相続登記

私たちは相続した不動産の売却やスムーズな遺産分割のお手伝いをしいます。
そこでよく問題にぶち当たるのがこの「相続登記」のことなんです。
相続登記とは「相続が発生したことで親名義の不動産を相続人(配偶者・子供など)に登記名義人を変更する登記」をいいます。

本当に多くの方が相続登記のことについては無関心なんです。
えっ?それは兄が相続したから妹の私には関係ないわ!
なんて言っていてもその長男が相続登記をしないとこんなトラブルもよく起こります。

固定資産税のことだけではなく次世代(子供)や次々世代(孫)が何かの事情で実家の売却を考えた時、相続登記が終わっていないと売却もできないのです。親の家を売却するのに叔父さんや叔母さん?はたまた従兄弟まで実印のハンコをもらわないといけないのです。
その時になってタダでハンコを押してもらえるとは限らないのですね。
ぼくも「相続人を調べたら十数人にもなってしまった?」ということはよくありますが、ひどい時にはこんな風にもう数えきれないくらいの法定相続人が出てくることもあります。

俺が実家を相続した?
私は実家を相続しなかった?
多くの方は相続人みんなで話し合ってスムーズに遺産分割協議の話は終わることでしょう。
でも、その後まではきっちりと最後の相続登記がされたか?まで確認しないんですね。

昔、遠足から学校に帰ってきたら小学校の先生が
「家に帰るまでが遠足です!寄り道しないでまっすぐにかえりなさい!」って!
相続も同じです。
たとえ遺産分割の話がきちんと終わったとしても
相続登記が終わるまでは相続は完了していない!
んですよ!

相続登記の必要書類はどれとどれ?

相続登記必要書類

相続登記に必要な書類を収集すのは意外と大変なこともあります。
できれば予め調査しておくことも大事です。

■亡くなった親(被相続人)の必要書類

戸籍謄本等 被相続人の出生から死亡した記載のあるものすべてが必要です。結婚や引越しなど転籍をされた方なら転籍前や婚姻前の本籍地所在地の市区町村で除籍謄本や改正原戸籍を取得しなければなりません。
住民票の除票または、戸籍の附票の除票 被相続人を住所と氏名及び本籍地で特定するため必要になります。

これらは相続人を確定するために必要な書類です。
時に隠し子(認知)など思わぬ相続人の出現もあります。

■残された家族(相続人)の必要書類

法定相続人全員の戸籍謄本 相続人であること及び現在も生存していることを証明するため
遺産分割協議書(法定相続人全員の印鑑証明書付) 法定相続割合以外遺産分割する場合に必要
親から財産をもらう相続人の住民票 全部事項証明書(登記簿謄本)に不動産の所有者として住所氏名を記載するため
最新の固定資産評価証明書 登録免許税を計算するため
登記簿謄本 相続財産物件の特定や亡くなった親名義(被相続人)であることを確定するため

いくらかかかるの?相続登記の費用

上記でお話ししたように相続登記の必要書類を収集するのって結構大変です。
手間と費用を考えれば専門の司法書士に依頼することもおすすめします。
よほどの豪邸でない限り相続登記の費用はそれほど大きくはありません。(十数万円程度)
お知り合いの司法書士がいなければ私のほうで信頼できる方を無料ご紹介しています。

相続登記に費用は主にこの3つです。って
・登録免許税
・必要書類収集費用
・司法書士報酬

相続登記の登録免許税

相続登記に限らず、所有権移転だったり抵当権設定だったりなにかしら登記内容に変更を加えるには税金がかかります。
これは登録免許税と呼ばれています。

相続の登記名義変更(所有権移転)の登録免許税の税率は
1000分の4になります。
つまり0.4%です。
一般の売買による所有権移転登記の登録免許税は1000分の20(2%)ですから相続は軽減されているともいえますね。
参考:国税庁HP

そしてこの税率をかける土地と建物の価格は「固定資産評価」になります。
これは上記の必要書類でお話しした「固定資産評価証明書」に記載されています。
この固定資産評価額はかなり時価相場よりも低いことが一般的です。

相続登記必要書類収集費用

ご自分で収集できれば一番安上がりです。
各役所に発行手数料(1通数百円)だけ支払えばいいことです。
でも平日の昼間にいちいち役所に出向くのも大変ですよね。
特に戸籍謄本などは亡くなった親(被相続人)が本籍地を何度も変えていたり離婚再婚sしている場合には少々手こずることもあります。

このあたりの書類は司法書士であれば職権で取り寄せることも可能ですのでお任せしてはいかがでしょうか?
もちろん少々余分な手数料はかかりますが忙しいあなたやそこまでの交通費・時間を考えれば決して高いものではないと思います。

相続登記の司法書士報酬

相続登記の見積もりをお見せするとみなさん
「えっ?意外と高いのねぇ・・・他の司法書士はどうなの?」
なんて顔を曇らせます。
でも、その内訳をよくご説明するのですが多くの部分は先の「登録免許税」なんです。
ですからどこの司法書士に頼もうがこのあたりは同じです。

司法書士報酬は5万円~10万円程度

これに遺産分割協議書の作成や必要書類の確認
そして最終的に法務局に提出
そこまで司法書士がするのでやはりこれくらいの報酬は妥当ではないでしょうか?

相続登記に費用総額は普通の家なら15万円~20万程度円

私もよく相続登記の場に遭遇しますが、よほどの豪邸でもない限り相続登記は1件で15万円~20万円程度で収まる場合がほとんどです。

でも、みなさんこれをケチってしまうんだなぁ・・・・
で、あとで大変なことになるのです。

自分でできるの?相続登記

相続登記は自分でやろうと思えばできないことはありません。
今は法務局の方も親切に教えてくれます。
※昔は超不愛想でしたけどね・・・(汗)
相続登記に必要な登記申請書も法務局のホームページからダウンロードもできます。
参考:法務局HP
登記申請書自体はさほど難しいものではありません。
チャレンジしてみたい方はご自分で相続登記をするのもよいと思います。

ただ、やはり素人が相続登記を自分で行うのには一発でできることは諦めたほうが良いかもしれません。
なにかしら書類の不備や訂正を求められるケースが多いでしょうし、再度出直しということにもなります。
そのたびに遠方に住む他の相続人に再捺印や書類のやりとり、必要書類の再取集などかなり手間と労力がかかります。
相続登記を自分でするのと司法書士に依頼するのも費用自体は5万円~10万円程度の差ですからそのあたりは慎重にご検討ください。

いつまでにしなきゃいけない?相続登記の期限


これは私が以前売却のお手伝いした案件の登記簿です。
よく見ていただけるとわかると思いますが最後の段が相続登記の所有権移転部分です。
相続登記されたのは平成18年
しかし相続登記の原因となる日時は昭和59年の相続なんです。
約20年間相続登記は放置されたままだったんですね。
実はコレ、かなり区苦労した記憶があります。
親から相続した家に次女の方がずっと住んでいたのですが、空き家になってしまって維持管理も大変で売却の運びとなりました。
しかし、相続登記がされていないということは対外的には相続人全員が法定相続割合で共有している状態なのです。
20年も経つと相続人は増えるは!当時の経緯・事情(なぜ次女が住み続けたか?)は誰も証明できないわ!で本当に大変でした。

結論から言いますと
相続登記をいつまでにしなければいけないという期限はない
ということです。
相続登記をしなかったからといってなにも罰則はありません。
これは役所がすることではなく相続した当事者自身が申告することなのですからね。
何度も言いますが
たとえ相続当時に遺産分割の話がきちんとまとまっていても相続登記が完了するまでは対外的には相続人全員の共有状態(準共有)なのです。

相続登記をしないでおくと後で困ることも多い

相続登記って手間も労力も、そして費用も掛かります。
だからみなさん相続登記までしない?方も少なくないのですがこれが困りものなんです。

今は平均寿命がどんどん伸びています。
つまり亡くなった親は百歳近くの大往生の超高齢
ですから相続人もすでに高齢者(70歳超)の場合も多いのです。

その中の誰かが亡くなればその権利をその子供が相続し新たな相続人となります。
またあるいは認知症になっている場合もあります。
(わざわざそのために成年後見人を立てるのもナンセンスな話です。)

こんな風に相続登記を放置しているとあとで相続登記をしようにもできなくなる可能性が高いのです。
もちろん、以前の相続の時の遺産分割の話し合いの経緯や事情なんて伝わりません。(忘れたふり?)
きっちりと法定相続分を請求されるケースも少なくないのです。

これが一番大変相続登記の遺産分割協議書の作成

遺言書などがなければ相続登記には「遺産分割協議書」が必要になります。
遺産分割協議書とはこんな感じのものです。

この遺産分割協議書は
・遺全部について遺産分割協議書を作成
・個々の遺産について遺産分割協議書を作成
することもできます。

とりあえず家の名義だけを変えるために作る遺産分割協議書(記載される遺産は不動産のみ)ということもあります。

相続登記のことから遺産分割協議の話を切り出すのもGOOD!

なかなか切り出しにくいのが遺産分割協議の話です。
やっぱりお金の話はたとえ兄弟姉妹であっても遠慮しがちです。
でもそれはただの問題の先送りです。
他の相続人みんながまだ元気でしっかりしているうちにしっかりと終わられせおきましょう。
参考:遺産分割協議は相続の法律と不動産に詳しい第三者を入れるとうまくいく