空き家の相続税

そこそこ親が資産家なら空き家の相続の時にでも気になるのが「相続税」かもしれません。
できれば相続税対策は親が生きている間にできればよいのですが、子供から親に
親父、相続税対策をしてくれ!
とはなかな言い出せないものです。
で、結局、親が亡くなって誰も住まない空き家が残るのですね。
空き家の相続税対策って結局
子供の誰かが住む(小規模宅地の特例)
・3000万円特別控除を使って売却
の2つしかありません。
でも、なかなか難しい点もたくさんあります。

空き家の相続税対策|子供が住んで小規模宅地の特例を使う

小規模宅地の特例とはある条件を満たすとその土地に相続税評価を▲80%減にしてくれる不動産相続の節税対策の王道中の王道です。
80%減額してくれるのは最大330㎡までとなりますが特に市街地の路線価の高い地域であれば有効です。

小規模宅地の特例適用条件

小規模宅地の特例の適用条件は原則
その不動産の相続人が被相続人(亡くなった親)と同居していて生計を一にしていた
ことが条件となります。
本来の趣旨は同居の配偶者や子供が相続によって住む家がなくならないよう配慮された相続税節税スキームです。
ですから同居の妻(配偶者)や同居の子供がその家を相続する場合に使える相続税節税対策ですので
空き家で誰も住なまくなってしまっているなら適用は難しくなります。
ただ、適用条件を満たせばその家に住んでいなかった相続人でもこの小規模宅地の特例を受けることができます。

小規模宅地の特例を受けれる相続人の解説

ちょっと簡単ではありますが小規模宅地の特例の適用条件はこんな感じです、
亡くなった親(被相続人)が生前にその家に住んでいた
亡くなった親(被相続人)に配偶者や同居の親族がいない
その不動産(空き家)を相続する相続人が相続の3年前までに「自己または自己の配偶者」「3親等以内の親族」「特別の関係がある法人」が所有する家に住んだことがない
相続人はその家を過去に所有したことがない
相続した宅地を相続税の申告期限まで所有する

以上が空き家を相続する人がそこに居住することを条件にこの「小規模宅地の特例」が使えます。
この要件は持ち家のない相続人を対象にしていることから、「家なき子の特例」とも呼ばれています。

①亡くなった親(被相続人)が生前にその家に住んでいた

亡くなった親が住んでいた、つまり親が住んでいた自宅ということにあります。
ここで気を付けなくてはいけないのが「親が老人ホームに入所しそこで亡くなった場合」です。
別の記事でお話ししますがこれを「自宅」とみなすか否か?気を付けてくださいね。

②亡くなった親(被相続人)に配偶者や同居の親族がいない

親が亡くなった時に妻(配偶者)や同居の家族・親族がいてはいけません。
まあ、空き家なら当然誰もいませんよね。

③その不動産(空き家)を相続する相続人が相続の3年前までに「自己または自己の配偶者」「3親等以内の親族」「特別の関係がある法人」が所有する家に住んだことがない

これが「家なき子特例」と呼ばれる所以ですが過去にマイホームなどを所有していないことが条件となります。
妻が実家の相続をするなら、「今の住んでいる家が夫の持ち家」ならばNGです。
また親が所有している他の不動産に居住していてもNGです。

④相続人はその家を過去に所有したことがない

⑤相続した宅地を相続税の申告期限まで所有する

相続してもすぐに売却はできません。
相続税申告期限まではずっと所有していなければいけません。

税務署も安易な「正気の宅地の特例の適用には目を光らせています

さらに付け加えておくと
亡くなった人が空き家として所有していた家は亡くなった人の自宅ではないため適用不可
住んでいた人が亡くなったことで空き家になる家→ 誰も住んでいなければ適用要件を満たさないため適用不可
意外とこれ以外にも細かい制限があり安易な「小規模宅地の特例」の悪用
特に「家なき子」(別居の子供が相続税節税の目的だけのために相続)には目を光らせていますから気を付けてください。
できれば、きちんと親と同居して正々堂々とこの相続税節税の特例を受けることをお勧めしますが・・・

見せかけの同居で小規模宅地の特例を使おうとしても見破られてしまいますよ

「いろいろ、小規模規模宅地の特例を使おうとするとハードルが高いなぁ?
 じゃあ、とりあえず住民票だけ移して形だけの同居でいいじゃん?」
そんな安易な考えがよぎったあなたにご忠告!
税務署を甘く見てはいけません。

空き家の相続税対策|3千万円控除利用の売却


残念ながら空き家の相続税対策で「家なき子の小規模宅地の特例適用」以外で相続後にできる対策はあまりありません。
土地の分筆のやり方などもできますが普通の方には関係なくあまり一般的ではありません。

そこで「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」(空き家譲渡特例)があります、
これは平成28年度税制改正で創設された特例です。
相続した空き家を売却した場合は、譲渡所得(売却益)から3,000万円まで控除できます。

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例の適用要件

ただこれにも少々厳しい適用要件があります。

家屋と土地の両方を相続していること
売却価格が1億円以下であること
相続開始から3年を経過する年の12月31日まで、かつ、平成31(2019)年12月31日までに売却すること
家屋は以下の要件を満たすこと
 昭和56年5月31日以前に建築された
 区分所有建物登記がされている建物(マンションなど)でない
 相続の直前において被相続人が1人で住んでいた
 相続してから売却するまで居住、貸付、事業に使用されていない
 現行の耐震基準に適合するリフォームが行われている

いかがですか?
かなり厳しい適用条件とは思いますが・・・

できれば親が生前に売却していれば簡単に利用できるのが3000万円特別控除なのですが、親の死後だとかなりハードルが高くなります。
参考:田舎の親が70歳を超えたら実家を売却して呼び寄せを勧める理由?それは「親の介護を楽にする」「相続でもめない」ためです!

現実的にそこまで大きな譲渡所得が生まれることは稀

みなさん、売却時の税金のことばかり気にする方が多いのですが少々ナンセンスな気がします。
それは売却の譲渡所得にかかる税金は「値上がり益」の部分に対してのみ課税されるのです。
親も先祖から相続したような土地建物などの不動産ならいざ知らず、昔に親は購入した家なら購入値段の何倍もの値段で売却はできません。
それよりも今の相場と取得原価(購入時の契約書など)を先に調べた方が良いです。
3000万円の特別控除でも最大600万円の節税ができるだけなんです。(長期譲渡所得は約20%)
3000万円も値上がりしている親の家ってそうはないものです。
「とりえず値段だけでも知りたい!」というかたはお気軽にご相談してみてください。
参考:実家売却の正しい手順には相続専門不動産会社に相談すれば良い
参考:空き家の相続の相談は誰にする?取り壊し?売却処分?税金?(相続税・固定資産税)相続放棄?