相続する土地
一般的に相続税を払わされること考えたらとにかく現金預金で相続するよりも土地など不動産で相続した方が相続税対策として断然有利になる?と言われていますが、これは税理士や相続の本では当たり前の常識とされていますし正しいことも多いです。
でも果たしてそれが100%正しいのでしょうか?
相続専門の不動産コンサルタントの私は「必ずしも土地で相続するのが相続税対策に有利とは限らない場合もある!」ということによく遭遇するのでご注意ください。

そもそも、どうして土地など不動産で相続した方が相続税対策になるのか?と言うと
その大前提として土地の相続税評価(路線価)は実勢価格を大きく下回っているからとされているのですが昨今の不動産市場からはそうともいえない状況なのです。
ですから、親から相続する遺産に実家や土地など不動産がある場合にはぜひこの記事を最後まで目を通してから相続税対策を考えてくださいね。

自宅以外の不動産は土地で相続より路線価で売却してお金で相続が相続税対策になる場合も多い

相続するなら土地?現金?

自宅などを相続する場合は相続税において大きな軽減措置が設けられています。
その代表的なものが「小規模宅地の特例」です。
親名義の実家などを相続する場合になんと80%減で相続評価をするという大きな相続税節税対策です。
しかし、これを安易に考えてはいけません。
この「小規模宅地の特例」にはけっこう高いハードルがあることを忘れないでください。
この「小規模宅地の特例」の適用を受けるには
被相続人と生計を一にする親族が相続する場合に適用(同居の配偶者や子供)
同居していない相続人が相続する場合は「3年以内にマイホームを持っていないこと」
があります。
父親が亡くなってその自宅の実家を母親が相続する場合には問題ないのですが、昔ほど親とは同居しなくなってきている時代において、子供が相続する場合の「小規模宅地の特例」の適用を受けるにはかなり厳しいと考えておかないといけません。
「同居が条件?」としって形式上だけ住民票を移す?という拙著な考えをする子供も多いのですがそんな単純なことで税務署の目をごまかすことは難しいことは必ず知っておいてくださいね。
参考:小規模宅地の特例申告で同居要件が否認される例をわかりやすく説明

都会以外は土地の路線価(相続税評価額)と実勢価格に差がない現実

路線価と実勢価格に差はない
「土地などの不動産はとにかく相続税対策では有利である?」
税理士の先生はみんなそうアドバイスします。
相続関連本では至極当たり前の常識のように書かれています。
しかし、果たして必ずしも正しいか?とは相続専門不動産会社の私には思えないケースも少なくないのです。
土地など不動産で相続した方が相続税対策上有利?とされるのは「路線価(相続税評価額)」が「実勢価格相場」を大きく下回っているから!?という大前提からなのですが、現実にはそうともいえないことも多いのです。特に少し都心から離れた地域では「路線価(相続税評価額」と「実勢価格相場」にそれほど大きな差がないことも珍しくないのです。
この「相続税評価(路線価)」と「実勢価格」に大きな差がなければ「土地で相続する」より「売却してお金で相続する」ほうが有利な場合も多いのです。

ほとんどの相続税における土地の評価額は「路線価」を採用だが・・・?

相続する土地が相続税の計算においていくら?と計算する場合には国税庁が毎年発表している「路線価」を採用できます。
参考:国土交通省 土地公示価格のホームページ
この路線価は国土交通省が毎年発表している公示価格の7割~8割程度に設定されているといわれています。
またこの土地公示価格の1.1倍~1.2倍が実勢価格の目安ともされています。

笑顔の江本

現金1億円ならそのまま相続したら相続税評価額は同じ1億円です。
しかし相続前にその1億円で不動産を買った場合にその土地は路線価評価では7000万円とか8000万円とかの相続税評価となるわけです。
しかも他人に貸していればさらに貸家建て付け地としてさらに減額評価されます。
ですから、相続税対策上で不動産が有利になるのは間違いなかったのです。

しかし、地価の二極分化は激しくなっています。
一部の都心部では地価が上がっても、周辺地域の地価は逆に下がっている?(少なくとも上昇はしていない?)
そんな状況です。
ですからそれほど路線価が実勢価格に差がない?地域もたくさんあります。
ぜひ一度 所有していて相続する予定の土地があれば実勢価格の調査をしておいてくださいね。
新聞折込チラシでもいいしスーモやホームズなど不動産ポータルサイトでも簡単にできます。
ただ土地の実勢価格を調べるにあたっては「都市計画用途地域」や「前面道路の状況」にも大きく実勢価格が変動しますし、また売り出し価格と成約価格は異なることは知っておいてくださいね。
もし、不安な方はお気軽にご相談してみてください。
参考:相続する実家を無料で査定いたします

知らない方も多いのですが
土地の相続税評価において路線価しか採用できない?というわけではない!
ということなんです。
わたしたちのチームでは申告した相続税の見直しのお手伝いもしています。
つまり払いすぎた相続税を取り戻すというお手伝いです。
その場合に「どう考えてもこの土地の相続税評価はおかしい?」と考えられる場合には不動産鑑定をかけたりしてその土地の相続税評価額の見直しを税務署にかけあうこともあります。
あくまで「路線価」も相続税評価において絶対ではないのです。
ただ、ほとんどの税理士は実勢価格や土地の減価要因などを調べずに相続税申告をするので「相続税の8割が払い過ぎ」という現象が起きているのです。

しかし、税理士の先生を責めるわけにもいきません。
税理士さんは不動産のことはよくわからないのが当たり前ですし、そもそも相続税節税と相続税申告は別物なんです。
参考:払い過ぎた相続税が戻ってくるかも?1000万円以上納税された方へ

土地の実勢価格の変動に比べ、公示価格や路線価の変動は大きくできない

我々不動産屋からすれば土地の実勢価格相場は生き物です。
景気の変動に敏感に反応して値上がりしたり値下がりしたりするのが当たり前です。
時には数年で大きくすることもあります。

しかし、公示価格や路線価は公的な意味合いもあるのか?素直に土地相場の変化をストレートに反映はできていません。
そんなにコロコロ上がったり下がったり?という公表はできないものです。
そんな大きな変動幅を発表したら暴騰や暴落を招きかねませんからね。
※あくまで個人的考えですので・・・(汗)
ただこれは昔、不動産鑑定事務所勤務時代に公示価格の仕事をしていた私が遭遇した現実でもあります。

また道路ひとつ隔てれば実勢価格も大きく変わることもありますが、そんな細かいところまでは路線価では対応していません。

笑顔の江本

私が京都の案件で経験したことでは、
同じ町名なのに通りを挟んで北側と南側で大きく実勢価格が異なっていた!?(驚)
ということもありました。
通りの北側は昔のお公家さんが住んでいて、反対側はそのお世話をする使用人が住んでいて、同じ町名でも全然違いますねん!
と京都の不動産屋さんから教えていただきました。

とにかく、公的意味合いの強い公示価格や路線価ではそんなダイナミックに価格の変動はつけられません。
また他のエリアとのバランスをとらなければならずそれほど大きな差はつけられていません。
大阪の中心部の住宅地とかなり離れた郊外の住宅地の路線価
実勢価格相場では2倍以上の差があっても路線価ではせいぜい1割から2割程度の差しかかないことも多いのです。

そんな事情もあるのか?路線価の価格変動も超緩やかに設定されているように私は思います。
土地の実勢価格で10%以上も値上がりしても公示価格はせいぜい数%の上昇に設定されています。
土地の実勢価格が20%以上も値下がりしても公示価格が10%下がることはあまりありません。
実際の土地の実勢価格相場が大きく変動しても公示価格や路線価はそれほど大きな変動はないのです。
これが数年にわたって値上がりトレンドや値下がりトレンドが続けばその乖離は侮れないものになります。
土地の値上がりトレンドの時には相続税対策上は大きく有利になるのですが、逆の土地の値下がりトレンドが続けば相続では特に注意しなければいけません。

バブルのころのようにグングン青天井に地価が上昇している場合には路線価と実勢価格には相当に乖離がありました。
地価の上昇率に比べて路線価の上昇率は驚くほど緩やかにされていました。
そんな時代ならば明らかにお金で相続するよりも土地など不動産で相続する方が相続税対策上有利だったのは間違いありません。
しかし、今は一部の地域では土地の値段は下落トレンドのところもたくさんあります。
そうすると路線価評価の減額割合に値下がりがついていけていない地域もあるのです。

笑顔の江本

よくテレビに出ている著名経済エコノミストなどは「東京オリンピックまで日本の土地は値上がりが続き、土地の値下がりはその後に来る」なんて言われていますが少なくとも私の営業エリアの大阪ではそんな地価上昇は感じられません。
ごく一部のエリアに中国人投資家が爆買いしているエリアだけ突出して相場が上昇していますがそれ以外のエリアは閑古鳥が鳴いています。
大阪でいえば民泊ブームで西成地区やIRの期待されている此花地区などはバンバン湧いているとは噂に聞きますがそれ以外の場所はというと土地取引の活性化はありません。ポツポツとだけ取引されている感じでとても値上がりしているとかはまるで感じません。

確かに都心部の土地の路線価は実勢価格相場よりも低いけれど・・・?

都心部ではやはり土地などの不動産で相続する方が相続税対策上有利なことが多いです。
そのためにわざわざ借金までして都心部の不動産を購入する相続税対策を勧める税理士も多いですし、それも正解だとおもいます。
でも、ちょっと都心部から離れると土地の路線価と実勢価格に大きな差があるようにも感じません。

『調べたら親から相続す予定の土地は「路線価」よりも「実勢価格」が高いことが分かったから安心した!』という方にももう少し知っておいて欲しいことがあるのでもう少しお付き合いくださいね

特に広い土地なら実勢価格より低い価格でないと売却できないことも多い

路線価図

土地は相続後に売却するよりも相続前に売却したほうが有利なことも多い理由をさらにご説明しておきますね。今はそれほど相続税評価に使う路線価と実勢価格にあまり差が出ない地域も多いことをお話ししました。
さらにそれ以外の理由があるのです。

広い土地は評価減|相続税評価でも広大地評価減というものがあるけれど

税務上は
三大都市圏では500㎡以上
それ以外の地域は1000㎡以上
が広大地による評価減できる適用基準面積の目安とされています。
これ以外にもたくさんハードルがありますし、その評価減率もどんどん小さくされる傾向にあります。
さらにこの相続税評価でも広大地評価というものがるけれど、それを採用する税理士は少ない?という現実もあります。

広大地面積別補正率

●三大都市圏
500㎡以上  改正前▲42.5% 改正後▲20%
1,000㎡以上 改正前▲45%   改正後▲22%
これ以外でもおおむね広大地面積別補正率は大きく半減されてしまいました。

さらに、開発行為をしたとして死に地部分を評価減してもらう方法もあるが・・・?

土地ってその地域で適正な大きさというものがあります。
特に大きく広い土地は気を付けてください。
土地ってその地域で適正な大きさというものがあります。
言い換えれば「一番人気のある土地の広さは?」ということなんですね。
どういうことかというと
都心部で20坪の土地の坪単価と100坪~200坪の土地の坪単価が大きく異なる場合が多いということなんですね。
なぜなら20坪の土地を買う人に比べて100坪~200坪の土地を買う人ははるかに少ないことを理解しておいてください。
だから坪単価は大きく異なるのです。
大きく広い土地をこの適正な大きさ(標準画地)に分割しようとするとどうしてもデッドスペース(死に地)がでてきます。
その分を差し引いて評価しなければいけないのです。
もちろん、このことは税務署も考えてくれます。

しかし、これを税理士に依頼することはかなり難しい相談ですし嫌がる税理士も少なくありません。
あるいは見て見ぬふりをする場合もあります。
税理士は不動産のことはよくわからないのが当たり前だからです。
税理士は「わかりません、知りません」とはなかなか言えない職業からかもしれません。
行ったこともない役所に行って
・開発指導要綱(位置指定道路4M以上や転回道路も必要になることもある)
・都市計画
・水道や下水の状況
などなどこの区画割にはかなり専門的な知識も必要になってきます。
これを税理士にきちんと調べろ!というのも無理な話です。
だから相続に強い税理士と宣伝していても鵜呑みにしてはいけません。
しかもこれをなかなか税務署も認めてくれないこともあるのです。
こんな否認されて事例もあります。

泣く江本

「こんな③④⑤の土地にまともな家なんか建つんかいな?」
と素人でもわかるのですが税務署はこんな見解を出す場合もあるのです。

売却譲渡による税金を相続前に払う?相続後に払う?も考えておく

親から相続した土地は「取得費の引継ぎ」といって買った値段も引き継ぎます。
ここで困るのが先祖伝来の土地や親が手に入れたのは遠い昔の話の場合です。
契約書があればよいのですが、えてしてそんな物はもうない場合が多いですし、おそらく買った値段なんてわからないものです。

そんな場合には取得費不明の場合は売買金額の5%を取得額とみなす
という税務上の取り扱いがあります。

さらに長期譲渡の税率は所得税(15%)住民税(5%)復興特別所得税(2.1%)とおおよそ2割ちょっとの税金がかかってきます。

仮に一億円で相続した土地を売却した場合
所得費は500万円
売却諸経費が500万円程度だと
税金は9000万円×22.1%=約2000万円
もかかってきます。
相続前に売却して税金を払った後にお金で相続した方が有利なこともあるのです。
ですから「相続前に土地評価で相続してその後に売却して税金を支払った残りの金額」と「相続前に売却して税引き後のお金で相続」の場合にどちらだ有利なのか?
しっかりと考えておかなければいけません。

お金は相続対策が柔軟にできる

土地のままなら形を変えられないのですが、お金ならどのようにも変えられるのが特徴です。
生命保険に換えたり、あるいはさまざまな形で使ってしまって遺産を減らしておく方法もできます。
親に手厚い介護を受けてもらうために、高級老人ホームに入居させる資金にもできます。

笑顔の江本

私は広い土地など大きな不動産を所有されている方には相続前に売却していったん利益を出しておいてまた不動産を買ってもらうお手伝いもよくしています。
路線価評価が実勢価格に比べて著しく低い都心部の不動産に組み替えたり、大きな自宅ならば駅前のマンションへの住み替えも提唱しています。
親が生きている間の自宅の売却ならば3000万円特別控除も使えます。

とにかく、いまの相続する予定の土地などの不動産がどれだけの価値があるのか?
それをまず知っておくことが大切です。
参考:相続する実家を【無料査定】遺産分割協議はまずいくらで売れる?から