親の家(実家)など不動産相続したのはいいけれどその維持管理に頭を悩ませている子供も少なくありません。だってたいていの実家って築年数も古くて今のライフスタイツには合ってはいませんよね。
だから相続しても住み難いし空き家にしていても固定資産税や清掃費など維持管理費がかかってきます。
一年や二年ならまだしもこれからずっと支払い続けるのは大変です。
そこで相続した不動産の売却を考え出す子供もいますがわからないことも多いと思います。
相続不動産売却専門の不動産会社である実家相続介護問題研究所|キーライフジャパンが少し解説させて頂きます。

不動産を相続して売却するための登記

相続登記

相続登記は済ませましたか?
相続登記とは亡くなった親の名義から相続人(子供や妻などの配偶者)の名義に変える事です。
子供や妻などの配偶者の中の誰か一人の単独名義のこともありますし、複数人の共有名義のこともあります。
今すぐ売却を考えていないのなら共有名義ではなく誰一人の単独名義を強くお勧めします。
ただ誰か一人の単独名義にするにはきちんとその市場価値や相場も把握しておかないとけないので少し話がややこしくなりますね。

簡易裁判所にまで持ち込むように話がこじれると公売(競売)という形での売却の可能性もでてきます。
そうなると普通の売却ではないので買主が限定されて価格がかなり低めになることも予想されます。

相続登記を済ませておかないと後でトラブルになることもある

「相続の話はもうついていますから!」
売却の相談を受けた相続人の誰かからそう聞いても私は鵜呑みにはできません。
なぜならこれで何度も痛い目にあっているのが相続不動産売却専門の私たちです。
あわや「手付金倍返し?」そんな修羅場をなんども経験してきました。

権利証と実印だけで不動産は売買できません

確かに今ほどうるさくなかった昔ならそれも可能でした。
放蕩息子が親父の金庫から「権利証」と「実印」を勝手に持ち出して売っ払ってしまった?
ということもありました。
でも今はそんなことはできません。不動産の売買の最終段階の代金決済の段階で登記のプロである司法書士がきちんと本人確認をします。
もし売主本人でなかったり売主本人の売却意志が確認できなければ取引はできません。
そのために免許証やパスポートなど本人の確認できる書類を提示しなければいけません。

売主本人と確認できるのは登記簿に記載された人

原則、間違いなく売り主であると確認できるのは登記簿上に記載された名前の人です。
しかし、相続登記が終わっていない不動産の場合は登記簿に記載されている方はすでに故人でこの世にはいません。
確かに法律上は第三者の不動産でも売ろうと思えば売れますがそれにはきちんと裏が取れないと我々不動産会社の免許も飛んでし合います。
今はなんといっても消費者が強いので悪いのは不動産屋!?ということになるのです。
ですからたいていの不動産会社は相続登記が終わっていないと二の足を踏みますし、相続登記を完了させることと強く勧めてきます。
なんといっても免許が飛ぶのは私たち不動産会社にとっては死活問題ですからね。

相続した不動産を場売却するなら相続登記は済ませておいてください

相続未完了でも相続不動産の売却は可能ですが、できるだけ相続登記を済ませてから売買契約に臨んでください。
なぜなら、それで何度も何度もあやうく『手付金倍返し』の一歩手前まで経験した私からのご忠告です。

心変わりする相続人が後を絶たない

いったん決まった相続の話をちゃぶ台返しすることがあるのです。
売買契約が終わって知り合いや友達との世間話で
「そんなの妹のあんたが親の介護の面倒をみてきたんだからもっともらって当たり前だよ!」
「長男が相続するのが当たり前だろ!」
なんて無責任な発言でチャチャを入れてくるまわりの方は少なくありません。
「江本さん、先日の売買契約 いったん白紙にできませんか?」
なんて恐ろしい連絡も少なからず経験しています。
「売買契約は約束事です。解約するとペナルティとして手付金倍返しになりなすよ!」
と伝えると
「じゃあ、兄弟たちを江本さんが説得してください!」
なんて無理難題をいわれたこともあります。

ですから、売買契約前にきちんと相続登記を済ませて遺産分割の話も決めておいてくださいね。

不動産を相続して売却の時期とタイミング

不動産売買

わたしは「鉄は熱いうちに打て!」といわれるように相続後で切るだけ早く売却することをお勧めしています。なぜなら後で心変わりする相続人の方がどれだけ多いことか!を何度も経験しているからです。

時間をおけばおくほど
「やっぱりちょっと納得できない!」
とか言い出すこともありますからね。

ただ相続税がかかる場合は売却の時期とタイミングに注意

相続税の節税の大きなものに「小規模宅地の特例」というものがあります。
これは土地の相続税評価を8割減にまでしてくれる大きなものです。ただこの特例措置には「相続税の申告期限まで自宅に相続人が住み続ける」という条件が付いています。普通相続税の申告期限は10ヶ月ですから売却はこれより後にしたほうが得策だと思います。

相続税申告期限後3年以内の売却は譲渡所得税の特例があります

みなさん、売却に際しては「税金」を相当気にされますが今の時代はほとんど譲渡所得(値上がり益・キャピタルゲイン)が生まれる案件は少ないですよ。先祖代々の土地?とか売買契約書が見つからない?とかであれば別ですけどね。

相続税の取得費加算

相続税を取得費に加算することができます。
ただ加算できる相続税は相続財産の中の按分比率になります。

親が住んでいた(居住用)の家が空き家なら3000万円特別控除額が適用されます

相続によって取得した空き家を一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡したときは、その空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除できます。
譲渡所得から3000万円を控除できる特例です。
ただこれには条件が付されています。

  • 親が一人暮らしであったこと
  • 昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地
    ※分譲マンションではNG、建物を解体更地にして売却するか、耐震補強して売却すること
  • 相続から売却までずっと空き家であったこと
    ※賃貸にだしたりしたらNG、
    「相続開始から譲渡まで空き家であったこと等」については、所在市区町村に状況に応じて売買契約書の写しや電気若しくはガスの閉栓証明書又は水道の使用廃止届出書、使用状況が分かる写真、固定資産税の課税明細書の写しなどを提出し、「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けて、確定申告書に添付しなければなりません。
  • 譲渡対価の額が1億円を超えるものを除く
  • 平成28年4月1日から平成31年12月31日までの譲渡

その他詳しくは下記の国税庁のページもご参考にしてください。
国税庁|被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

不動産を相続して売却する時の諸費用

相続登記の費用以外は通常の不動産売却とあまり変わりません。
契約書の印紙代(1千万円~5000万円までは1万円)
仲介手数料(3%+6万)
司法書士の売却書類作成費用(1万円~2万円程度)

なにか少しでも不動産の相続に不安がある方はお気軽に相談してみてください

不動産の相続には法律や各ご家庭の諸事情も関係してなかなか問題が複雑になります。
そんなご不安が少しでもありましたら私がお役に立てることはあるかもしれmせんのでお気軽に相談してみてください。
必ずベストな回答は無理かもしれませんが、ベターな対策はきっと見つかるかもしれません。


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