよくもめます。 誰も真実を覚えていないのですから、仕方ありません。
相続人Ａ ：「亡くなった親父からはここが境界だって聞いていた。」 隣地所有者Ｂ：「いやいや、何を言うんですか！うちの母親は生前 ここだと言っていましたよ！」 お互いあやふやな記憶で主張するものですから、水掛け論になりがちです。 今までの経緯を全て知っている当事者の親が元気なうちならそんなことは起こらないものなのですが・・・ この他にも我々不動産屋からすれば、売れやすくするためのポイントもたくさんあるのですが、 親がまだ元気でしっかりしているうちに、親の決断や協力を得られるのがベストなことばかりなんです。
もしそれが無理だと後々 とても大変なことになることを知っておいてくださいね。
相続した空き家の売却の税金について
みなさん相続した空き家の売却で『 税金』のことをご心配されるのですが税金は譲渡益の部分に対してだけ課税されます。つまり３０００万円で売却しても取得金額が３０００万円なら譲渡益はゼロです。（かなり大雑把ですが） まあ昭和末期から平成に親が家を購入しているならあまり心配されなくてもOKのような気がします。 ただ、大きなお家や親も先祖から相続したような場合は相続した空き家の売却で大きな譲渡益が出る場合もあります。
空き家の譲渡所得の３０００万円控除
本来居住用の自宅であればたとえ譲渡益がでても３０００万円までの特別控除があります。 ３０００万円で買った自宅が６０００万円で売れても譲渡益は 『譲渡益３０００万円ー特別控除３０００万円＝０」 で税金はかかりません。 でも、相続後においては売主はそこに住んでいないので居住用の３０００万円控除は使えません。 空き家対策の意味も込めて新たに相続後でも３０００万円特別控除ができる制度ができました。
被相続人が一人で住んでいた家を譲渡した３０００万円特別控除
この3000万円特別控除を適用するには要件があります。
- 独り暮らしでなければいけない
- 昭和５６年５月３１日以前に建築されていた建物でなければいけない
- 相続から譲渡までずっと空き家でなければならない
- 譲渡対価の額が1億円を超えるものを除く
これらを満たしてさらに２つの条件が付きます。 ・建物を解体して更地にして売却譲渡 ・耐震リフォームを施して売却譲渡 です。 ただ現実的に相続した空き家はかなりオンボロ（失礼）だとおもいますので耐震リフォームして売却もあまりないのではないでしょうか？建物を解体して売却なのですが建物解体費（数百万円）の捻出もかなりの難題です。
老人ホームに入所していた場合には本来居住用ではないのですがきちんと添付書類を出せば３０００万円特別控除が認められます。
ただこの提出書類がかなり面倒です
この特例を受けるには家屋が所在する市区町村から「被相続人居住用家屋等家屋確認書」の交付が必要なのですがこの交付に受ける書類が大変なんです。 戸籍や住民票に加え ・宅建業者が「空き家」と表示している売却用物件資料やチラシ ・電気ガス水道の使用中止が確認できる書類 ・老人ホームの契約書 ・老人ホーム入所期間中の外出・外泊記録 などなどいろんなケースに応じてさまざまな書類が求められます。 要は売却以前に相続人以外の居住者がいなかったこと、事業貸付に供していなかったことを証明しなければいけないのです。
かなりややこしい手続きなので私は親の家を売却したら譲渡益が大きく出るようなら相続前に親の家の売却をお勧めしています。 ⇒田舎の親が70歳を超えたら実家を売却して呼び寄せを勧める理由
できれば親の家を売るか売らないか？は相続前に検討しておくことをお勧めします。 老人ホームの記録など親の生前に揃えておく書類もたくさんありますからね。 相続後に集めようとするとかなり大変です。 参考：こんなことも知らずに【実家を相続】したら失敗・後悔する8選
一度、空き家になってしまった親の持家（実家）売却処分についてご家族みんなで考えてみませんか？
①子供の誰かが住む！ ②賃貸にだして家賃収入を得る！ ③売却してお金に換える！ どれを選択しても、一長一短があるのが現実です。 しかし、放置しているだけでは問題は解決しませんし、万一の場合はご近所に多大なご迷惑を書ける可能性もあります。
ぜひ一度、 『空き家になってしまっている親の持家（実家）をどうするのか？』 ご家族で話し合ってみてはいかがでしょうか？
といってもなかなか難しい問題です！ いずれの選択をしようとして、それぞれに一長一短があります。 そして現実には、「決断する」にはあまりにもに「情報が不足している！」と思います。 そこで相続に強い不動遺産会社である私が 賃貸にしたら家賃はいくら？ 賃貸にするためのリフォームはいくら？ 売却するとしたらいくら？ プロの不動産屋としての視点からアドバイスさせていただきます！
そろそろ相続した親の家（実家）をどうするか？わたしと一緒に考えてみませんか？ ⇒相続の遺産分割協議｜介護・相続の話し合いは第三者を入れると良い
