笑顔の江本

空き家の実家をどうする?これは頭の痛い問題です。
そのままにしておいても固定資産税などの税金や維持管理も大変です。
そこでみなさんがまず考えるのは「空家の実家を売ろう!」ですよね。
でも、これがなかなか売れないのです。
その理由と原因を考えてみましょう。
少々耳の痛い話もしなければいけないのでご容赦ください。
なぜなら一日でも早く売って気楽になるほうがよほど精神衛生上よいからです。

まずはこちらの動画をご覧下さい

親から相続した空き家の実家が売れない理由は築古のオンボロだから?

売れない親の家(実家)

空き家になっている実家ってたいていは昭和の時代に建てられた築古ですよね。
そんなオンボロ築古家屋だからこそ売りにくい宿命があります。

案内内覧時の第一印象は最悪なのが実家です

新築のマンションや戸建てのモデルルームをご覧になったことはありますか?
そこにはプロのインテリアコーディネーターがそれこそお洒落に部屋の中を飾り付けています。
リビングには超特大液晶テレビ
テーブルにはワインとお花
寝室にはお洒落なカーテンとベッド
まあ、普通はこれをみたら奥さんの目はポーっとハートマックになってしまいますよね。
値段は二の次三の次?まるでこれからの新生活がテレビドラマに出てくるようなものになると淡い夢見心地ではないでしょうか?不動産業界の我々は「まずはバラ色の新生活のイメージを売れ!値段の説明ははそれからだ!」というのは基本のセオリーです。

それに引き換え、空き家の実家の売却の場合はどうでしょうか?

親が暮らしていたままの荷物が残っている

たいてい実家の売却のご相談を受けて現地を確認に行きますと
まず亡くなった親御さんがまるで昨日までそこで生活していたかのようにそのままの状態がほとんどです。
そんな状態では案内内覧に来た購入予定者の夢も希望も打ち砕いてしまいます。
もちろん、もうその建物は使わず新たに住宅を建て替える予定の方でもやはりお家の中を見る事は少なくありません。だから今の状態は関係ないのですが、それでもやっぱり不利になるんですね。
「リフォームしたら新築みたいにピッカピカになりますよ!」と説明はしても一般の方にはイメージも湧きませんしその費用も未定では説得力もありません。

特に仏壇・介護用品は印象最悪

実家の仏壇

泣く江本

私も実家の売却依頼を受けた時にいつもお願いするのは
「せめてお仏壇と介護用品だけはなんとかなりませんか?」
なんです。


お部屋に入るとお仏壇があってお線香の臭いがプーンと香る。
私は別にその香りは嫌いでもないのですが今の若い方にはどうしてもあまり良いイメージを与えません。

介護用ベッド
介護用品もやはりマイナスイメージです。

泣く江本

「江本さん、まさかこの部屋で亡くなってはないですよね?」
なんて不吉な質問もされることもあります。
「そんなことはないですよ!」
とお答えしても疑いの視線をされる方もいます。

荒れ放題の庭

「こちらがお庭になります!」
と窓をガラガラっと開けた瞬間・・・
荒れ放題の実家の庭
特に春から夏にかけては雑草が伸び放題になってしまいます。
ほんとは私自身で草刈り機を購入して刈ってしまいたいくらいなのですが、なかなか現実問題としてそこまではできません。なんとか所有者さんに草刈りもお願いしたいのですがわざわざお金をかけてまではくれません。(汗)
また刈っても刈ってもすぐに生えてくるの雑草です。わたしも協力することもありますが「これはもはや草じゃない!木ぃやぁ!」満身の力をこめても引っこ抜けない雑草に手を焼きます。ほんとに雑草魂というのにはいつも感服させられています。(涙)

かといって綺麗に処分しても売れるとは限らない

実家の片付けの大変さ
私自身も経験していますし、他のお客さまのご苦労を目の当たりにしていますから断言できるのは
実家の片付けって本当に大変です。
なめてはいけない!こんなに大変なんです親の家(実家)の片付けって!

荷物の整理だけでなく心や悲しみの整理も伴います。
なかなか自分たちだけで遺品整理はできません。お金をかけて、時間を精一杯作って、亡くなった親の思い出の品物を処分整理する辛さをよ~くわかります。
でも、やはり相続した空家の実家を売れやすくするには売却前にあらかじめ遺品整理や庭の手入れはしておくべきだとは思います。

片付け、遺品整理が終わった実家
確かに荷物が残された状態よりきれいに処分片付けされた後ではとても広く感じますし印象は格段によくなります。
じゃあ、きれいに遺品整理をしてさっぱりさせたら「必ずすぐにず売れるか?」と言われたらそうとも限らないのも現実です。

そのままでは住みづらい間取りや設備

和室
この数十年で日本の生活スタイルも大きく様変わりしました。
今時のマンションや建売住宅ではもはや和室はありません。
押入れはすべてクローゼット仕様になっています。
断熱材も入っています。(実家って冬は寒く夏は暑い)
その他にも台所やお風呂など水回りもかなり変わりました。

ですから、今のライフスタイルにあわせるにはかなりのリフォームも必要になってきます。

リフォーム費用がかかる

「じゃあ、とりあえずリフォーム費用を見積もってみましょうか?」
なかなか決断できない購入見込み者にご提案することもあります。
そこから出てきた見積書が「ええええっ!!◎百万円!!」

お風呂、キッチンだけでもそれぞれ百万円前後はかかります。
その他もろもろうぃ加えれば軽く数百万円にはあります。

狭小住宅はローンがつかない

意外と昭和の建売住宅に多いのが狭小住宅です。
あなたが相続した実家の階段 まるで梯子(はしご)みたいに急ではありませんか?

昔は違法住宅なんて当たり前の時代があった

建築基準法なんて形式上だけ?
図面と現場が異なっていることもありました。
それでも銀行は見て見ぬふりをして住宅ローンを融資していました。
しかし、今はコンプライアンス(法令順守)にうるさい時代です。
違法建築には都市銀行は住宅ローン融資はしません。

一概には言えませんが、あなたが相続した実家の土地が50㎡以下なら狭小住宅で違法建築物の可能性が高いです。50㎡で建築基準法を守ればまともな家は建ちませんからね。

もりとん連棟物件は原則として住宅ローンはつきません。

ここでいう住宅ローンは超低金利の都市銀行の場合です。今は1%を切る超低金利ですがそのぶん審査が厳しくなってきています。

相続した空き家の実家がい売れないのは売り出し価格が高すぎる


「不動産屋なんかになめられたらあかん!」
とにかく強気強気でお話されてくるお客さまも少なくありません。まあ不動産屋は疑われこそすれ信用なんて無理な話かしれませんね。

そこで売却値段のお話をさせていただくとのですがみなさん強気なんです。
でも、われわれ不動産屋も「成約してナンボ!」の世界なのであまりに強気の売却価格の設定では引き受けられないのです。

不動産バブルはもう来ないしチラシの値段なんて信用しないで

「昔はここに不動産屋が坪◎◎万円で買いに来たんや!」
これ、もう耳にタコができるほど聞かされる話です。
いいかげんそんな昔話はやめにしませんか?

マンションの場合
「下の階の◎◎◎号室が▲千万円で売れたわよ!」
それってチラシだけでの価格です。もちろんそこから値段交渉が入るのが当たり前の時代です。
そのチラシを見せていただくとオールフルリフォームのピッカピカの物件だったりして
『これ、リフォームだけで◎百万円はかかっていると思うのですが・・・』
とお返事すると不機嫌な顔をされます。(汗)

不動産屋の勝手な値付け

とにかく今は我々不動産業界も不況の時代です。
大手であれ中小零細で「売れる物件」を獲得するのに必死です。
「売れない物件」「売れ難い物件」は広告宣伝費など経費倒れになってしまうからです。

でも、「売れない物件」「売れ難い物件」を大手不動産会社が超積極的にかっさらっれいくことも珍しくありません。その提示された査定価格をみるとわれわれも驚くほど超高額査定なのです。
「そんなんで売れるンかいな?」とバカ正直な私はいつも思うのですが彼らには彼らなりの戦略があります。

とにかく専属専任媒介契約をまいてしまえばこっちのもの!

媒介契約とは「おたくにこの不動産の売却は任せましたよ!」という契約です。
これには他の他社にも依頼できる一般媒介契約と他の不動産屋が一切手を出せない専任媒介契約や尊属専任媒介契約があります。
大手はまず専任媒介契約。専属専任媒介契約しかしません。
とりあえず他の不動産屋が手を出せないように超高額査定してでも媒介を取ってしまうのです。
そこからじわりじわり値段を下げる交渉をするのです。
最初の数ヶ月から半年程度はなにもしないで寝かしておく物件手意外と多いのですよ。
そんなの時間の無駄ですよね。
タイミングを見て「問い合わせがないので値段を下げましょう!という流れになるのです。
ええ、もちろん専任媒介契約更新の手続きとともにね。

自分が買う立場になってみるとわかる

「とにかく現実を直視して欲しい!」
それが私からのお願いです。
自分が買主の立場に立って考えてみればよいだけです。
なにも難しいことはお願いしません。
一度スーモやアットホーム等の住宅ポータルサイトを見ていただければあなたが親から相続した実家のまわりにたくさんの売り物件が見つかるはずです。
その売り物件がいくらで売りに出されているか?その条件は?
それを確認してみれば簡単にわかります。

一般のお客さまは「1円でも安い!」「少しでも好条件!」の物件を血眼になって探しています。
ですからあなたが相続した実家を売りに出しても簡単にスルーされるのです。

最初のテーブルに乗るのはまず値段から

「とにかく高めに売りに出してくれ!あとで値段交渉も考えるから!」
「どうせ値段交渉が入るんでしょ?それならその分を高めに売りに出すわ!」
そんな売主さんもいます。
でも、買う側からすればとにかく最初は値段から探すのです。値段が高ければそもそも値段交渉のテーブルにまで乗ってこないのです!

相続した実家が売れないのは売却依頼した不動産屋が悪い

時代遅れの不動産屋

あなたが相続した実家の売却を不動産会社に依頼する時に気をつけて欲しいことがあります。
それは大手だから良い!中小零細だから悪い!ということだけではありません。

物件資料の出来栄えが勝負の分かれ目

親の代の昔からおつきあいのある不動産会社
たまたま知り合いの知り合いの不動産会社
相続した実家を売却したいが「どこの不動産会社がいいのかわからない!」「不動産屋は怖い!」という方もいます。そこで知り合いや知り合いから紹介された不動産会社に実家の売却を任せることもあるでしょう。
まあ、それもひとつの手段ですが必ず確認してほしいのが「あなたの実家の売却資料」です。

間取り図面もパソコンで作成するのが当たり前

お客さまに渡すにしろ同業者に紹介依頼するにしろ物件資料は非常に重要です。
でも未だに昔ながらの手書きの物件資料で商売している不動産会社もあります。
やはりパソコンなどが苦手の不動産会社もあります。

デジカメで撮影した写真を掲載
間取り図はきれいにパソコンCADソフトで作成
こんな当たり前がまだされていないこともあるのですよ。(汗)

今は不動産もネットの時代

さきほども出てきたスーモやアットホーム等の大手住宅ポータルサイトにあなたが相続した実家が売却物件として掲載されているか?も確認してください。
今はマイホームもインターネットが主力媒体です。
チラシや新聞折込も重要ですがネットもそれ以上に重要な時代になっています。
しかし住宅ポータルサイトも活用していない不動産屋もたくさんあるのです。

相続した空き家の実家が売れないのは決断が遅いから

決断が遅く売却のタイミングを逃す相続人
これまでは物件としてのあなたが相続した実家の売却のお話でしたが、それ以上に売れない理由が売主側にあることも知っておいてくださいね。

たくさん相続した実家の売却を依頼される私ではありますが、複数の相続人がいる場合はいつもこれに手を焼きます。
私の長年の不動産屋人生の経験からすると
『一番最初のお客さまが一番好条件だった!』
というのはあながち間違っていない気がします。チラシをまいて最初の問い合わせのお客さま、一番最初に現地を案内内覧されたお客さま、そんな方が購入の意思を示された条件、これって後から考えてみると一番の好条件だったということが多いのです。

今の時代、なかなか満額で売却することも難しくたいていは値段交渉も入ります。でも口頭だけで値切っても信用ありません。きちんと購入の意思を書面で表す「買い付け証明」に署名捺印いただきますしもちろん法外な値段交渉など私は受け付けません。でも「これくらいは仕方ないかな?」という値段交渉だったらと私はスキップするような嬉しい足取りで売主様に向かいます。
すると窓口の相続人さんから「ありがとうございます。ではみんなに連絡してお返事します」と言われてから返事がない・・・・?
二日、三日、一週間
購入希望者さんからも「どうなってます?」{怒)なんて連絡も入ります。
業を煮やした私も窓口の相続人さんに連絡するのもですが
「他の兄弟たちから連絡が来なくて・・・」
とつれない回答です。

買い付け証明に法的なペナルティはありません。
ですから「やっぱり買うのやめます!」と言い出されても仕方ないことなのです。
モタモタしてる間にも他の売り物件情報が購入希望者のもとへと入ってきます。
他の家族からも「買って大丈夫か?」と再考を促すアドバイスもあります。
「江本さん、売主さんからの回答がないから他の物件に決めました」
「やっぱり、買うのやめます!」
そんな辛い大ドンデン返しをくらったことは一度や二度ではありません。

返事をしない理由は実家の売却値段だけじゃないことも多い

実家の売却に協力しない他の兄弟

実はこの「返事をしない」理由はあなたが相続した実家の売却価格だけの問題だけじゃないので私も困っています。
それは他の兄弟姉妹たちなどの相続人がもらえる遺産の配分の仕方が気に入らずに返事をしないことも多いのです。

あるいは窓口になっている相続人に対する不信感のこともあります。
ここまで話がまとまりつつあるのに他の相続人が他の不動産会社に相談することも少なくありません。
「電話だけの相談でなにがわかるのか?」とも私は思うのですが。できれば自分たちもおこぼれがほしい不動産会社も多いですから現地を見てもない?調査もしていない?のに「そら、奥さん安すぎまっせ!」なんてチャチャを入れてくるものです。

実家売却の窓口の一本化と売却状況の共有化

相続した実家の売却専門で長年商売をしてきている私もたくさん失敗をしてきました。
その苦い経験から得た方法は性善説ではなく性悪説で実家の売却は進めなければいけないということです。
顔では「お兄ちゃんに全部任せるわ!」と言っている弟や妹達も100%信用をしていないこともあるのです。
※いえいえ、決してあなたのことではありません。例えばということで・・(汗)

できるだけ私は売却活動の前に相続人全員とお話させていただく機会を作る努力をしています。
相続介護の家族会議開催
「親の介護」「相続」「実家の売却」について話し合う家族会議を開こう!介護・相続の話し合いは第三者を入れるとうまくいきやすい

そこでなんとかみなさんの少しでも本音・本心を汲み取る努力をしています。

もちろん実家の売却の窓口を一本化していただきメインになる相続人の方に逐一状況は報告いたしますが、メールやSNSも活用して他の相続人様が不信が生まれぬように同時並行で他の兄弟姉妹たちにもご報告するようにしています。

事前にシュミレーション

もちろん、1円でも高く売るのが我々の仕事でもありますが、やはり値段交渉が入るのも仕方ありません。
そんな時にある程度の幅まで私だけにお教え願えるとすごくやりやすいのです。
もちろん「1円もまけまへん!値引きはいたしません!」というのでも結構です。
「このあたりの値段交渉までは腹をくくっています!」と予め耳にだけ入れていただければこれほどやりやすいことはありません。

相続した実家が売れないのはそもそも売買市場マーケットが成立していないから

たくさん実家の売却の相談を受けている私ではありますが、残念ながらお力になれないこともあります。
それは「売買の市場マーケットが成立していない」こともあります。

不動産は負動産の時代に突入

「不動産市場が二極化してきている!」といわれて久しいです。
それは都市部と田舎ではかなり状況が異なるということです。
やはり人口が減少してきている今、田舎に家が欲しいという方はかなり少なくなってきています。
私の営業エリアの大阪でもちょっと都心から離れればぐっと需要は減ってしまうのです。
特にバス便のみ?という場合は苦戦します。

また立地条件だけでなく個別要因でも売れない場合もあります。
昔は可能であっても今は法令順守(コンプライアンス)がうるさい時代です。建築基準法は必ず遵守しなければいけません。
実家の前の道路が「建築基準法上の道路ではない」ということもあります。
以前に述べた狭小住宅や連棟の場合や借地権付き建物の場合もあります。

「売れないし、その維持管理費も大変で困っている!どうすりゃいいんだ!」
そんなお悩みの方も多いんです。

じゃあ「相続放棄したら?」という選択も難しい

「これとこれは相続します。これとあれはいらないから相続放棄します!」
こんな自分勝手な相続放棄ってできないんです。

しかも相続放棄って親が亡くなって3ヶ月以内に家庭裁判所に申し出なければいけません。三ヶ月を超えたら単純承認といって相続したものとされます。
仮に相続放棄しても後順位の方に相続がまわってきます。
子供たち全員が相続放棄したら叔父や叔母(または従兄弟や従姉妹)に「子供たちが相続放棄したので今度はあなたたちが相続人です」ということにあるのです。

相続人に認知症の方がいる場合

認知症で家は売れるか
お父さんが亡くなった相続で、もしお母さんがすでに認知症であったならグッと実家の売却のハードルが上がります。
認知症の親の家を売るために成年後見人を立てても売ることはできない場合もある

相続した実家の売却を専門としている私たちですから他の不動産会社が踏み込まない領域まで一歩も二歩も踏み込んでいっています。認知症に理解のある司法書士の先生に協力を仰いだりできるだけの保全措置を考えて実家売却のお手伝いをしています。
最終的には成年後見人という手段もあるのですが、できればこれは避けたいものと私は考えています。
親族以外の成年後見人なら実家の売却にそれほど協力的ではありませんし家庭裁判所に実家売却を認めさせる合理性の説得もすごく大変です。
なによりそんな状況では普通一般の方に売却はできません。
「買いたい?わかりました。では成年後見人と家庭裁判所の許可を取ってきます!回答はいつになるかわかりません」では売れるものも売れませんからね。

できれば成年後見人を申し立てるのは実家の売却後の資金管理だけを任せるほうが得策です。
とにかく融通が利かないんですよ、成年後見人制度は(汗)

相続した実家の売却は値段だけじゃないのでは?


このように相続した実家の売却には思わぬ高いハードルがありますし、時間も手間もかかります。
他の兄弟姉妹たちとも綿密に連絡や話し合いもしなければいけません。
ですから、あまり値段に固執しないことも重要ではないでしょうか?

何ヶ月、何年も売れない状況の実家を「もう、そのままでええやん!」と何年も何十年も放置されてあなたの子供など次世代の方がその維持管理に悩まされているのですからね。

もしも、よかったらお気軽に私たちもご相談してみてください、
きっとなにか良い方法が見つかるかもl知れません。

相続した実家の売却い専門不動産会社
実家など親の不動産売却は手順、寂しい気持ち、他の相続人との遺産分割協議が難しいから相続専門の不動産会社に任せるほうが良い理由

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